Загрузка...Покупка квартиры в долевой собственности по ипотеке
Ипотека на долю в квартире
С юридической точки зрения в квартире с несколькими собственниками возможны два вида собственности: долевая и выделенная. Отличие в том, что при долевой собственности владелец обладает эмпирической дробной частью от целого (1/2, 2/3 и так далее), и нет указаний, какие именно жилые комнаты в помещении ему принадлежат. Чаще всего такая собственность возникает при покупке квартиры супругами или родственниками.
Выделенная часть квартиры — это конкретная комната или несколько комнат с отдельных техпаспортом и собственным лицевым счетом. Банки лучше относятся к выделенным комнатам. В случае неуплаты по кредиту такое жилье проще продать. Для Санкт-Петербурга, где даже в 2018 году количество жителей коммуналок очень велико, кредиты на выделенные комнаты — не редкость. Часто продавцы комнат в коммуналках пишут в характеристиках помещения — подходит под ипотеку и материнский капитал. Это значит, что комната выделенная.
Существует еще один вариант — когда часть недвижимости принадлежит муниципалитету и сдается по договору социального найма, а другая часть помещения выделена и находится во владении частного лица. Такой вариант скорее отпугнет банкиров. В случае невыплаты заемщиком займа кредитору придется получать отказ от покупки в муниципалитете, а это связано с тратой времени и бумажной волокитой.
Главная особенность на покупку доли состоит в том, что в залоге у банка должна находится вся квартира
Совместная покупка жилья – как оформить
Квартиры покупают на общие деньги как для личного проживания, так и в инвестиционных целях (когда денег одного инвестора не хватает). В первом случае приобретение может происходить как Откроется в новой вкладке.»>на первичном, так и Откроется в новой вкладке.»>на вторичном рынках. А во втором случае подобные совместные вложения происходят, обычно, на «первичке» – покупка новостройки с целью перепродажи и получения дохода.
Подробнее об оформлении этих видов договоров – см. по приведенным ссылкам в Глоссарии.
Независимо от целей приобретения – для проживания или в качестве инвестиционного вложения – совместная покупка квартиры (например, на двоих собственников, не в браке) происходит по одному сценарию и имеет одинаковые юридические последствия.
Во-первых, квартира оформляется в общую долевую собственность. То есть в договоре указываются два покупателя и обозначаются размеры их долей собственности (например, 40% и 60%).
Во-вторых, пользоваться и распоряжаться долевой собственностью, владельцы могут только по общему соглашению между собой. Вместе с тем, каждый владелец доли может продать, подарить или завещать свою долю собственности по своему усмотрению (согласно Откроется в новой вкладке.»>ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи своей доли, он должен учитывать Откроется в новой вкладке.»>преимущественное право покупки этой доли другими сособственниками.
Все это накладывает на покупателей-совладельцев квартиры определенные ограничения и неудобства. Особенно, при совместной покупке новостройки в инвестиционных целях. Ведь со временем между партнерами-соинвесторами могут возникнуть разногласия по поводу того, когда и на каких условиях лучше продавать инвестиционную квартиру.
Кроме того, таким соинвесторам нужно помнить, что если кто-то из них женат (замужем), то его супруг тоже будет иметь права на купленную квартиру на основании установленной законом Откроется в новой вкладке.»>общей совместной собственности супругов. И для продажи квартиры партнерам-соинвесторам понадобится письменное согласие этого супруга. А если один из инвесторов решил развестись, то объект инвестиций может стать предметом раздела общего имущества супругов.
Если денег на покупку квартиры не хватает даже при совместных вложениях, то здесь на помощь приходит Откроется в новой вкладке.»>ипотека.
Нотариусов обяжут проводить сделку до конца
А еще благодаря новому закону нотариусы будут доводить сделку с недвижимостью до ее логического завершения. Одна из норм, вступающих в силу в феврале 2019 года, предписывает нотариусу в обязательном порядке после удостоверения сделки передать сведения о ней в Росреестр. То есть, если сегодня услуга по передаче документов в регистрирующий орган является самостоятельным нотариальным действием и оплачивается отдельно, то со следующего года она будет входить в состав единого нотариального действия и станет бесплатной для граждан. Фактически нотариус станет оказывать услуги по удостоверению и регистрации сделки в режиме «одного окна». Это избавит продавца и покупателя объекта от необходимости после визита к нотариусу лично посещать еще и офис МФЦ, чтобы сдать бумаги в Росреестр.
Список действующих в Екатеринбурге и Свердловской области нотариусов опубликован на сайте Нотариальной палаты Свердловской области .
И ещё раз напоминаем, в обязательном нотариальном удостоверении нуждаются сделки с объектами, находящимися ТОЛЬКО в долевой собственности и сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним (или лицам находящимся под опекой). Совершеннолетний гражданин, владеющий недвижимостью единолично, любые сделки со своим имуществом (продажа, дарение, оформление ипотеки и пр.) может проводить без нотариуса.
Какими документами подтверждается право на имущественный вычет
Помимо основных документов на вычет вам нужно представить в налоговую документы о расходах. В законе нет исчерпывающего перечня таких документов, в каждом конкретном случае они будут свои. Например, платежные поручения, кассовые чеки, могут быть даже расписки, если продавец жилья — физлицо.
В вашем случае пай выплачивали два человека, соответственно, справка выдана на двоих. Но и второй документ должен был выдаваться обоим плательщикам, поскольку у каждого из вас свои, отдельные деньги. Исключение может быть, только когда платят муж и жена. Для них действует режим совместной собственности, и все деньги по умолчанию принадлежат обоим супругам в равной степени, если только нет брачного контракта, в котором предусмотрены другие условия.
Для супругов неважно, на кого оформлено право собственности и выписан платежный документ: деньги в браке тратятся общие, поэтому право на вычет есть и у мужа, и у жены. Но когда имущество приобретают не супруги и в долевую собственность, вычет они могут получить, только если есть документы, которые подтверждают расходы.
Еще можно оформить вычет на лицо, которого нет в платежных документах, когда родитель платит за несовершеннолетнего ребенка. В этом случае квартира может быть полностью оформлена на ребенка, но родитель может получить весь вычет, если не пользовался им ранее.
Как победить выгорание
Можно ли взять ипотеку на долю в квартире, в каких ситуациях это возможно
Долевое владение — это распространенный вид права собственности в России. Необходимость выкупа долей может возникнуть при разделе совместно нажитого имущества или наследства, выкупе коммунальных помещений у нескольких собственников. Если средств не хватает, можно подать заявку на ипотеку.
Основных сценариев, по которым можно оформить ипотеку на комнату или одну из долей жилого помещения, существует три:
первоначальная покупка одной из долей, если покупатель не владеет другими долями в помещении
выкуп дополнительной доли вдобавок к уже имеющейся для увеличения жилого пространства
выкуп последней доли в квартире, чтобы стать единоличным собственником недвижимости
В первый или второй сценарий можно включить приобретение выделенной комнаты в коммунальной квартире.
Шансы получить одобрение на ипотеку выше в случае выкупа последней доли, поскольку тогда исчезает необходимость получать согласие всех собственников недвижимости на сделку и передачу всей квартиры в залог.
Особенности ипотеки на долю в квартире
Хотя стоимость доли меньше (иногда на порядок) стоимости квартиры в целом, тем не менее зачастую и она неподъёмна без привлечения финансовых ресурсов со стороны. В этой связи у покупателя доли возникает закономерный вопрос: можно ли в такой ситуации взять ипотечный кредит. Можно, но только при выполнении некоторых условий.
При ипотечном кредитовании, как известно, в роли обеспечения выступает залог приобретаемого или имеющегося имущества. Под него банк и даёт покупателю деньги в долг. Значение доли в качестве обеспечения весьма сомнительно, поскольку такая недвижимость низколиквидна – её невозможно быстро продать по адекватной цене. Поэтому получить ипотеку под долю в квартире получится не всегда.
Банк без проблем выдаст кредит на покупку доли под залог имеющейся недвижимости.
Другой вариант, где вероятность положительного решения о выдаче кредита высока – покупка «последней доли», в результате которой недвижимость целиком переходит в собственность покупателя. В этом случае в роли обеспечения выступает вся квартира, в которой покупается доля.
С большой вероятностью в ипотеке будет отказано, если заявитель в состоянии предоставить в обеспечение кредита только покупаемую долю, и после её приобретения не становится единоличным собственником всей квартиры.
Алгоритм получения имущественного вычета
Получить имущественный вычет за покупку доли в квартире можно двумя способами:
- У своего работодателя, написав соответствующее заявление в бухгалтерии;
- В налоговой инспекции по месту жительства.
Сразу обратим ваше внимание на тот факт, что вам в любом случае потребуется подтвердить понесенные расходы. Поэтому обязательно храните все чеки и иные документы, подтверждающие траты.
Для того, чтобы получить полагающийся по закону имущественный вычет, нужно придерживаться следующего алгоритма:
- Написание заявления о праве на предоставление имущественного вычета;
- Подготовка пакета документов;
- Обращение в налоговый орган.
Срок рассмотрения заявлений обычно составляет 30-40 дней. По истечению этого срока, вы получите в налоговой инспекции уведомление о праве на вычет. Очень важно тщательно проверить список необходимой документации и корректно заполнить заявление!
