Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Купить квартиру с неузаконенной перепланировкой достаточно просто. Отсутствие разрешений на переоборудование, монтаж или внесение иных изменений в жилье не является поводом для приостановления регистрации перехода права собственности. Покупателю стоит проявить бдительность и лично проверить техпаспорт на квартиру. В противном случае придется самостоятельно переоформлять технические документы, и, возможно, столкнуться с неразрешимыми проблемами.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой: плюсы и минусы совершения сделки

Так как в сделке купли-продажи участвует две стороны, то плюсы для одной оборачиваются минусами для другой.

Если перепланировка проводилась по закону

• Продавец может обоснованно завысить цену по сравнению с предложениями подобного уровня. Стандартное увеличение цены — на 10%.
• Покупатель получает улучшенное жилье, экономя при этом время на оформлении документации и проведении работ по перепланировке.

Если перепланировка не оформлялась

• Продавцу целесообразно снизить стоимость жилья, ведь покупателю придется самостоятельно пройти процедуру получения необходимой документации, что требует материальных затрат на оплату пошлин и занимает по времени до 6 месяцев.
• Покупатель соглашается принять риски, связанные с отсутствием документации.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку

Хочется внести ясность, каких перепланировок стоит опасаться. При покупке жилья по ипотеке, рассматривать такие варианты квартир рискованно, ведь велика вероятность, что банк не одобрит этот выбор. А время, которое ушло на подготовку сделки, окажется потраченным впустую.

О том, как сделать перепланировку в ипотечной квартире по закону, вы можете узнать в материалах нашей новой публикации.

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры

В большинстве случаев о незаконной перепланировке становится известно непосредственно во время проведения ремонта из-за жалоб соседей или же она остается в тени долго, например, до покупки жилья. Как только квартира куплена все последствия, связанные с ее ремонтом, ложатся на нового владельца. В том числе связанные с административной ответственностью.

Ст. 7.21 предусматривает штраф в размере от 2 до 2.5 тысяч рублей за несогласованные изменения. Заплатить его придется уже новому владельцу квадратных метров. Однако одним штрафом дело не ограничивается. Его уплата не отменяет обязанности по легализации или устранению незаконных элементов конструкции.

Узаконивание перепланировки. Есть целый список изменений, которые можно узаконить в уведомительном или общем порядке. Предписание о легализации или устранении изменений собственник получит сразу, как только они будут обнаружены жилищной инспекцией. В зависимости от сущности предстоящих работ на это дается рок от 4 месяцев до полугода. Делать это придется за свой счет.

Удаление всех несогласуемых изменений. Если легализовать нельзя придется за свой счет вернуть конструкции к первоначальному варианту или тому, который модно согласовать. Сделать это так же придется за свет того, кто купил квартиру.

В случае уклонения от исполнения этих обязанностей квартира будет выставлена на торги и продана с молотка. Это не значит, что покупатель потеряет все свои деньги. Однако, жилье будет продано по стоимости ниже рыночной, а из выручки вычтут расходы на устранение изменений, штрафы и организацию торгов.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

Какие риски возникают у нового владельца квартиры

Покупка проблемной квартиры на свои деньги может не иметь никаких последствий. Проблемы могут возникнуть, если жилье приобретается в ипотеку. Некоторые банки смотрят на подобные вещи достаточно легко, но для других неузаконенная перепланировка является фактором риска.

Например, если квартира приобретается в ипотеку Сбербанка, возможен либо полный отказ от кредита, либо предписание в полугодичный срок исправить ситуацию. Банк имеет право проверить состояние квартиры, и, при обнаружении несоответствий, может принять решений о расторжении ипотечного договора, потребовав досрочного погашения кредита. После перепланировки технический паспорт де-факто становится недействительным, что для банка равносильно порче залога.

Все обязанности по приведению квартиры в соответствие действующему законодательству лежат на плечах владельца. Риски, возникающие при покупке перепланированной квартиры, достаточно велики — все возможные проблемы передаются новому владельцу. Приобретая квартиру с несоответствием реального состояния и документации, необходимо понимать, чем грозит это новому владельцу. Несмотря на существующие в стандартных договорах фразы о том, что продавец гарантирует отсутствие признаков неразрешенной перепланировки (или переустройства), решать проблему придется собственнику.

С покупкой перепланированной квартиры может возникнуть ситуация, когда сделка состоялась, а внесенные изменения оказались недопустимыми. В таком случае новый владелец окажется обязан либо узаконить перепланировку, если это возможно, либо восстановить состояние квартиры в соответствии с техпаспортом БТИ.

Можно предъявить претензии к прежнему владельцу, инициировать судебное разбирательство, но это уже другая история. Расторжение договора о купле-продаже квартиры не всегда является желательным вариантом, и времени на тяжбу уйдет очень много. Кроме того, суд нередко отказывает в расторжении сделки на основании того, что покупатель осматривал квартиру и дал согласие на покупку в том виде, в каком она была представлена. Точка зрения суда понятна — покупатель имел все возможности сравнить состояния жилища с документальными данными.

Незаконная перепланировка жилья, совершенная без вреда для третьих лиц, облагается штрафом:

• Для граждан — до от 2 до 2,5 т.р.;
• Для должностных лиц — от 4 до 5 т.р.;
• Для юридических лиц размер штрафа значительно выше — от 40 до 50 т.р.

Если перепланировка затронула чьи-либо интересы и был нанесен ущерб, величина штрафа соответственно возрастает:

• Для граждан — до 5 т.р.;
• Для должностных лиц — до 50 т.р.;
• Для юридических лиц — до 300 т.р.

Помимо уплаты штрафа, собственник жилья обязан ликвидировать все изменения или узаконить их в существующем порядке.

Покупка квартиры с неузаконенной планировкой: пошаговая инструкция

Итак, вас не смущает несогласованная перепланировка в квартире, зато нравится её вид, этаж, дом, район, экология – вы готовы рискнуть и заключить сделку.

1. Обсудите с продавцом детали сделки. Воспользуйтесь правом на скидку, ведь узакониванием перепланировки придётся заниматься уже вам. Обычно скидка – это затраты на согласование.
2. Осторожно поинтересуйтесь у рядом живущих соседей: довольны ли они проживанием в доме, нет ли сырости, плесени, не появляются ли трещины на стенах, всё ли в порядке с отоплением и вентиляцией – вы получите общую картину того, влияет ли перепланировка на жизнь других людей.
3. Заключите и подпишите ДКП квартиры. Можно заверить его у нотариуса, а можно обойтись и без него. По договорённости со второй стороной сделки – внесите аванс.
4. Подайте документы на регистрацию через МФЦ.
5. Осмотрите квартиру и подпишите акт приёма-передачи, рассчитайтесь с продавцом, получите от него ключи.

Срок оформления сделки через МФЦ составляет 9 рабочих дней, а если вы заключаете ДКП через нотариуса – до 3 рабочих дней.

Госпошлина составляет 2 000 рублей, её оплачивает покупатель (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Услуги нотариуса оплачиваются отдельно.

Что это такое?

В соответствии со ст.25 ЖК РФ, перепланировка – это ремонтно-строительные работы, в ходе которых изменяются конфигурации помещения. Все изменения должны быть внесены в технический паспорт. Перепланировка проводится с соблюдением требований законодательства и согласуется с органами местного самоуправления.

ВНИМАНИЕ: Если собственник жилого помещения не получил разрешение на проведение работ или не согласовал с органами уже имеющиеся изменения, то такую перепланировку называют неузаконенной.

Полный перечень работ, для проведения которых требуется разрешение властей, перечислен в Постановлении Правительства Москвы №508 Какие работы требуют обязательного получения разрешения:

• изменения в несущих конструкциях;
• перенос комнат;
• перестановка газовых плит;
• возведение лестниц;
• перестановка сантехнического оборудования;
• разборка и возведение перегородок;
• установка и демонтаж нового инженерного оборудования;
• снос или переустройство полов и потолков;
• заделка и создание проемов между комнатами и оконных проемов;
• создание входов и тамбура.

Не требуют согласования:

1. косметический ремонт;
2. устройство встроенной мебели;
3. замена инженерного оборудования, если оно аналогично по техническим характеристикам и параметрам старому оборудованию.

Смотрите видео об узаконивании перепланировки квартиры: