Статья 250 ГК РФ Преимущественное право покупки

Преимущественное право покупки доли в квартире

Преимущественное право покупки доли квартиры – это право совладельцев (сособственников) выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры.

При этом, такое право преимущественной покупки (выкупа) применяется не только в случае, когда сосед продает свою долю по Откроется в новой вкладке.»>Договору купли-продажи, но и в случае, когда он меняет свою долю по Откроется в новой вкладке.»>Договору мены, так как к этому договору тоже применяются правила о купле-продаже (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.567, ГК РФ).

Поясним подробнее, как все это работает.

Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей, и она может быть двух видов:

1. общая совместная собственность, или
2. общая долевая собственность.

Подробнее об этих Откроется в новой вкладке.»>видах собственности на квартиру – смотри в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случай с общей долевой собственностью, так как именно она позволяет продать долю в квартире, и именно здесь применяется право преимущественной покупки этой доли (или комнаты).

Доли в квартире могут быть либо «идеальными» (т.е. не выделенными в натуре, например – 1/3 или 3/25), либо «реальными» (т.е. выделенными в натуре, например – отдельная комната 15 кв.м.).

Каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю в квартире, как в виде отдельной комнаты, так и в виде «идеальной доли». Но прежде, он в обязательном порядке должен предложить выкупить свою долю другим участникам долевой собственности (то есть другим собственникам квартиры, соседям). Закон дает соседям то самое право приоритетной покупки доли в своей квартире, по отношению к любому другому покупателю «с улицы».

И только в случае отказа соседей от выкупа доли, Продавец этой доли имеет право продать ее на открытом рынке стороннему покупателю.

Важный момент! Предложение выкупа доли в квартире для совладельцев должно содержать те же условия (в первую очередь – цену), которые будут предлагаться всем остальным покупателям. Иначе, например, если совладельцам предложен выкуп доли, скажем, за 100 руб., а затем эта доля продана на рынке за 90 руб., то совладельцы могут Откроется в новой вкладке.»>оспорить эту сделку на законных основаниях.

Преимущественное право покупки доли квартиры регулируется статьей — Откроется в новой вкладке.»>ст. 250 ГК РФ. И если это право было нарушено (т.е. доля квартиры была продана стороннему покупателю без уведомления соседей), то любой из них в течение трех месяцев может потребовать через суд перевода на него всех прав и обязанностей покупателя (пункт 3 указанной статьи).

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Использовать свое приоритетное право выкупа доли может любой из соседей-сособственников по квартире. И если таких претендентов несколько, то Продавец доли сам выбирает, кому из них ее продать.

Но что делать, если соседи по квартире, имея такое приоритетное право покупки, не выкупают предложенную им долю? Тогда Продавцу надо зафиксировать отказ от права преимущественной покупки. Как это делается? Читаем ниже.

Новости и события

Продажа доли в жилом помещении

Управлением Росреестра по Курской области информирует.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусматривает особый правовой режим для долевой собственности. В соответствии с нормами ст. 246 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящемся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех его участников.

При продаже доли в жилом помещении законодательством установлен определенный порядок.

Статья 250 ГК РФ устанавливает, что п ри продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество установлены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

При продаже доли в праве лицу, которое не является собственником этой недвижимости необходимо соблюсти правила о преимущественной покупке . В подтверждение на государственную регистрацию потребуется предоставить извещение других участников долевой собственности о продаже доли с указанием цены и условий, на которых она продается. Вместо письменных извещений на государственную регистрацию могут быть представлены отказы участников долевой собственности от покупки доли ( ч. 4 ст. 42 Закона о регистрации).

Следует помнить, что при продаже доли постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Указанный срок исчисляется со дня, когда участник общей долевой собственности, требующий перевода на него прав и обязанностей, узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли постороннему лицу с нарушением его права.

В соответствии с ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению , за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке и иных установленных законом случаев.

