Как быть, если недостатки квартиры выявлены после подписания акта

Дольщик я или право имею?

Эксперты рассказали «Интерфаксу» о тонкостях поправок в закон о долевом строительстве

Москва. 12 апреля. INTERFAX.RU — Эксперты ВШЭ недавно опубликовали исследование ясности российских законов, из которого следует, что по сложности восприятия некоторые из них опережают труды философа Канта. Последние поправки в закон о долевом строительстве подтверждают эти выводы. Авторы уверены, что защищают права дольщиков, опрошенные «Интерфаксом» эксперты говорят кто о плюсах для застройщиков, кто о разумном балансе интересов. Есть и те, кто призывает не трогать закон, оставить все как есть и не раздражать дольщиков нововведениями.

Вызвавший дискуссии законопроект (№1134552-7) был внесен в Госдуму группой депутатов в конце марта. Он содержит много уточняющих и технических норм, которые подробно описаны в пояснительной записке. При этом норма, которая вызвала больше всего споров, не разъясняется. Речь идет об изменениях в статью 8 закона о долевом строительстве (№214-ФЗ), в которой указан порядок передачи уже построенной квартиры от застройщика к гражданину.

Сейчас в пункте 5 данной статьи говорится, что покупатель до подписания передаточного акта на квартиру вправе потребовать от застройщика составить еще один документ, так называемый «акт о недостатках» или «акт о несоответствии квартиры требованиям договора». Вторая часть пункта говорит о том, что покупатель имеет право отказаться от подписания передаточного акта до устранения застройщиком недостатков. Внесенный законопроект не добавляет ничего нового в данный пункт, он просто убирает норму о праве покупателя отказаться от подписания передаточного акта до устранения недостатков.

ДОМ.РФ занимается созданием современных стандартов цивилизованного рынка арендного жилья по поручению Президента РФ Владимира Владимировича Путина, которое он дал на Госсовете в мае 2016 года.

Комплексные работы по развитию городской среды в России ведутся в соответствии с поручениями Президента, поручениями Председателя Правительства по итогам форума «Городское развитие и совершенствование качества городской среды» в сентябре 2016 года, а также в соответствии со «Стандартом комплексного развития территорий», разработанным ДОМ.РФ, КБ Стрелка, при участии Минстроя России.

Существует три варианта приемки квартиры со стороны покупателя: провести ее самостоятельно, пригласить специалиста или знакомого строителя/ремонтника, заказать профессиональную экспертизу. Решение должно зависеть от нескольких факторов, среди которых класс жилья и тип отделки квартиры.

Принимаем сами

Если была куплена квартира в новостройке эконом или комфорт класса с отделкой «под ключ» (чистовая). В таком случае нужно будет обратить внимание на видимые механические повреждения (сколы на дверях, плитке, трещины на санфаянсе, стеклах) и функционирование оконных систем, вытяжки и пр.

Приглашаем специалиста

Если жилье в новостройке сдается с предчистовой или черновой отделкой. В таких квартирах человеку, не искушенному в строительных вопросах, вряд ли будут заметны недочеты, которые станут явными на этапе ремонта. Оценить бетонное помещение сможет лишь специалист.

Заказываем профессиональную экспертизу

Если строительство дома было сопряжено с какими-либо существенными трудностями — долгострой, частая смена подрядчиков, существенные изменения проекта в ходе работ.

Детальную оценку также имеет смысл заказать для дорогой квартиры, особенно, если она сдается с отделкой. В таких проектах необходим контроль за использованием заявленных материалов.

Ответственность и последствия

На основании ст. 723 ГК РФ заказчик услуги или приобретатель некачественной вещи имеет право требования:

• Безвозмездно устранить выявленные недостатки в установленный договоренностями срок.
• Уменьшить продажную стоимость исходя из независимой оценки качественной характеристики вещи.
• Возместить все понесенные расходы на приобретение услуги или вещи.

Исходя из возможностей продавца или исполнителя заказа, допускается такое развитие событий:

• Сделать ремонт за свой счет.
• Полностью возместить стоимость проданной вещи.

Недостатки в квартире по ДДУ (что делать)

Передача квартиры по ДДУ: на что обратить внимание при подписании акта приемки, расскажет видео ниже:

Дольщик и застройщик: как разрешать их споры о дефектах новостроек

За последние семь лет рынок долевого строительства России вырос в 3,5 раза, сообщил в конце прошлого года министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. С помощью ДДУ в стране приобретается около 80% жилья на первичном рынке. По закону «Об участии в долевом строительстве», застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям соглашения, технических и градостроительных регламентов, отвечает проектной документации и иным обязательным требованиям, констатирует Михаил Варюшин, старший юрист ЮБ «Аронов и Партнеры».

И практически любой выявленный недостаток у нового жилья дает возможность покупателю предъявить претензии строительной компании. Для этого участник долевого строительства должен сначала попросить застройщика составить акт, в котором будут перечислены обнаруженные дефекты. Руководитель практики «Земля.Недвижимость.Строительство» ЮФ «Инфралекс» Сергей Шумилов подчеркивает, что до удовлетворения всех своих требований участник долевого строительства вправе не подписывать документы о приемке квартиры. Такое поведение покупателя будет стимулировать продавца поскорее удовлетворить все претензии, иначе компании придется платить еще и неустойку за просрочку сдачи жилья. Кроме того, все расходы на содержание квартиры (коммунальные платежи) до подписания акта приема-передачи недвижимости несет застройщик, добавляет Шумилов.

Варианты защиты

По закону участникам долевого строительства доступны сразу несколько способов защиты, однако среди них нет права требовать замены некачественной квартиры на другую, замечает Алексей Алтухов, руководитель проектов АК «Павлова и партнеры». Вместе с тем такую возможность дольщик может прописать в ДДУ, подчеркивает эксперт.

В любом случае, как показывает практика, застройщики чаще всего положительно реагируют на просьбу устранить недостатки, говорит ведущий юрист «Содружества земельных юристов» Элита Закиян. Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», объясняет, что продавцу удобнее ликвидировать дефекты своими силами, а не платить компенсацию: «Это более экономически оправдано, так как рабочие и материалы у компании есть, а денег нет или не хочется их отдавать».

Когда недостатки очевидны или с претензиями обратилось большое количество дольщиков, то шансы на досудебное урегулирование спора существенно возрастают, поясняет Екатерина Калинина, старший юрист Noerr. По ее словам, если жители одного дома столкнулись с общими для всех жильцов недостатками, то стоит подать коллективную претензию строительной фирме.

Если дольщик обнаружил, что дефекты у квартиры существенные, то он может отказаться от исполнения договора долевого участия в одностороннем порядке и потребовать от строительной компании вернуть деньги за недвижимость. Кроме уже потраченных средств покупатель получит еще и дополнительную компенсацию, говорит Калинина. Ее размер рассчитывается по формуле: 1/300 (1/150 – если дольщик физлицо) ключевой ставки ЦБ (7,75%) умножить на внесенную сумму и количество дней от даты первого платежа и до момента расторжения соглашения. Однако у такой возможности есть и «обратная сторона медали», замечает Некрестьянов: «Дольщику, как правило, возврат денег даже с процентами не выгоден, ведь стоимость жилья за пару лет строительства уже выросла, а цена квартиры на стадии котлована ниже, чем у готовой».

Что делать в суде

Вместе с тем лишь небольшая доля конфликтов между участниками долевого строительства и застройщиками успешно урегулируется в досудебном порядке, констатирует Дмитрий Петров из КА «Юков и партнёры». Если продавец вообще не исправляет выявленные дефекты или не исключает их полностью, то надо обращаться в суд. Закиян советует в рамках таких процессов представлять максимум доказательств, которые подтвердят у квартиры существенные недостатки: акты осмотров, фотографии, технические заключения с дефектной ведомостью, экспертные заключения и прочее.

Решения судов по наиболее частым судебным спорам дольщиков с застройщиками

– Дольщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ и потребовать от застройщика возврата денег, если у квартиры есть существенные недостатки или выявленные дефекты не устранены в разумный срок (дело № 33-30716/2016).

– Дольщик потребовал взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи квартиры, которая произошла из-за того, что компания устраняла недостатки у жилья. В суде компания уверяла, что участник должен был принять квартиру вовремя: ведь выявленные дефекты считаются несущественными и легкоустранимыми. Но суды удовлетворили иск, отвергнув эти доводы ответчика, рассказывает юрист практики разрешения споров и банкротства юрфирмы «Линия Права» Кирилл Коршунов, который представлял интересы заявителя в этом споре (дело № 4-КГ17-25).

– Заключая договор с участником долевого строительства, застройщик обязан сообщить клиенту полную информацию о характеристиках объекта недвижимости и точно описать его местоположение. ВС подчеркнул, что продавец обязан своевременно предоставлять потребителю те сведения о товаре, которые позволят сделать правильный выбор. Вместе с тем договор, заключенный с застройщиком, не предусматривает замены квартиры, однако дает истцу право на получение компенсации (дело № 5-КГ16-47).

– Суды откажут истцу, если недостатки жилья могли возникнуть по вине заявителя из-за ненадлежащей эксплуатации недвижимости уже после ее приемки (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 сентября 2016 года № Ф06-12576/2016 по делу № А57-18247/2015).

– Если, несмотря на изменение проектной документации, квартира пригодна для использования и соответствует обязательным требованиям, суды отказываются удовлетворять требования дольщика, предъявленные в связи с недостатками жилья (дело № 33-15528/2016).

Кроме того, если дольщик устранил все повреждения самостоятельно, то ему придется доказать, что он реально потратил ресурсы на эту работу, объясняет юрист: «Иначе можно полностью лишиться возможности возместить фактически понесенные расходы». Эксперт акцентирует внимание на том, что надо различать существенность выявленных дефектов: «Отсутствие ручек в окнах или смотрового глазка во входной двери не являются серьезными недостатками, из-за которых жилье нельзя использовать по назначению».

Как избежать понижения компенсации

Даже если дольщик доказал существенность недостатков и выиграл суд у застройщика, то истцу вряд ли удастся взыскать в полном объеме причитающиеся ему проценты за пользование чужими деньгами, потребительский штраф и компенсацию морального вреда, предупреждает Варюшин. По его словам, СОЮ до сих пор активно снижают миллионные проценты и штрафы до 100 000–150 000 руб. Чтобы избежать таких решений и получить большую сумму, дольщики идут на свои хитрости, рассказывает эксперт. Граждане уступают свои права требования в подобных делах коммерческим организациям и ИП, которые взыскивают деньги с застройщиков в арбитражном судопроизводстве.

Варюшин подтверждает, что арбитражные суды не снижают компенсацию и потребительский штраф, присуждая их практически в полном объеме (см. дела № А40-162161/2016, № А41-72694/2015 и № А41-2072/2015). Эксперт объясняет, что арбитражи справедливо перекладывают бремя доказывания несоразмерности компенсации и потребительского штрафа на застройщика. Но такая ситуация перегружает систему арбитражных судов, констатирует юрист. Кроме того, в последнее время наметился новый тренд, когда сами дольщики злоупотребляют своими правами, говорит Некрестьянов. При малейших недостатках участники долевого строительства отказываются от приемки квартиры, чтобы получить с застройщика неустойку, резюмирует юрист.

Исправление недочетов

На отношения по ДДУ распространяются нормы Закона № 2300-1 «О защите прав потребителей». Это означает, что все замечания по дефектному акту или акту о несоответствии, должны быть устранены в течение 45 дней. После выполнения работ, дольщик приглашается для повторного обследования. Если все замечания устранены, подписывается передаточный акт.

Если недоделки носят существенный характер, не устранены в течение 45 дней, дольщик может отказаться от договора в одностороннем порядке. Одновременно возникает право на возмещение всей суммы, уплаченной по ДДУ, процентов за пользование чужими денежными средствами. Если замечания носили несущественный характер, а застройщик их не устранил в разумный срок, можно требовать возмещения убытков или соразмерного снижения цены по ДДУ.

Решение вопроса с застройщиком через суд – судебная практика и возможности вернуть деньги за строительные недостатки

Обратиться в судебные органы дольщик может, если застройщик отказывается устранять недочеты, игнорирует просьбы и обращения, устраняет не все дефекты, частично.

Как показывает судебная практика, дольщики добиваются не только устранения недостатков, но и уменьшения цены ДДУ и возвращения застройщиком части денежных средств по нему. Кроме того, граждане возмещают убытки, связанные с ликвидацией дефектов строительства и отделки, предоставляя все чековые квитанции в суд.

Наши юристы помогут вам также взыскать неустойку за просрочку, если были нарушены сроки сдачи квартиры по ДДУ из-за несвоевременного устранения дефектов застройщиком.

Все требования и зафиксированные нарушения старайтесь подкреплять документами.

Если у вас нет результата независимой экспертизы, приложите фото и видеоматериалы дефектов с датой. А еще лучше, если ваши слова будут подтверждать систематические обращения к застройщику.

Остались вопросы? Просто позвоните нам: