Процедура наблюдения в деле о банкротстве

Продавец недвижимости банкротится

Ноздрюхина Александрина Михайловна
Не работает

Сделки по отчуждению недвижимости в преддверии или непосредственно в процедуре банкротства всегда несут риск оспаривания по специальным банкротным основаниям. Ситуация усугубляется, если стороны не успели зарегистрировать переход права собственности до начала процедуры банкротства. Рассмотрим, как покупателю добиться такой регистрации в разных процедурах банкротства.

Должник продал недвижимость в процедуре наблюдения

Органы управления должника вправе совершать сделки по отчуждению имущества стоимостью свыше 5% балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения только с письменного согласия временного управляющего (абз. 1 п. 2 ст. 64 Закона о банкротстве).

Суды подтверждают правомерность отказа Росреестра в регистрации перехода права собственности на недвижимость при отсутствии:

• документов, свидетельствующих о согласии временного управляющего на отчуждение имущества;
• документа, подтверждающего отмену процедуры наблюдения;
• справки о том, что балансовая стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составляет менее 5% балансовой стоимости активов продавца на день введения процедуры наблюдения.

Временный управляющий может не дать согласия на заключение сделки по отчуждению недвижимости, пытаясь сохранить имущество должника для последующего удовлетворения требований иных кредиторов. Соответственно, осуществить регистрацию перехода права собственности в этой ситуации не получится. Возникает вопрос, что в этом случае делать сторонам сделки.

Правоприменительная практика не содержит способов, с помощью которых можно обязать временного управляющего дать согласие на совершение должником сделок в процедуре наблюдения. В качестве одного из вариантов, при применении которого появляется возможность понудить управляющего дать такое согласие, выступает подача жалобы в порядке п. 3 ст. 60 Закона о банкротстве (рассмотрение разногласий, заявлений, ходатайств и жалоб в деле о банкротстве).

Кроме того, добросовестный покупатель недвижимого имущества вправе обратиться в суд с иском о понуждении осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности в порядке п. 3 ст. 551 ГК. В таком деле можно также рассмотреть вопрос о понуждении временного управляющего дать согласие на совершение сделки.

Подобный спор должен рассматриваться в арбитражном суде в рамках дела о банкротстве, что подтверждается сложившейся судебной практикой (определения ВС РФ от 17.11.2017 по делу №А40-179200/2015, от 19.02.2019 по делу №4-КГ18-92). Верховный Суд указывал, что порядок и процедура банкротства юридического лица не имеют правового значения для определения подведомственности спора (определение ВС РФ от 19.02.2019 по делу №4-КГ18-92).

Сделки, предусмотренные п. 2 ст. 64 Закона о банкротстве, которые органы управления должника заключили без согласия временного управляющего, относятся к оспоримым (п. «д» информационного письма Президиума ВАС от 14.04.2009 №129). Таким образом, при открытии конкурсного производства в отношении должника конкурсный управляющий вправе подать заявление о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки.

Вместе с тем, при оспаривании сделки, совершенной без согласия временного управляющего, недостаточно ссылки лишь на п. 2 ст. 64 Закона о банкротстве. Необходимо также доказать, что сделка причинила вред правам кредиторов должника (постановления АС Московского округа от 25.09.2018 по делу №А40-61182/2015, АС Восточно-Сибирского округа от 05.10.2017 по делу №А10-3111/2015).

В отношении продавца ввели процедуру наблюдения до регистрации перехода прав на объект

Нередки ситуации, когда в отношении продавца вводится процедура наблюдения уже после заключения договора купли-продажи, но до госрегистрации перехода права собственности в пользу покупателя. В такой ситуации стороны вправе зарегистрировать переход права собственности на объект в обычном порядке. В данном случае не нужно предоставлять в Росреестр письменное согласие временного управляющего на совершение сделки, поскольку она была совершена до введения процедуры наблюдения (постановления 13ААС от 05.06.2014 по делу №А26-10819/2010, 2ААС от 29.05.2015 по делу №А82-13612/2012).

Однако не следует забывать, что конкурсный управляющий вправе оспорить сделку по отчуждению недвижимого имущества по специальным банкротным основаниям. Например, как сделку, совершенную с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, или сделку с неравноценным встречным предоставлением и т.д.

В отношении продавца ввели конкурсное производство до регистрации перехода прав на объект

В ситуации, когда до регистрации перехода права собственности в пользу покупателя в отношении продавца открыто конкурсное производство, спорное здание будет учтено конкурсным управляющим в составе конкурсной массы. Покупатель может обратиться в суд с самостоятельным иском о понуждении осуществить действия по регистрации перехода права собственности на здание. Однако в судебной практике сложился однообразный подход: поскольку конкурсное производство в отношении продавца открыто до принятия решения суда о понуждении к осуществлению действий по регистрации перехода права собственности, то заявленные требования подлежат рассмотрению в деле о банкротстве.

Более того, с момента открытия конкурсного производства происходит трансформация неденежного требования о передаче имущества в денежное требование по возврату оплаты, полученной по договору до возбуждения дела о банкротстве. Требования покупателя подлежат удовлетворению в составе третьей очереди. Обратный подход привел бы к тому, что требование покупателя, носящие реестровый характер, были бы удовлетворены во внеочередном порядке преимущественно перед требованиями иных конкурсных кредиторов, что противоречит законодательству о банкротстве (определения ВС РФ от 17.10.2017 по делу №А40-179202/2015, от 17.11.2017 по делу №А40-179200/2015, от 31.08.2018 №303-ЭС18-12428).

При разрешении данного вопроса Верховный Суд руководствовался п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве и разъяснениями, приведенными в абз. 2 п. 34 постановления Пленума ВАС от 22.06.2012 №35 (далее – Постановление Пленума ВАС №35). В нем говорится, что в ходе конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (например, о передаче имущества в собственность) подлежат предъявлению только в деле о банкротстве, даже если эти требования возникли до возбуждения дела.

Таким образом, ВС приходит к выводу, что такие требования подлежат денежной оценке, рассматриваются по правилам ст. 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном ст. 134 и 142 данного Закона. Аналогичной позиции при разрешении подобного рода споров придерживаются суды нижестоящих инстанций (постановления 15ААС от 06.03.2019 №15АП-1771/19, АС Северо-Западного округа от 26.11.2018 по делу №А56-85380/2016).

Отметим: в описанных ситуациях прямо говорится о том, что при принятии решения в расчет не берется тот факт, что покупатель перечислил денежные средства по договору купли-продажи в полном объеме. Таким образом, покупателю недвижимости на этапе заключения договора купли-продажи следует иметь в виду, что переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре до открытия процедуры конкурсного производства.

Если все-таки не удалось зарегистрировать переход права собственности до введения в отношении продавца конкурсного производства, покупателю при заявлении своих требований в третью очередь реестра следует иметь в виду следующее.

Реестр требований кредиторов закрывается по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (абз. 3 п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве). Закон о банкротстве не предусматривает положений, позволяющих восстановить данный срок.

Вместе с тем, возможность этот срок восстановить существует. Так, Верховный Суд указывал, что такие исключения применяются в случаях, когда возможность предъявления требований в двухмесячный срок объективно отсутствовала, в связи с чем и не была реализована кредитором. Такой кредитор не должен нести негативные последствия в виде понижения очередности за несовершение тех действий, совершить которые он был не в состоянии. При наличии подобных обстоятельств требование кредитора, несмотря на хронологическое опоздание, считается как бы заявленным в срок (определение ВС РФ от 01.04.2019 по делу №А27-24985/2015). То есть де-факто срок закрытия реестра восстанавливается ввиду наличия у кредитора уважительной причины опоздания, находящейся вне его воли.

Соответственно, если за время рассмотрения вопроса о понуждении к осуществлению действий по регистрации перехода права собственности покупатель пропустил двухмесячный срок на включение в реестр, то такой срок подлежит восстановлению, поскольку данные обстоятельства являются объективными и причина опоздания находится вне воли кредитора.

Залогодатель впал в банкротство до регистрации ипотеки в Росреестре

Если до регистрации обременения в отношении залогодателя ввели процедуру банкротства, велика вероятность, что управляющий оспорит договора залога как сделку с предпочтением. По данному вопросу имеется устоявшаяся судебная практика на уровне ВС РФ.

Так, Верховный Суд указывал на недопустимость регистрации обременения в виде ипотеки после введения процедуры банкротства, поскольку это приведет к необоснованному предоставлению преимуществ заявителю, вопреки требованиям ст. 61.3 Закона о банкротстве (определение ВС РФ от 03.08.2017 №302-ЭС16-17256). Эта позиция подтверждается практикой нижестоящих судов (постановление АС Уральского округа от 01.10.2018 по делу №А60-5378/2018). Следует отметить, что ВС обобщил данный тезис, не указывая на конкретную процедуру дела о банкротстве, в которой отсутствует возможность зарегистрировать обременение.

Таким образом, залогодержатель должен учитывать, что в процедуре банкротства ему не удастся получить статус залогового кредитора. Кроме того, существует вероятность потерять обеспечение как таковое, если обременение не было зарегистрировано до открытия дела о банкротстве. Также стоит учитывать, что кредитный договор (договор займа) и договор об ипотеке можно оспорить как подозрительную сделку (ст. 61.2 Закона о банкротстве) или сделку с предпочтением (ст. 61.3 Закона о банкротстве).

Владение недвижимым имуществом передано покупателю до банкротства продавца

Правовая позиция Верховного Суда указывает на то, что для отказа в регистрации перехода права собственности на имущество должника и трансформации неденежного требования покупателя в денежное не имеет значения, была ли недвижимость передана в фактическое владение покупателя.

С одной стороны, такой подход направлен на защиту интересов иных кредиторов должника и является препятствием для вывода его активов в пользу аффилированных или иных заинтересованных лиц через заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, что представляется обоснованным.

Вместе с тем, такая позиция в определенной степени ущемляет права покупателей недвижимого имущества в тех случаях, когда отчуждение объекта не связано с выводом активов, а действия продавца и покупателя являются добросовестными.

Представляется, что при разрешении подобных споров судам следует исходить из конкретных фактических обстоятельств, обращая внимание на весь комплекс условий, предшествовавших заключению договора купли-продажи, в том числе на аффилированность сторон и экономическую целесообразность заключения сделки.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость/обременения в рамках процедуры банкротства

Источник: статья Александрины Ноздрюхиной, INTELLECT, в журнале «Арбитражная практика для юристов» (№3/2020)

После сбора всех документов, Вам необходимо подготовить – заявление о признании гражданина несостоятельным (банкротом).

Здесь вы можете скачать типовой образец заявления о банкротстве гражданина.

Кроме заявления, Вам также необходимо подготовить – перечень кредиторов, перечень задолженностей, опись имущества, ходатайство об исключении имущества и дохода из конкурсной массы, ходатайство об отсрочке внесения денежных средств на депозит суда, ходатайство о назначении финансового управляющего и ряд других.

При подготовке заявления Вам необходимо указать:

Именно от этого в дальнейшем будет зависеть признание банкротом физического лица.

Комплект указанных процессуальных документов Вы обязаны направить каждому кредитору.

При проведении процедуры банкротства ИП Должнику не нужно направлять каждому кредитору комплект документа. Однако ему необходимо опубликовать уведомления о намерении подать заявление о банкротстве.

Такое уведомление должно быть опубликовано в Едином федеральном реестре юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности (ЕФРСБ) и заверено нотариально.

Когда признать банкротство физлицу необходимо?

Существует ситуация, когда банкротство становится не правом, а обязанностью. Она описана в п.1 ст. 213.4 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротства)».

Человек обязан отнести заявление в Арбитражный суд в течение одного месяца, если:

• его задолженность превысила 500 000 рублей;
• оплата части кредитов приведет к невозможности внесения платежей по другим обязательствам.

Как это понимать?

Иванов взял кредитные карты в Сбербанке (долг 60 000) и Русском Стандарте (долг 80 000), платеж по 7 000 на каждую карту ежемесячно. И еще есть кредит наличными в Альфа банке (долг 450 000), платит 10 000 каждый месяц. Из-за коронавируса квартальные премии на работе отменили, а также отменили ежемесячный бонус за выполнение плана — зарплата была 80 000, а осталось всего 45 000 руб.

С мая 2020 Иванов может платить не больше 10 000 рублей, он кладет деньги в Альфа банк, а по картам капают проценты, пени и штрафы. По закону Иванов не выбирает, в какой банк платить, а по какому копить долг. Он обязан обратиться в суд за признанием несостоятельности. Через процедуру банкротства физ. лица Арбитражный суд спишет Иванову долги перед всеми тремя банками, а также проценты и пени. А заодно и долг по ЖКХ, налоги и небольшой заем на отпуск, о котором Иванов счастливо забыл.

Что будет, если НЕ обратиться в суд?

1. Кредиторы подадут заявление сами, и суд введет принудительное банкротство. Процедурой будут управлять банки: дело пойдет по обвинительному сценарию.
2. Банки и МФО продадут долги коллекторским агентствам или обратятся к приставам.
3. В банкротстве кредиторы получат основания привлечь вас к ответственности за недобросовестные действия. Они могут обвинить вас в злостном уклонении от неуплаты (ст. 177 УК РФ), в недобросовестности действий (ст. 159 УК РФ). Если суд посчитает, что они правы, вам могут не списать долги вообще.

Верхний Услон не смог стать вторым Пуатье

Что же за претензии были предъявлены топам? 21 ноября 2017 года Арбитражный суд РТ удовлетворил иск компании «Родные просторы» к «Волга Дискавериз», требовавшей расторгнуть договор от 9 ноября 2015 года и взыскать 3 млн рублей предварительных расходов. В нем шла речь об организации общественного питания на объекте «семейный тематический развлекательный парк «Волга Дискавериз», который предполагалось строить в Верхнеуслонском районе.

Как ранее сообщало «Реальное время», компания «Волга Дискавериз» выступала инициатором одноименного семейного парка развлечений, строительство которого у Иннополиса анонсировали в 2016 году. Предварительно срок запуска проекта был назначен на 2021 год. Концепцию подготовили по аналогии с детским тематическим парком «Футуроскоп» во французском городе Пуатье. Это второй по популярности семейный парк аттракционов после «Диснейленда». Аналогичный инвесторы хотели возвести и на берегу Волги в Верхнем Услоне.

Сообщалось, что парк обошелся бы инвестору, имя которого держали в секрете, в 380 миллионов евро. Однако из материалов суда следует, что это была французская компания SAS HEFIDevelopment. Ранее глава района Марат Зиатдинов рассказывал «Реальному времени», что ООО «Волга Дискавериз» будет выступать якорным инвестором, который нашел еще двух. Очевидно, одним из них и была французская компания.

Ранее глава района Марат Зиатдинов рассказывал «Реальному времени», что ООО «Волга Дискавериз» будет выступать якорным инвестором. Фото: verhniy-uslon.tatarstan.ru

Парк «Волга Дискавериз» был указан в утвержденном кабмином республики 29 декабря 2018 года перечне приоритетных инвестпроектов на 2019 год. В самой же его концепции были перечислены преимущества выбора для строительства территории у Иннополиса — это участок площадью 50—70 га (площадь самой застройки — 20 га, жилой застройки — 11 га, пропускная способность — 5 600 человек в день, единовременная нагрузка — 2 800). Туристы могли бы добраться до парка за 30—40 минут от Казани и максимум за 3 часа от Москвы. «Находясь визуально на стратегически расположенном мысе, имеющим замечательную панораму вида города Казани, на слиянии главной артерии, реки Волги, и реки Свияги, территория, планируемая для расположения тематического парка, является исключительной как в отношении ее потенциала, так и в отношении ее привлекательности», — говорилось в описании проекта.

Глава Госкомитета по туризму Сергей Иванов рассказывал, что инициатор парка «Волга Дискавериз» ведет переговоры с французскими инвесторами. В администрации Верхнеуслонского района нашему изданию подтверждали, что иностранные партнеры действительно были в нем заинтересованы. В частности, замруководителя исполкома по строительству, ЖКХ, связи и энергетике Верхнеуслонского района Рашид Мунасипов вспоминал, что иностранные инвесторы полгода обсуждали проект. Насколько ему известно, их выход из проекта был связан с санкциями: «Из-за этого все свернулось».

Первый замглавы Верхнеуслонского района Сергей Осянин рассказывал нашему изданию, что сопровождение проекта шло через Госкомитет по туризму как одно из направлений [развития] сельских территорий. «То, что у нас на сайте района представлен этот проект, — это всего лишь концептуальный проект, красивая картинка. Почему не началось строительство, отвечать бессмысленно: от красивой картинки до момента начала строительства (или даже получения разрешения) идет огромный период работ, проектов и еще чего-то, который даже не проходил».

Одним словом, проект первого татарстанского семейного парка развлечений «Волга Дискавериз» по примеру комплекса аттракционов «Футуроскопа» — эдакого французского «Диснейленда» — провалился, не успев стартовать, хотя и включен в перечень приоритетных инвестпроектов. Анонсированный у Иннополиса мегапарк аудиовизуальных технологий после долгих обсуждений с иностранными инвесторами, переговоры с которыми так ни к чему и не привели. канул в Лету.

Африканская чума свиней сгубила бизнес

Во время вспышки африканской чумы свиней на Кубани в 2011 году Евгений Громыко был одним из основных спикеров. Во время пресс-конференций он признавался, что «у него большое поголовье свиней». В то время, как в регионе запрещали держать этих животных в личных подсобных хозяйствах. По данным СМИ, именно эта эпидемия и стала причиной того, что ООО «Новые аграрные технологии» не смогли обслуживать кредит.

В 2016 году Россельхозбанк обратился в суд за взысканием по кредитам. В 2018 году стороны подписали мировое соглашение банк предоставил организации рассрочку выплаты задолженности в 467 млн рублей на 10 лет (до 2028 года).

В феврале 2020 года НАТ, по данным «Коммерсанта», допустили просрочку платежа, а затем инициировали собственное банкротство и попросили суд немедленно запретить любые взыскания.