Возникающие проблемы

Люди, обладающие только частью одной недвижимости, практически всегда сталкиваются с определенными сложностями при продаже имущества. Это обусловлено тем, что у других совладельцев имеется преимущественное право покупки доли. К наиболее популярным сложностям и проблемам относится:

• Создаются другими жильцами недвижимости препятствия для продажи комнаты. Например, они прямо заявляют потенциальным покупателям, что будут портить им жизнь, а при этом не желают самостоятельно выкупить долю.
• Совладельцы отказываются принимать специальное уведомление о продаже имущества, поэтому приходится отправлять документ заказным письмом с уведомлением о вручении, чтобы обладать доказательством соблюдения требований законодательства.
• Первоначально дольщики отказываются выкупать долю, но после обращаются в суд для оспаривания уже заключенной сделки с третьими лицами. Но если у продавца имеются доказательства извещения граждан, то суд не удовлетворит исковые требования.
• Сразу несколько дольщиков могут выразить желание приобрести часть квартиры, а в такой ситуации продавец может самостоятельно выбрать, с кем именно будет заключена сделка.
• Можно не уведомлять других совладельцев о продаже части, если имеется договоренность только с одним жильцом, что именно он выкупит долю.

Преимущественное право покупки доли в квартире с несовершеннолетним предполагает, что надо не только получить отказ от выкупа доли от его официальных представителей, но и оформить разрешение на продажу имущества от органов опеки. При этом не допускается, чтобы за счет этой сделки каким-либо образом были нарушены права ребенка.

Преимущественное право покупки: ст. 255 ГК РФ с пояснениями

Участ­ник, преж­де чем про­дать свою долю посто­рон­не­му лицу, обя­зан пер­во­на­чаль­но пред­ло­жить ее дру­гим участ­ни­кам доле­вой соб­ствен­но­сти (УДС), у кото­рых, соглас­но ст. 250 ГК РФ, име­ет­ся пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покуп­ки (ППП).

• пуб­лич­ных тор­гов, осно­ва­ния для кото­рых воз­ни­ка­ют при отчуж­де­нии доли собств-сти по тре­бо­ва­нию кре­ди­то­ра (ст. 255 ГК);
• про­да­жи доли земель­но­го участ­ка (ЗУ), где рас­по­ло­жен объ­ект недви­жи­мо­сти, частью или отдель­ным поме­ще­ни­ем кото­ро­го вла­де­ет доле­вой собственник.

Как происходит отчуждение ОДС по преимущественному праву

• Участ­ник обя­зан в пись­мен­ном виде изве­стить осталь­ных УДС о наме­ре­нии про­дать свою часть, ука­зав цену, пред­по­ла­га­е­мую дату про­да­жи, иные условия.
• Осталь­ные участ­ни­ки обя­за­ны при­об­ре­сти иму­ще­ство в течение:
  • 10 дней (дви­жи­мое);
  • 30 дней (недви­жи­мое).
• Если по исте­че­нию ука­зан­но­го сро­ка участ­ни­ки не вос­поль­зу­ют­ся сво­им пре­иму­ще­ствен­ным пра­вом, ини­ци­а­тор отчуж­де­ния может про­дать свою долю тому, кому захочет.
• При пись­мен­ном отка­зе всех УДС от при­об­ре­те­ния отчуж­да­е­мой доли про­да­вец может про­дать свою часть рань­ше уста­нов­лен­но­го сро­ка ожидания.

Нару­ше­ние пра­вил ППП — осно­ва­ние для обжа­ло­ва­ния участ­ни­ком ДС в суде реше­ния о пере­хо­де к нему закон­но­го пра­ва собственности.

Пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покуп­ки усту­пить нико­му нельзя.

Некоторые особенности регистрации права в общей долевой собственности

Ста­тья 255 Граж­дан­ско­го Кодек­са Рос­сий­ской Феде­ра­ции уточ­ня­ет лишь пре­иму­ще­ство прав доле­вых соб­ствен­ни­ков перед посто­рон­ни­ми поку­па­те­ля­ми, но не объ­яс­ня­ет всех осо­бен­но­стей пра­во­вых дей­ствий. Как извест­но, любые дого­во­ры отчуж­де­ния с недви­жи­мо­стью под­ле­жат реги­стра­ции в госу­дар­ствен­ном реест­ре. Общее иму­ще­ство мно­го­квар­тир­ных домов (ОИ МКД) нахо­дит­ся в доле­вой соб­ствен­ность жиль­цов. Но надо ли отдель­но реги­стри­ро­вать пра­ва доле­вых соб­ствен­ни­ков на ОИ МКД? Нет, не надо. И это объ­яс­ня­ет ст. 42 ФЗ № 218 “О гос. реги­стра­ции недвижимости”.

Регистрация прав при долевой собственности

Часть 1 ст. 42 гласит:

Воз­ник­но­ве­ние пра­ва на жилое или нежи­лое поме­ще­ние в МКД, его отчуж­де­ние, пере­ход, пре­кра­ще­ние, обре­ме­не­нии (залог) всту­па­ет в силу при госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции, кото­рая одно­вре­мен­но явля­ет­ся и гос. реги­стра­ци­ей ана­ло­гич­ных прав ОДС на общее иму­ще­ство. То есть пра­ва доле­вых соб­ствен­ни­ков на ОИ МКД реги­стри­ру­ют­ся одно­вре­мен­но с пра­ва­ми на жилое помещение.

Еще один при­мер — СНТ и ОНТ. Реги­стра­ция ЗУ, раз­ме­щен­ных на тер­ри­то­рии под СНТ (ОНТ), для веде­ния граж­да­на­ми садо­вод­ства и ого­род­ни­че­ства в лич­ных потре­би­тель­ских целях, про­ис­хо­дит одно­вре­мен­но с реги­стра­ци­ей долей в пра­ве на ОИ СНТ/ОНТ.

Важ­но! Дого­во­ры по сдел­кам, а так­же дого­во­ры ипо­те­ки, свя­зан­ные с доле­вой соб­ствен­но­стью на недви­жи­мость, долж­ны заве­рять­ся у нота­ри­уса, за исклю­че­ни­ем сле­ду­ю­щих сде­лок: с иму­ще­ством ПИФ (пае­вых инве­сти­ци­он­ных фон­дов); по отчуж­де­нию долей ЗУ (земель­ных участ­ков); свя­зан­ных с про­грам­мой рено­ва­ции жилья в столице.

Пра­во ОДС на общее иму­ще­ство в МКД повто­ря­ют судь­бу пра­ва на жилое/нежилое поме­ще­ние, то есть при­об­ре­та­ет­ся при покуп­ке поме­ще­ния и утра­чи­ва­ет­ся при его отчуждении.

Порядок регистрации долей в ОДС

• Реги­стра­ция долей в пра­ве общей собств-сти на недви­жи­мость про­ис­хо­дит по заяв­ле­нию участ­ни­ков ОДС. Доля каж­до­го участ­ни­ка уста­нав­ли­ва­ет­ся в доку­мен­тар­ной фор­ме, а в неко­то­рых слу­ча­ях судеб­ным актом.
• Изме­не­ние раз­ме­ра доли так­же под­ле­жит реги­стра­ции. При этом участ­ник, пре­тен­ду­ю­щий на изме­не­ние р‑ра доли, дол­жен при­ло­жить к заяв­ле­нию пись­мен­ное согла­сие, полу­чен­ное от всех участ­ни­ков ОДС.

Продажа доли лицу, не являющемуся собственником

Соглас­но ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218, участ­ник может про­дать посто­рон­не­му лицу свою долю, имея на руках доку­мент с под­твер­жде­ни­ем того, что он заве­до­мо пре­ду­пре­дил осталь­ных участ­ни­ков о наме­чен­ной про­да­же, ука­зал цену и иные усло­вия. Может быть при­креп­лен так­же пись­мен­ный отказ соб­ствен­ни­ков от пре­иму­ще­ствен­но­го пра­ва покуп­ки, что поз­во­ля­ет про­ве­сти отчуж­де­ние доли в крат­чай­шие сроки.

Таким обра­зом часть чет­вер­тая ст. 42 ФЗ № 218 дуб­ли­ру­ет ст. 255 ГК РФ.

Извещение о намерении продажи в электронной форме

Пер­во­го янва­ря 2017 г. всту­пи­ла в силу поправ­ка к феде­раль­но­му зако­ну в виде части 4.1, кото­рая изме­ни­ла харак­тер уве­дом­ле­ния участ­ни­ков ОДС, если кол-во доле­вых соб­ствен­ни­ков пре­вы­ша­ет 20 чело­век: вме­сто изве­ще­ния каж­до­го участ­ни­ка допус­ка­ет­ся раз­ме­ще­ние изве­ще­ния в элек­трон­ном виде на сай­те феде­раль­но­го орга­на реги­стра­ции прав (ЕГРН). Спо­соб уве­дом­ле­ния ука­зы­ва­ет­ся в заяв­ле­нии на регистрацию.

Элек­трон­ное изве­ще­ние долж­но содер­жать сле­ду­ю­щие све­де­ния, кото­рые нуж­но вве­сти в поля фор­мы в лич­ном каби­не­те сайта:

• вид и кадаст­ро­вая сто­и­мость недви­жи­мо­го имущества;
• адрес или место­по­ло­же­ние объекта;
• цена доли в пра­ве ОДС;
• ФИО физ. лица или наиме­но­ва­ние юр. лица;
• адрес эл. почты или п/а, по кото­ро­му участ­ни­ки ОДС могут свя­зать­ся с про­дав­цом доли.

После запол­не­ния фор­мы изве­ще­ние появит­ся в одном из раз­де­лов сай­та реест­ра недви­жи­мо­сти, где будет нахо­дить­ся три меся­ца, после чего оно будет пере­ме­ще­но в архив. Если осталь­ные участ­ни­ки ОДС заре­ги­стри­ро­ва­ны в лич­ном каби­не­те, то они в тече­ние 3‑х рабо­чих дней будут про­ин­фор­ми­ро­ва­ны о раз­ме­ще­нии изве­ще­ния продавцом.

Преимущественное право покупки при отчуждении жилых и нежилых помещений

ППП тако­го рода суще­ству­ет толь­ко в ком­му­наль­ных квар­ти­рах: при отчуж­де­нии поме­ще­ния при­о­ри­тет­ное пра­во его при­об­ре­те­ния у осталь­ных соб­ствен­ни­ков ком­нат (ст. 42 ЖК РФ).

В МКД пре­иму­ще­ствен­но­го пра­ва покуп­ки отчуж­да­е­мой квар­ти­ры дру­ги­ми соб­ствен­ни­ка­ми дома нет. Эта раз­ни­ца прав соб­ствен­ни­ков в ком­му­наль­ных квар­ти­рах и МКД не раз порож­да­ла спо­ры. Был вне­сен даже зако­но­про­ект о лик­ви­да­ции пра­ва пре­иму­ще­ствен­ной покуп­ки в ком­му­наль­ной квартире.

Преимущественное право покупки при наследовании

• пра­ва, непо­сред­ствен­но свя­зан­ные с лич­но­стью (напри­мер, полу­че­ние пен­сии, посо­бия, али­мен­тов. мате­ри­аль­но­го воз­ме­ще­ния ущер­ба и т.д.);
• лич­ные неиму­ще­ствен­ные пра­ва (напри­мер, автор­ское имя, авто­ри­тет и др. нема­те­ри­аль­ные блага).

Закон не дает опре­де­ле­ния, каким явля­ет­ся пра­во пре­иму­ще­ствен­ной покуп­ки — иму­ще­ствен­ным или нет. Одна­ко ППП нераз­рыв­но свя­за­но имен­но с фор­мой соб­ствен­но­сти, а не с лич­но­стью соб­ствен­ни­ков: такое пра­во воз­ни­ка­ет толь­ко при нали­чии общей доле­вой соб­ствен­но­сти, сле­до­ва­тель­но, оно явля­ет­ся иму­ще­ствен­ным и может насле­до­вать­ся по пра­ву насле­до­ва­ния само­го иму­ще­ства. Наслед­ник доли будет обла­дать пре­иму­ще­ствен­ным пра­вом покуп­ки отчуж­да­е­мых долей и обя­зан будет в свою оче­редь учи­ты­вать ППП дру­гих участ­ни­ков ОДС при отчуж­де­нии сво­ей доли.

Преимущественное право покупки в паевых инвестиционных фондах

ПИФ на недви­жи­мость — иму­ще­ствен­ный ком­плекс, нахо­дя­щий­ся в ОДС, в кото­ром участ­ни­ки вла­де­ют долей общей соб­ствен­но­сти, в соот­вет­ствии с раз­ме­ром вне­сен­но­го пая. Отли­чие инве­сти­ци­он­ной доле­вой соб­ствен­но­сти от обычной:

• пай может быть толь­ко в денеж­ной форме;
• соб­ствен­ни­ки могут рас­по­ря­жать­ся толь­ко сво­им паем, но не соб­ствен­но имуществом;
• поря­док реги­стра­ции прав и спо­соб управ­ле­ния осу­ществ­ля­ют­ся по-другому.

От име­ни соб­ствен­ни­ков (инве­сто­ров) высту­па­ют управ­ля­ю­щие ком­па­нии (УК):

• они участ­ву­ют в госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции прав ОДС на недви­жи­мый объ­ект (при этом не ука­зы­ва­ют­ся све­де­ния о вла­дель­цах паев и раз­мер их долей);
• ПИФы нахо­дят­ся в дове­ри­тель­ном управ­ле­нии УК.

Пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покуп­ки в ПИФ не дей­ству­ет на осно­ва­нии зако­на­да­тель­ства (п. 2 ст. 11 зако­на о ПИФ): дове­ри­тель­ное управ­ле­ние исклю­ча­ет эту возможность.

Кро­ме того, пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покуп­ки в ПИФ сла­бо отра­жа­ет­ся при этой фор­ме доле­вой соб­ствен­но­сти в принципе:

• участ­ни­ки не свя­за­ны друг с другом;
• не участ­ву­ют в созда­нии и управ­ле­нии иму­ще­ствен­но­го комплекса;
• высо­кая лик­вид­ность пая — прин­цип суще­ство­ва­ния ПИФ.

На реги­стра­цию ПИФ в ЕГРН подаются:

• выпис­ка из Росре­ест­ра пае­вых инве­сти­ци­он­ных фон­дов (ЕГРПИФ);
• лицен­зия УК;
• дого­вор дове­ри­тель­но­го управ­ле­ния ПИФ.

Заклю­че­ние

Пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покуп­ки рас­про­стра­ня­ет­ся на иму­ще­ство, нахо­дя­ще­е­ся в общей доле­вой соб­ствен­но­сти, кро­ме инве­сти­ци­он­ных фон­дов. Им нель­зя воспользоваться:

• при отчуж­де­нии доли земель­но­го участ­ка, на кото­ром нахо­дит­ся объ­ект доле­вой собственности;
• при выстав­ле­нии иму­ще­ствен­ной доли на пуб­лич­ные торги.

Так­же невоз­мож­но при­ме­нить пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покуп­ки при заклю­чен­ном дого­во­ре о пожиз­нен­ном содер­жа­нии или иждивении.

Сделка с несовершеннолетним ребёнком

Несовершеннолетним тоже можно приобретать долю квартиры, но подпись до исполнения им 14 лет ставят родители.

При этом нельзя продавать его долю собственности без разрешения органов опеки. Они должны убедиться, что у ребёнка есть жильё не меньшей площади. А деньги за продажу его части квартиры будут зачислены на собственный банковский счёт, которым ребёнок сможет воспользоваться по достижении возраста 18 лет.

Только после проверки всех данных органы попечительства в течение 2-х недель выдадут справку.

Информация о реализации долей третьим лицам

Такие сделки осуществляются не раньше, чем через месяц после того, как другие собственники получили соответствующие сообщения.

Сотрудники нотариальной конторы должны сообщать продавцам о том, каковы будут последствия сделок, заключаемых с незаконным обходом права преимущественной покупки.

Само соглашение по реализации должно включать следующие сведения:

1. Информация по ограничениям, правам третьих лиц на жилую площадь.
2. Данные относительно правоустанавливающих бумаг.
3. Подробное описание самой квартиры, полностью, либо точное указание размера передаваемой доли.
4. Личная информация участников сделки.

Продажа сопровождается актом приёма-передачи. Его должны подписать обе стороны.

Как по закону осуществляется отказ от преимущественного права покупки доли? Ответы в этом видео:

Обязательно нотариальное заверение сделки, прохождение процедуры государственной регистрации.

Государственная пошлина оплачивается только один раз, по завершении регистрации. Обычно она составляет около 0,5 процентов от общей стоимости объекта недвижимости, ставшего предметом сделки.

Отказ от преимущественного права покупки всегда составляется в письменном виде, не зависимо от того, как поступило предложение, в устной, либо письменной форме. В нем следует четко отразить информацию о том, что гражданин отказывается от своего преимущественного права. Документ обязательно следует заверить у нотариуса, чтобы впоследствии у продавца не возникли неприятности в суде.

ВАЖНО! Преимущественное право покупки может свободно переходить по наследству, и если собственник доли квартиры умер, то отказ от выкупа части имущества должен быть предоставлен его преемниками.

На практике наличие оформленного отказа — это единственный способ приступить к реализации своей доли третьим лицам в более короткие сроки. Если долевые собственники не составили документа, то предстоит ожидать целый месяц, прежде чем у гражданина появится возможность продать свое имущество иным лицам.

В случае нарушения установленных сроков, совладельцы, или, к примеру, соседи по комнатам в коммунальной квартире, вправе обратиться в суд с исковым заявлением и оспорить совершенную сделку. Обратиться с иском возможно на протяжение трех месяцев с момента, когда была совершена сделка по продаже части общего имущества ее собственником.

СПРАВКА! Как показывает судебная практика, большинство споров реализовывается в пользу долевых собственников, что приводит к аннулированию сделки и обязательства продавца заново заниматься продажей своей части, но уже с извещением всех заинтересованных в покупке лиц.