Как приобрести квартиру с использованием материнского капитала?

Материнский капитал

Материнский капитал — финансовая господдержка семей с детьми. До 2020 его могли получить только те, у кого появился второй ребенок, с 1 января 2020 такую возможность имеют и семьи с первенцем.

Один из распространенных способов использования средств капитала — приобретение жилья. Купить квартиру за счет средств материнского капитала можно внеся наличные и доплатив остаток сертификатом, а также в рассрочку или ипотеку, направив материнский капитал на первый взнос или погашение кредита.

Возможность приобретения недвижимости с использованием средств маткапитала никак не связана с обеспеченностью семьи жильем. Таким образом, можно купить квартиру на материнский капитал даже если у родителей ребенка в собственности есть другая недвижимость.

1. Взять справку из ПФР с суммой маткапитала или заказать справку на госуслугах (с 15 апреля 2020 года сертификат на материнский капитал оформляется автоматически). Готовую справку нужно отдать менеджеру банка перед подписанием кредитного договора.

2. Написать заявление на ипотеку в банке.
Специалисту банка вы должны сразу сообщить, что для первоначального взноса используете маткапитал.

3. Взять справку из банка о получении кредита.
После подписания договора купли-продажи и ипотечного соглашения возьмите справку о получении кредита (для ПФР).

4. Отдать документы в ПФР на перевод капитала.
Теперь все собранные документы нужно отнести в ПФР. Вам понадобятся:
— Паспорт.
— СНИЛС.
— Сертификат маткапитала.
— Договор купли-продажи.
— Кредитный договор.
— Справка из банка о получении кредита.
— Выписка из Росреестра о регистрации права собственности на квартиру.
— Свидетельство о браке.
— Свидетельства о рождении детей.

Когда ПФР переведёт деньги в банк, они спишутся в счёт погашения ипотеки.

Важно выбрать подходящее жильё, потому что Пенсионный фонд не на всякую жилую недвижимость отдаст причитающиеся родителям деньги. Это может быть дом или квартира в полную собственность — приобретение доли недопустимо. На аварийное и ветхое жильё маткапитал не выдадут. Также важно, чтобы все, кто указан в сертификате, получил долю в новом жилище.

При покупке квартиры без привлечения ипотечных средств сумму маткапитала вы имеете право использовать только после того, как ребенку (за которого выдан сертификат) исполнится 3 года.

Если вы покупаете жильё в ипотеку, то использовать маткапитал можно сразу после рождения малыша. Сперва ипотеку рассчитают без учета средств материнского сертификата. А когда ПФР переведет деньги, сумма платежей сразу изменится.

Пенсионный фонд переводит деньги либо напрямую застройщику (без посредников), либо в банк, который потом переводит их застройщику. В любом случае перечисление денег по сертификату происходит только после того, как договор на квартиру зарегистрируют в Росреестре.

Не каждый банк принимает маткапитал как единственный источник средств для внесения первоначального взноса. Часто требуют, чтобы помимо суммы мат капитала заёмщик внес и свои собственные средства. Если у вас такой возможности нет, выбирайте Сбербанк или ВТБ. Эти банковские организации согласны принять в качестве первого взноса только маткапитал.

На этапе заполнения анкеты на кредитование укажите, что планируете использование средств сертификата в качестве первоначального взноса. Остальные условия особо не отличаются от получения ипотечного кредита на условиях. Банки учитывают ежемесячный доход, стабильную занятость, возраст и другие стандартные параметры.

Оставьте заявку

и мы поможем подобрать вам квартиру на оптимальных условиях!

Что нужно знать при использовании маткапитала на жильё

Родители, которые потратили материнский капитал на квартиру в строящемся доме, а потом разорвали договор, смогут без лишних проволочек снова воспользоваться сертификатом. Проект постановления Правительства на эту тему опубликовал Минстрой 1 сентября. Также в этом году поменялись правила оплаты маткапиталом первого взноса по ипотеке. Какие особенности есть у каждого варианта приобретения или строительства жилья за счёт средств господдержки, разбиралась «Парламентская газета».

Дольщикам станет проще

Минстрой предложил изменить правила, по которым можно потратить материнский капитал на жильё в строящемся доме. Задумка такая: если владелец сертификата отправит деньги на оплату договора долевого строительства, а потом расторгнет его, он будет иметь право свободно использовать возвращённые средства, например, на покупку другой квартиры. Сейчас только суд может разрешить распоряжаться деньгами, которые вернулись в Пенсионный фонд РФ, пояснили в министерстве.

Документ устраняет лишние бюрократические издержки, рассказал «Парламентской газете» член Комитета Госдумы по бюджету и налогам Айрат Фаррахов. «Инициатива позволит семье избежать судебного разбирательства, когда она решит повторно использовать материнский капитал. Это отвечает основной цели программы — поддерживать семьи с детьми и рост рождаемости», — считает он. К тому же для развития строительства и экономики России будет полезнее, чтобы деньги активно использовались, а не лежали мёртвым грузом.

Как потратить сертификат на жильё

На материнский капитал можно купить готовое или строящееся жильё, уплатить первый взнос ипотеки, погасить жилищный кредит, построить жильё самим или поручить подрядчику. У каждого способа есть свои особенности. Вот что стоит знать о них семье, получившей сертификат.

Готовая квартира или дом. Это можно сделать только когда ребёнку, на которого получен сертификат, исполнится три года. Нельзя приобретать ветхое или аварийное жильё, а также домик за границей — недвижимость должна находиться в России. Правилами разрешены покупка квартиры и на вторичном рынке, и в новостройке.

Чтобы направить на них маткапитал, надо заключить с продавцом договор купли-продажи и подать заявление на распоряжение средствами в ПФР. Заявление можно принести в МФЦ или любой территориальный орган Пенсионного фонда либо подать в электронном виде через личный кабинет на сайте ПФР или портале госуслуг. Понадобятся копия договора купли-продажи, выписка из ЕГРН о праве собственности, паспорт заявителя, свидетельство о браке, а также нотариальное обязательство, что получатель оформит жильё на всех членов семьи. Это необходимо, так как по закону квартира или дом, купленные или построенные на деньги маткапитала, должны быть в собственности как самого получателя сертификата, так и его супруга и всех детей. Размер долей каждого из них определяется по соглашению.

Есть право и на налоговый вычет для одного из родителей, если семья потратила на жильё собственные деньги, помимо материнского капитала. Оформить его можно в налоговой или через своего работодателя.

Приобрести квартиру в строящемся доме. Сертификатом разрешается оплатить часть суммы по договору долевого участия. Для этого надо подписать договор, зарегистрировать его в Росреестре, подать документы в ПФР удобным способом и оплатить оставшуюся часть стоимости. Деньги дольщиков по закону резервируются в банке на специальном счёте, чтобы вкладчики не потеряли средства, даже если застройщик разорится. На этот же счёт поступят деньги маткапитала.

Ещё один вариант — потратить деньги на квартиру, которая находится в строящемся доме жилищного кооператива. Оплатить её сертификатом разрешается, когда ребёнку исполняется три года, но если взять на эти цели ипотеку, можно потратить маткапитал сразу после рождения или усыновления малыша.

Ипотека. По данным Пенсионного фонда, жилищный кредит — самый популярный у россиян способ использования сертификата. И с апреля 2020 года его упростили. Теперь подать заявление можно сразу в банк, где человек собирается взять ипотеку, не обращаясь в ПФР и МФЦ. Банк сам обменяется с фондом нужной информацией. Такая функция доступна более чем в 30 кредитных организациях, с которыми ПФР заключил соглашение. Полный перечень можно узнать в отделениях фонда.

Маткапиталом можно оплатить первый взнос ипотеки или погасить её. Чтобы закрыть жилищный кредит, который семья взяла ещё до рождения ребёнка, понадобятся такие документы: сертификат на маткапитал, паспорт и СНИЛС заёмщика, свидетельство о браке, копии договоров о кредите или купле-продаже жилья, справка из банка о выдаче кредита, выписка из ЕГРН о праве заёмщика на жильё, копия зарегистрированного договора участия в долевом строительстве или копия разрешения на строительство своего дома. Также может потребоваться нотариальное обязательство, что приобретённое имущество разделят между всеми членами семьи.

Заключить договор жилищного займа можно не только с банком, но и кредитными или сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами. Обязательное условие — они должны работать не меньше трёх лет с момента государственной регистрации. Расчёты наличными запрещены: кредитор должен перечислить сумму займа на личный банковский счёт владельца сертификата, его жены или мужа.

На строительство дома. Семья может получить деньги маткапитала, решив построить дом своими руками или с помощью подрядчика. Если строит организация, Пенсионный фонд перечислит деньги ей. Для оформления понадобятся договор строительного подряда, разрешение на строительство или уведомление о нём, документы, подтверждающие право на земельный участок. Земля должна быть предназначена для жилищного строительства.

Если же жильё возводится своими руками, семья сначала получит 50-процентный аванс, и только через полгода — вторую половину денег. Для этого надо подтвердить, что дом почти построен, заказав в местном органе по архитектурным и градостроительным вопросам акт освидетельствования.

Рассрочка – удобная покупка квартиры без собственных накоплений

Молодые семьи, получившие сертификат, интересуются, можно ли купить жилье с использованием мат капитала в ипотеку. Мы предлагаем наиболее выгодные варианты приобретения, среди которых не только ипотечное кредитование, а и рассрочка. При рассрочке выплата задолженности возможна деньгами маткапитала. В этом случае между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи, где прописываются все пункты, касающиеся погашения долга.

Покупка жилья в рассрочку в новостройке – отличный вариант для тех, кто не имеет возможности и времени собирать горы справок и документов. При покупке жилья с привлечением материнского капитала в рассрочку нужно выбрать квартиру в офисе «Унистрой», вступить в ЖНК, сообщить сотрудникам кооператива о вашем намерении использовать маткапитал, получить сертификат. Затем надо подготовить необходимый пакет документов для ПФР, предоставить их в Пенсионный Фонд. Срок рассмотрения документации – до 30 дней. После положительного решения вы сможете купить квартиру с использованием мат капитала.

Вопрос «Можно ли купить жилье с мат капиталом в ипотеку» или без кредитования – непростой и требует детального рассмотрения. Чтобы быстро разобраться в особенностях приобретения жилплощади семьям с детьми с привлечением заемных ресурсов и понять, можно ли купить квартиру с использованием мат капитала – обратитесь в офис продаж компании «Унистрой» или воспользуйтесь формой для обратной связи. Наши специалисты подробно расскажут о существующих правилах и помогут подобрать оптимальную кредитную программу, согласно которой можно купить жилье в счет мат капитала без существенной нагрузки на семейный бюджет.

Что нужно делать чтобы получить материнский капитал?

1. Получите сертификат

Первым шагом к господдержке является получение государственного сертификата на материнский капитал.

Сертификат — это документ, который подтверждает право на материнский капитал. Он может быть оформлен на бумаге или электронном виде. С 15 апреля 2020 года сертификат оформляется автоматически при рождении ребенка и направляется в личный кабинет на сайте Пенсионного фонда России или портале «Госуслуг».

В случае если сертификат на материнский капитал не был оформлен автоматически:

нужно подать заявление на получение сертификата на материнский капитал в электронном виде через портал «Госуслуги» или лично в отделение Пенсионного фонда России или многофункциональный центр госуслуг. Бланк заявления на получение материнского капитала для личного посещения можно скачать на сайте Пенсионного фонда России.

2. Выберите цель для использования материнского капитала

Материнский капитал можно использовать для:

• приобретения или улучшения жилья;
• строительства или реконструкции частного дома;
• оплаты первоначального взноса, оплаты долга или процентов по ипотеке;
• покупки жилья по договору участия в долевом строительстве;
• оплаты вступительного взноса в качестве участника жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативов.

• образование детей;
• накопительная пенсия матери;
• товары и услуги для детей-инвалидов;
• ежемесячная выплата на второго ребенка, рожденного (усыновленного) с 1 января 2018 года.

Материнский капитал нельзя использовать для оплаты ремонта или потребительского кредита. Получить средства материнского капитала наличными нельзя. Все средства перечисляются безналичным путем.

Для каждого способа есть свои правила и условия , в которых стоит разобраться заранее. Например, на первоначальный взнос по ипотеке материнский капитал можно использовать сразу после рождения или усыновления ребенка. А при покупке квартиры без ипотечного кредита придется ждать, пока ребенку исполнится три года.

Какую квартиру можно купить с использованием материнского капитала?

Прежде всего, квартира должна находиться на территории России и быть пригодной для проживания. Нельзя выбрать жилье в доме, предназначенном под снос или признанном аварийным.

По итогам покупки недвижимости все члены семьи, в том числе все дети, должны быть наделены долями в собственности на квартиру.

Приобретение жилья напрямую у застройщика − это надёжно, доступно и прозрачно. Наша предоставляет клиентам комплексную поддержку по вопросам покупки недвижимости с использованием материнского капитала.

Как продать квартиру с материнским капиталом?

Улучшение жилищных условий – самый популярный способ использования материнского капитала. Большинство получателей гасят за счет семейной выплаты ипотеку, часть семей направляют маткапитал на покупку жилья, строительство или реконструкцию дома.

При использовании семейной выплаты родители обязаны выделить детям доли в купленной квартире. Это условие осложняет дальнейшую продажу такого жилья.

Продажа квартиры с материнским капиталом: в чем сложность?

Когда семья покупает квартиру в ипотеку, она направляет материнский капитал в качестве первоначального взноса, на гашение части долга по ипотеке или оплату процентов по кредиту. Чаще всего банки разрешают использовать средства МСК только при условии, что родители-заемщики выделят детям доли в праве собственности на объект после полного погашения ипотеки. Причина тому — квартира выступает залогом по кредиту, а обременять детские доли сложно.

Через некоторое время, когда дети подрастут, семья может задуматься о расширении жилплощади. Однако продать ипотечную квартиру, если в нее вложены средства материнского капитала, заемщики не смогут. Пока не погашен кредит, далеко не каждый банк выдает разрешение на выделение долей детям.

В Пенсионном фонде требуют наделять детей долями именно в той квартире, на покупку которой был направлен маткапитал, поясняет заместитель директора красноярского агентства недвижимости «ИЖИ» Светлана Русанова. Нельзя приобрести ей на замену квартиру побольше, выплатить за нее ипотеку и только после этого выделить детям доли в этом объекте.

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Идеальная ситуация – когда покупатель передает в качестве задатка сумму, необходимую для погашения ипотеки продавца.

Для начала узнайте, согласится ли ваш банк на выделение детям долей в собственности на обремененную ипотекой квартиру до полного погашения кредита. Если это возможно, для продажи квартиры нужно выполнить следующие действия.

1. Получить в банке разрешение на выделение долей.
2. Взять в органе опеки распоряжение, разрешающее обременять долю несовершеннолетнего (оформляется в среднем две недели).
3. Составить соглашение о выделении долей и зарегистрировать его в Росреестре.
4. За счет выданного покупателем задатка погасить остаток долга по ипотеке.
5. Получить в банке закладную (в среднем от трех дней до месяца) и снять с квартиры обременение в Росреестре (три рабочих дня после предоставления закладной).
6. Оформить у нотариуса договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на покупателя. Нотариус готовит сделку около трех дней, этот срок зависит от скорости работы сервисов, которые присылают ему ответы на запросы при проверке документов. Регистрация договора купли-продажи происходит за один день.

Описанный способ требует меньше времени, поэтому предпочтителен для покупателя.

Если банк не дает согласия на выделение долей детям, схема продажи следующая.

1. Продавцы получают задаток и гасят ипотеку в банке.
2. Снимают обременение с квартиры.
3. Наделяют детей долями.
4. Получают разрешение органов опеки на продажу детских долей.
5. Заключают с покупателем договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сдают его на регистрацию в Росреестр. После перехода права собственности на покупателя семья получает остаток суммы за квартиру.

«При такой сделке мы предлагаем сторонам заключить предварительный договор. В нем прописываем, что за счет средств покупателя продавцы гасят остаток долга по ипотеке, после чего обязуются наделить детей долями в собственности, как того требует Пенсионный фонд, и продать квартиру покупателю. Также ему выдается расписка в получении денег, — объясняет Светлана Русанова. — Это максимальная подстраховка, какая может быть».

Для покупателя такая сделка сопряжена с рисками, поскольку он отдает немалую сумму денег и ждет минимум полтора – два месяца, пока оформляются документы. Заинтересовать его продавцы могут только низкой ценой. Сейчас выбор на рынке недвижимости достаточно большой, и покупатели находят более безопасные для себя варианты.

По описанной выше схеме, отмечает эксперт, ипотечные квартиры с материнским капиталом продают редко. Большинство продавцов предпочитают более простой путь: продать, как обычный ипотечный объект, не выделяя доли детям. Однако такая сделка серьезно нарушает правила использования материнского капитала, поэтому впоследствии может быть оспорена и признана недействительной.

Продажа квартиры с материнским капиталом после выплаты ипотеки

Если ипотека уже погашена, нужно:

1. Наделить детей долями.
2. Получить в отделе опеки разрешение на продажу квартиры. Для этого продавцы подают в орган опеки два комплекта документов: на продаваемую квартиру, доли в которой выделены несовершеннолетним, и на ту, которую покупают. По ним сотрудники отдела опеки проверяют, что условия проживания в новой квартире будут не хуже прежних и детские доли не уменьшатся. Официально на это отведено 15 рабочих дней.
3. Оформить сделку купли-продажи квартиры у нотариуса (нотариально заверяются все сделки по продаже долей несовершеннолетних).

Почему при покупке квартиры нужно проверять, не вложен ли в нее материнский капитал?

Даже если в документах на квартиру нет собственников-детей, перед ее покупкой обязательно надо убедиться, что ее владельцы не направляли средства материнского капитала на погашение ипотеки по ней. Использование материнского капитала сейчас не отражается в правоустанавливающих документах. С этим связан риск для покупателей.

Если собственники не выполнили свою обязанность при использовании материнского капитала и перед продажей не выделили доли детям, суд может признать сделку недействительной. Иск могут подать сами дети, достигшие совершеннолетия, прокуратура или органы опеки. В этом случае квартира возвращается предыдущим владельцам, чтобы они наделили детей правом собственности.

Напомним, в 2020 году Госдума рассмотрела в первом чтении закон, который предлагает делать в ЕГРН отметки о том, что при покупке квартиры был использован материнский капитал. Зарегистрировать сделку с такой квартирой можно будет, только если дети получили доли в собственности. Сейчас документ готовят ко второму чтению.

Как узнать, был ли использован материнский капитал?

Проверьте правоустанавливающие документы. Если продавец купил квартиру, а не приватизировал ее и не получил в наследство, узнайте, есть ли в семье дети. Материнский капитал получают семьи с двумя или более детьми, один из которых родился позже 1 января 2007 года, или с одним ребенком, рожденным позже 1 января 2020 года.

Если семья имеет право на материнский капитал и внесла его как часть платы по договору купли-продажи или договору долевого участия в строительстве, это будет прописано в договоре. Но для квартиры, купленной в ипотеку, в договоре купли-продажи и ДДУ указывается только использование кредитных средств. Информация о том, что кредит гасили с помощью маткапитала, в нем не отражается. В этом случае можно запросить у продавца справку из Пенсионного фонда о том, реализовано ли его право на материнскую выплату.

«Более глубокую проверку проводит участвующий в сделке риелтор. Мы проверяем все квартиры уже на стадии задатка. Запрашиваем справку из банка, где сейчас есть действующая ипотека, о том, что на погашение ипотечного кредита не направляли средства маткапитала. Банки такие справки дают, — рассказывает Светлана Русанова. — При сделках, требующих нотариального заверения, юридическую чистоту проверяет нотариус. В этом случае риелтор отвечает за организацию процесса, чтобы стороны не теряли время из-за недостатка опыта. Специалист договаривается с нотариусом, помогает собрать все необходимые документы для сделки, координирует действия сторон в органах опеки».

Семьям, которые планируют дальнейшую продажу квартиры, купленной в ипотеку с использованием маткапитала, важно помнить, что минимальный срок владения объектом будет отсчитываться не со дня его покупки, а с момента регистрации собственности на детей после полной выплаты кредита. Если до продажи прошло меньше 3-5 лет с этой даты, каждому собственнику, в том числе детям, придется заплатить налог в размере 13% от стоимости своей доли. Как уменьшить налог при продаже квартиры, купленной на материнский капитал, можно прочитать здесь.

Пошаговая инструкция

1. Первым делом подайте заявление в Пенсионный фонд (лично, по почте, через МФЦ или портал Госуслуг) и получите сертификат на материнский капитал. Обращаем внимание, что в 2021 году сертификаты на маткапитал автоматически присылают на Госуслуги без всяких заявлений.
2. Подготовьте все необходимые документы.
3. Выберете понравившееся жилье и сообщите продавцу, что собираетесь внести часть суммы через материнский капитал. Будьте готовы к тому, что не все этому обрадуются, поэтому может понадобиться время для того, чтобы найти подходящее жилье со сговорчивым хозяином.
4. Если продавец согласился, вы можете составить договор купли-продажи и внести в него пункт, что часть суммы будет внесена наличными, а часть — оплачена маткапиталом по сертификату (здесь нужно будет указать № документа).
5. Зарегистрируйте сделку в МФЦ.
6. Подайте в Пенсионный фонд заявление с просьбой перечислить деньги на счет продавца. Обычно они приходят в течение месяца.

Правила и условия покупки

— Если мама покупает жилье на маткапитал, она должна оформить согласие на то, что она выделит ребенку долю в этой квартире, — поясняет Волков. — Законом четко не прописано, какой конкретно должна быть эта доля, так что теоретически она может быть хоть 1/10. Но обычно адекватные родители выделяют ребенку хорошую долю.

Родители, которые заботятся о своих детях и тратят материнский капитал на покупку квартиры, условия, как правило, принимают. Увы, бывают и другие мамы и папы. Они «забывают» о доле малыша, и, когда он вырастает, может через суд потребовать восстановления справедливости.

Документы

Если вы хотите использовать материнский капитал на покупку квартиры, 2021 год отлично для этого подходит. Для приобретения квартиры нужны следующие документы:

Паспорта участников сделки

Свидетельства о рождении детей

Свидетельство о заключении/расторжении брака (если есть)

Справка о регистрации людей в квартире

Сертификат на материнский капитал

Если сделка оформляется в ипотеку, то нужно приложить заявку на получение ипотечного кредита и согласие банка.

Важно: если один из этапов покупки нового жилья — продажа старого, в котором ребенок имеет долю, нужно заручиться еще и согласием органов опеки и попечительства. В целом, для тех, кто хочет потратить материнский капитал на покупку квартиры, документы собрать будет несложно: этот минимальный пакет позволяет провести все необходимые операции с недвижимостью.

Как составить договор

Многие уверены, что самый простой, а главное, бесплатный способ — найти пример договора в интернете и просто скачать его. Но, если вы приняли решение использовать материнский капитал на покупку квартиры, договор лучше все-таки составлять с юристом.

— В теории кажется, что «скачать из интернета» — это самый быстрый вариант, но на практике, я рекомендую обратиться к юристу, который за символическую сумму составит для вас договор с учетом индивидуальных особенностей, и проконтролирует законность всех пунктов. Иногда люди по неопытности не замечают подводных камней и могут заключить невыгодную для себя сделку, на которой потеряют много денег. Юрист же мгновенно все это видит.

Квартира с материнским капиталом: нюансы покупки, раздела и продажи

Оформление материнского капитал на покупку жилья – процедура небыстрая, но хорошо регламентированная. Поэтому можно сказать, что купить квартиру на маткапитал достаточно просто – куда сложнее такое жилье потом продать. Как приобрести квартиру на средства семейного капитала и на какие нюансы следует обратить особенно пристальное внимание при сделках с подобным жильем, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Квартира в ипотеку с частичной оплатой материнским капиталом

Порядок покупки квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала регламентируется федеральным законом № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г., постановлением правительства РФ № 862 от 12.12.2007 г., а также нормативными актами Минтруда и Пенсионного фонда РФ. В соответствии с частями 6 и 7 статьи 10 закона № 256-ФЗ, гражданин вправе оплатить средствами материнского капитала первоначальный взнос, основной долг и проценты по ипотечному договору, заключенному для покупки или строительства жилой недвижимости. Однако законодательство РФ запрещает оплачивать материнским капиталом штрафы и комиссии по кредитному договору.

Интересно, что получатель маткапитала может погашать с его помощью задолженность по ипотеке, возникшую до момента возникновения права на получение семейного капитала, иными словами, до рождения ребенка (пп. «в» п. 3 правил, утверждённых постановлением правительства РФ от 12.12.2007 N 862). Кроме того, ипотечники вправе не ждать, пока истекут три года со дня рождения (или усыновления ребенка), а направить деньги на оплату долга сразу же после его рождения (ч. 6 , 6.1 ст. 7 закона N 256-ФЗ).

Чтобы получить семейный капитал на ипотеку, гражданину следует подать заявление о распоряжении средствами материнского капитала. Заявитель вправе направить документы напрямую в Пенсионный фонд, через МФЦ или с помощью Единого портала госуслуг и наконец, через банк (или единый институт развития в жилищной сфере), в котором оформляется или обслуживается кредит. Обычно люди обращаются сразу в банк, так удобнее.

При подаче заявления понадобится документ, удостоверяющий личность (паспорт или иной), копия кредитного договора, выписка из ЕГРН, информация из ДДУ (если кредит направляется на участие в долевом строительстве), сведения из разрешения на строительство индивидуального жилого дома и так далее. Желающие могут ознакомиться с подробным перечнем этих документов в правилах, утвержденных постановлением правительства РФ от № 862, или в административном регламенте Пенсионного фонда, утвержденном постановлением правления № 364п от 24.06.2019 года. Все эти документы можно подать лично или через представителя.

Если человек обратился с подобным заявлением в банк или в единый институт развития в жилищной сфере, то эти организации направят в ПФР все необходимые сведения. Закон дает территориальному управлению ПФР 10 дней на вынесение решения об удовлетворении заявления или об отказе. В случае положительного решение Пенсионный фонд в течении пяти рабочих дней с момента принятия положительного решения перечисляет деньги в банк.

Покупка квартиры на средства материнского капитала без кредитных средств

В этом случае капитал поступает не в банк, а продавцу (физическому или юридическому лицу). Обладатель сертификата на семейный капитал подаёт заявление в ПФР либо через портал госуслуг. На момент подачи документов договор купли-продажи должен быть уже подписан, а в ЕГРН внесены сведения о праве собственности обладателя материнского капитала (и членов его семьи) на приобретаемое жилье (пп. а) и б) п.8 аравил, утвержденных постановлением N 862).

Получается, что прежде чем подать заявление в ПФР, покупатель должен найти продавца, готового пойти на рассрочку платежа, заключив с ним договор с условием о возникновении общей долевой собственности покупателей, зарегистрировавших переход права собственности в ЕГРН. Это является нетривиальной задачей в наше время. Поэтому чаще всего получатели материнского капитала оформляют ипотеку, сразу расплачиваются с продавцом и только потом оформляют получение материнского капитала, который уходит на оплату кредита.

Покупка квартиры в новостройке или на вторичном рынке недвижимости

Понятие «новостройка» включает в себя процесс строительства новых зданий и возведенные дома. Гражданин может купить квартиру в строящемся доме либо в уже возведенном. В этом случае правовой статус объекта определяется многими факторами. В том числе наличием разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Порядок приобретения квартир в строящемся доме регулируется законом о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ. Законодательство разрешает оплачивать договор долевого участия (ДДУ) и договор уступки прав требования по ДДУ средствами материнского капитала. Как и полагается, эти договоры должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Подавая документы, владелец сертификата заполняет бланк сведений к заявлению, в котором указывает данные о договоре, информацию об объекте, адрес и так далее (административный регламент, утвержденный постановлением ПФР № 364п от 24.06.2019 года). Если дольщик оплачивает договор самостоятельно (без привлечения заемных средств), то деньги уйдут на счет эскроу в уполномоченном банке, а если для оплаты ДДУ использовался кредит, то материнский капитал пойдет на уплату первоначального взноса или кредита.

Что же касается покупки квартиры в здании, введенном в эксплуатацию, то это уже сделка на вторичном рынке жилья. Пусть даже застройщик и сдал объект только «вчера» или на «прошлой» неделе. В этом случае стороны оформляют классический договор купли-продажи. Государство не установило особых требований к подобному договору. Сделка заключается в соответствии со статьями 158, 549 — 558 ГК РФ и не требует обязательного нотариального удостоверения.

Обязательные требования при покупке жилья с использованием средств материнского капитала

Законодатель оговаривает покупку жилья с использованием материнского капитала рядом условий. Так, пункт 4 статьи 10 закона № 256-ФЗ обязывает получателя сертификата оформить жилище в общую собственность на себя, супруга и детей. В том числе и на тех, которые появятся после приобретения квартиры. Иными словами, использование материнского капитала делает детей сособственниками недвижимости.

Другой немаловажный момент заключается в том, что закон не ограничивает волю членов семьи по поводу распределения размеров долей. Они могут быть установлены любым способом в соглашении об определении долей. В соответствии с письмом Минфина N 03-05-06-03/53302 такое соглашение требует нотариального удостоверения. Если же семья купила квартиру не в общую собственность, то заявитель, обратившись в Пенсионный фонд за получением материнского капитала на улучшение жилищных условий, предоставляет письменное обязательство, что переоформит жилище в общую собственность в течении 6 месяцев со дня перечисления ПФР денежных средств.

Если же получатель капитала купил квартиру в ипотеку, то он обязан оформить общую собственность на членов семьи после погашения кредита, снятия обременения с объекта и погашения регистрационной записи об ипотеке.

Раздел имущества при разводе также проходит «под знаком» материнского капитала. Деньги маткапитала не считаются совместно нажитым имуществом мужа и жены, а дети признаются участниками долевой собственности. Кроме того, материнского капитала, зачастую, не хватает на покупку жилья. Поэтому супругам приходится вкладывать личные средства и брать кредиты. Исходя из этого, Минфин в 2019 году в письме № 03-05-06-03/59370 разъяснил, что в таких случаях супруги должны заключать брачный договор, чтобы, как говорится, ещё «на берегу» определить порядок раздела той части недвижимости, которая приобреталась на общие средства супругов.

Следующий момент состоит в том, что государство не предоставляет имущественный налоговый вычет в части расходов граждан на покупку квартиры, покрываемых за счет средств маткапитала (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Ну и наконец, квартира, купленная с использованием материнского капитала, должна находиться на территории РФ и соответствовать всем санитарных нормам и техническим правилам.

Некоторые аспекты продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Учитывая, что квартира куплена за счет средств семейного капитала и в ней живут несовершеннолетние, продавцы обязаны получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на ее продажу (ст. 37 ГК РФ; ст. 19 и 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ). Органы опеки и попечительства дают разрешение только при одновременном приобретении в собственность детей равноценного жилья или долей в праве собственности. Иногда органы опеки могут потребовать перечисления денег от продажи квартиры на счет несовершеннолетнего в банке. Все условия оговариваются в разрешении. Если продавцы нарушат их, то суд может признать сделку недействительной. Подобные случаи встречаются в судебной практике (см., например, определение ВС РФ от 27.02.2018 № 48-КГ18-1).

Если несовершеннолетний имеет долю в праве собственности на квартиру, то договор купли-продажи такого жилья подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение этого правила влечет за собой ничтожность подобной сделки.

Выводы

Итак, оформить маткапитал на покупку жилья достаточно просто. Это не вызывает каких-либо затруднений для получателей сертификата. А вот продажа подобной квартиры вызывает сложности. Например, лицо покупает квартиру, а потом выясняется, что бывший собственник приобрел жилище на средства материнского капитала и, не определив детских долей и не получив согласия органов опеки, продал его. Вместо того чтобы наказывать «нерадивых пап и мам», суды и госорганы иногда предпочитают признавать подобные сделки недействительными. При этом как-то забывается, что ЕГРН не содержит указание на «детское» обременение. Полностью защититься от подобного риска нельзя. Остается только проверять цепочку перехода прав собственности на квартиру. А это не всегда возможно.

Кроме того, и сами продавцы с трудом продают квартиру с маткапиталом. Причина затруднений — органы опеки и попечительства. Порядок получения разрешений на продажу недостаточно регламентирован, а практика слишком разнообразная. Так, продавцы жалуются, что тратят слишком много денег, времени и усилий, собирая бумаги на «замещающее» жилье. В частности, затраты на оценщика (если новое жилье покупается на вторичном рынке) и нотариальное оформление договора ложатся на продавцов квартиры с маткапиталом. Ко всему прочему, органы опеки, давая разрешение на продажу, оценивают не только стоимость новых долей, но и другие факторы: месторасположение квартиры, доступность образовательных услуг, транспортная инфраструктура и так далее. Так что отказы в реализации квартиры встречаются часто.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике