Можно ли совершать сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним?

Особенности совершения сделок с несовершеннолетними в 2021

• Сделки с несовершеннолетними: общие сведения
• Сделки с участием несовершеннолетних: изменения
• Последствия несоблюдения правил о сделках с участием несовершеннолетних
• Некоторые особенности исполнения обязанностей законных представителей несовершеннолетних лиц по представлению их интересов
  • Обязанность по приобретению жилья для несовершеннолетнего (например, после продажи квартиры) возлагается на его законного представителя
  • Ненадлежащее исполнение законными представителями обязанностей не должно отрицательно сказываться на правах и интересах несовершеннолетних

Материалы по теме

«С тремя детьми в комнате лучше, чем в огромной клетке на Арбате»

Я для тебя останусь метром

По ее словам, без покупки нового жилья продажа старого практически невозможна, даже если родители собираются наделить несовершеннолетнего собственника аналогичной долей в другой принадлежащей им или их родственникам недвижимости. «Это нарушает статью 37 Гражданского кодекса РФ о запрете сделок между детьми и родителями или законными представителями, а также их близкими родственниками. Например, бабушка не может подарить внуку квартиру взамен той, где он является собственником», — говорит она.

Юлия Дымова отмечает, что по тем же причинам покупать недвижимость, собственниками которой выступают несовершеннолетние, весьма опасно. При обнаружении факта нарушения прав ребенка сделка признается недействительной. А такой факт могут выявить прокуратура и органы опеки, в том числе — по заявлению родителей ребенка.

«Покупателю, безусловно, должны вернуть деньги. Однако в таких случаях, как правило, возникают сложности, потому что вырученные продавцами средства оказываются уже потраченными», — поясняет эксперт.

Похожие проблемы могут возникнуть и при продаже квартиры, в которой ребенок был прописан. «При проведении сделок с жильем, в котором ребенок не имеет права собственности, а всего лишь прописан, его жилищные права все равно не должны быть нарушены. Закон в определенных случаях предусматривает сохранение за несовершеннолетним права пользования жильем даже после его отчуждения», — говорит Елена Лодягина.

Как поясняет Ольга Славкина, при продаже квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, родители также обязаны получить разрешение на сделку от органов опеки. Соцработники проверят, куда переезжает ребенок, и не ухудшатся ли при этом условия его проживания. Конечно, чаще всего продавцы просто заранее выписывают детей из квартиры. То же относится и к недвижимости, которую планируют приватизировать.

То есть, по сути, только в одном случае «детских» ограничений избежать не получится ни при каких обстоятельствах — если жилье изначально приобретается с привлечением средств материнского капитала. И это, надо сказать, справедливо.

Особенности сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним

Как известно сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних имеют свои особенности. Незнание определенных моментов при операциях с такой недвижимостью может привести к недействительности сделки.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет, подразделяются на две категории:

— лица в возрасте от 14 до 18 лет;

— малолетние, то есть лица, не достигшие 14 лет.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью с письменного согласия своих законных представителей — родителей и усыновителей. Если такая сделка была совершена без письменного согласия законных представителей, то она считается недействительной.

За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки с недвижимостью могут совершать от их имени родители и усыновители. Сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим 14 лет, самостоятельно, считается недействительной.

Более того не допускается дарение недвижимости от имени малолетних их законными представителями. Заключение подобных сделок приведет к отказу в их государственной регистрации.

Свои особенности имеют и сделки с участием опекунов и попечителей. Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет. Опека устанавливается над малолетними, не достигшими 14 лет.

Так, например, при совершении сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, от попечителей потребуется только согласие. Что касается малолетних, то от их имени и в их интересах любые сделки с недвижимостью совершают их опекуны.

Обязательным условием совершения сделок с недвижимостью, принадлежащей подопечным, является разрешение органа опеки и попечительства не зависимо от того есть у них родители или нет.

Другим обязательным условием сделок с участием несовершеннолетних является удостоверение сделки нотариусом. Согласно Закону о государственной регистрации сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Как купить недвижимость на имя несовершеннолетнего

— От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет сделки совершают их законные представители — родители, усыновители, опекуны, — поясняет нотариус Айгуль Иманбекова. — В договоре будет стоять подпись законного представителя, а также будет отмечено, что он действует от имени несовершеннолетнего ребенка. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с согласия родителей (усыновителей, попечителей).

Форма такого согласия должна соответствовать форме, установленной законодательством для сделки. Договор подписывает ребенок, а рядом ставится подпись законного представителя с отметкой, что он согласен на совершение данной сделки. Не забывайте, при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, обязательно согласие органов опеки и попечительства.

Также законодательство допускает признание несовершеннолетнего полностью дееспособным. Несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или с согласия родителей, усыновителей или попечителя, занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо (при отсутствии такого согласия) по решению суда. Эмансипированный несовершеннолетний может совершить куплю-продажу без согласия родителей (усыновителей, попечителей).

В будущем без разрешения органов опеки и попечительства нельзя будет провести ни одну операцию с имуществом собственник, которого несовершеннолетнее лицо: аренда, продажа, дарение, обмен либо передача в залог.

Необходимые документы для нотариуса:

• удостоверения личности сторон;
• правоустанавливающие документы на недвижимое имущество;
• справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках;
• техпаспорт;
• свидетельство о браке;
• свидетельство о рождении;
• согласия супругов на сделку (если в браке);
• заявление об отсутствии брачных отношений (если сторона не в браке);
• разрешение с органа опеки.

Стоимость сделки — 30 300 тенге.

Имущественные права детей в Казахстане находятся под особым контролем. Именно поэтому процесс покупки жилья с несовершеннолетними собственниками довольно продолжительный и трудоемкий. Однако если органы опеки не находят никаких нарушений и весь процесс проходит в рамках закона, то и продающая и покупающая сторона в скором времени насладится новым жильем на законных правах.

«Продажа» путем регистрации «покупателя» на жилплощади

Чтобы понять, как продать неприватизированную квартиру и тем самым максимально сэкономить время и сконцентрировать усилия в правильном направлении, необходимо осознавать, что вы не можете продать жилплощадь, так как формально она вам не принадлежит, но можете неформально за определенное вознаграждение уступить право безвременно проживать на ней (стать арендатором вместо вас).

Схема сделки крайне простая — вы прописываете на жилплощади «покупателя», а сами выписываетесь из квартиры. Таким образом в общих чертах происходит передача права на проживание без нарушения буквы закона. Однако необходимо учитывать ряд нюансов:

1. Найти желающих купить неприватизированную квартиру, а по сути, не саму квартиру, а право проживать в ней, будет непросто. Если человек обладает достаточной степенью финансовой свободы для приобретения жилья, то такой вариант его не устроит. Остаются граждане, которые обладают значительно меньшей суммой, чем рыночная стоимость приватизированной квартиры. Таким образом вы не можете рассчитывать на значительную выручку.
2. Оформить в виде договора передачу права на проживание в квартире невозможно, поэтому необходимо искать другие пути гарантировать выполнение обеими сторонами устного соглашения своих обязательств. Как правило, для этого используют долговые расписки. Такой подход открывает поле для деятельности различного рода мошенников, которые рассчитывают на недостаток знания гражданами юридической стороны финансовых взаимоотношений.
3. В Республике Беларусь снятие с регистрации по месту постоянного проживания происходит автоматически после регистрации по новому месту жительства. Где вы собираетесь регистрироваться? Для этого вы должны быть владельцем другой жилплощади, на которой можете прописаться, или попросить родственников, друзей, знакомый зарегистрировать вас на жилплощади, принадлежащей им. Таким образом прописать «покупателя» значительно проще, чем выписаться самому.

Преград для совершения такой сделки не мало, но они преодолимы, особенно если в ней заинтересованы обе стороны договора.

Услуги посредников и продажа через «буфер»

С продажей неприватизированной квартиры могут помочь агентства недвижимости, которые легко решат проблему с вашей регистрацией по новому месту жительства. Сделка происходит при помощи «буфера». Для начала «покупателя» прописывают в квартире, принадлежащей риелторской конторе. Затем между вами происходит законный обмен муниципальной недвижимостью. «Покупатель» становится арендатором вашей квартиры, а вы — временно условным съемщиком квартиры агентства недвижимости.

Схема вполне рабочая, однако учитывайте что, во-первых, репутация риелтора должна быть безупречной, во-вторых, из и без того небольшой суммы выручки значительную часть будет составлять комиссия посредника. При содействии агентства недвижимости можно купить квартиру, которая не была приватизирована, достаточно легко и быстро, как и продать ее.

Какие существуют исключения

Продажа имущества эмансипированных детей проводится аналогично, как отчуждение объекта, принадлежащего совершеннолетнему гражданину. Дееспособность лица, не достигшие 18 лет, приобретают на основании:

свидетельства о заключении брака;

трудоустройства по договору или контракту;

коммерческой деятельности в качестве предпринимателя.

Официальный статус присваивается на основании решения государственных органов попечительства (если представители подопечного согласны) или судебных инстанций (если родители, опекуны против признания дееспособности).

Внимание! Статус эмансипации дает гражданину 16-18 лет полный объем прав. Также после признания лица дееспособным, возникает и гражданская ответственность. Он самостоятельно решает, заключать сделку с участием имущества, принадлежащего ему на праве собственности или нет.

Видеоролик с ютуба:

Продажа недвижимости, принадлежащей физлица до 18 лет, связана с соблюдением определенного алгоритма: выделение равноценной доли, сбор документов. Для совершения сделки потребуется разрешение органов попечительства, а также соблюдение условий, требований, предусмотренных законом.

Отчуждение жилья с зарегистрированным несовершеннолетним лицом проходит по упрощенной схеме. Обязательное условие – прописка малолетнего гражданина по новому адресу проживания. Ребенок должен иметь постоянное место регистрации, иначе могут возникнуть проблемы с опекой.