7 ошибок собственника при найме управляющего бизнесом

7 ошибок собственника при найме управляющего бизнесом

«Большинство собственников совершают однотипные ошибки при найме управляющих», — уверен консультант по реорганизации отделов продаж Дмитрий Герасименя. Проведя аудит более сотни компаний, он выявил наиболее часто встречающиеся у руководителей проблемы и поделился этой информацией с порталом «Про бизнес». Приводим его мнение с минимальной редактурой.

Дмитрий Герасименя
Специалист по построению и реорганизации отделов продаж, собственник компании StudyOn.pro

— Давайте сразу определимся, кто такой управляющий бизнесом. Им может быть собственник или его партнер, наемный директор. Какие функции должен выполнять собственник, а какие — управляющий — это отдельная большая тема для обсуждения. Сегодня я расскажу про самые частые ошибки/проблемы, которые допускают при найме управляющего бизнесом.

Эксперты рассказали, как правильно составить договор о сдаче квартиры

По закону при сдаче квартиры граждане должны заключать договор найма (ст. 671 ГК РФ), в котором подробно описаны права и обязанности сторон. Также квартиранты могут попросить оформить им временную регистрацию по месту пребывания: она, например, может понадобиться для оформления социальных выплат, записи ребенка в детский сад или школу. Собственники часто опасаются это делать, полагая, что жильцы каким-то образом смогут претендовать на квартиру. «Газета.Ru» попросила юристов рассказать, как грамотно сдать жилплощадь.

Как грамотно составить договор

Все юристы настоятельно рекомендуют заключить договор – как с точки зрения законности, так и с точки зрения защиты своего имущества. В нем нужно максимально четко прописать условия найма жилья.

В договоре должны быть определены срок действия договора, сумма ежемесячной платы, срок и способ ее уплаты, сумма депозита, вопрос об оплате коммунальных услуг, возможность и условия досрочного расторжения договора (в том числе, если жильцы, например, не платят за квартиру, портят имущество и на них поступают жалобы от соседей) и срок для уведомления об этом второй стороны, контактные номера телефонов и адреса электронной почты.

«Это самый необходимый минимум того, что должно быть в договоре. Также отдельно рекомендую прописывать состояние сдаваемой квартиры, перечень мебели и бытовой техники, возможно даже с приложением фотографий. Это поможет вам в случае кражи или порчи вашего имущества жильцами», — посоветовала руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.

Юрист обратила внимание на то, что засчитывать депозит в счет оплаты за квартиру за последний месяц «в корне неправильно».

«По большому счету, депозит – это ваш единственный аргумент в споре с жильцами, поэтому его не следует возвращать до тех пор, пока все долги не будут погашены и вы не убедитесь, что квартира возвратилась к вам в удовлетворительном состоянии.

Лучше всего предусмотреть, что депозит возвращается арендатору после возврата квартиры собственнику и при отсутствии долгов по уплате арендной платы и коммунальных платежей», — подчеркнула Колесникова.

Также в договоре можно прописать, что вы сдаете квартиру одному человеку и не хотите, чтобы в ней постоянно проживал кто-то еще. Если вы против животных – это тоже нужно прямо прописать в документе. В обязательном порядке необходимо прописывать ответственность нанимателя за возможный причиненный ущерб: залив, пожар, повреждение имущества наймодателя, соседей, общедомового имущества, добавил основатель IT-компании Realiste, разработавшей нейросеть для инвестиций в недвижимость, Алексей Гальцев. На этот риск указала и Жанна Колесникова.

«По общему правилу отвечать за это перед соседями будет собственник, если не докажет, что залив или пожар произошел по вине жильцов. Так вот, зачастую доказать, что виноваты были именно жильцы, а не неисправная техника в вашей квартире, затруднительно, поэтому на этот случай я рекомендую приобретать страховку», — сказала юрист.

Что касается коммунальных услуг, то стоит отдельно прописывать плату за электроэнергию, пользование водой в соответствии с показаниями счетчиков и отдельно указывать сумму, которая идет в оплату за наем квартиры, порекомендовал Гальцев. В случае если в квартире стоит городской телефон, межгород лучше отключить. Необходимо прописывать ответственность жильца за несвоевременную оплату как коммунальных услуг, так и съема жилья. При получении оплаты наличными денежными средствами обязательно в расписке нужно указывать, по какому договору и за какой месяц получены денежные средства.

Как наказывают за сдачу квартиры по серой схеме

За нелегальную сдачу квартиры собственнику может грозить ответственность за уклонение от уплаты от налогов, пояснила директор группы компаний МТИ, юрист в недвижимости Оксана Майстровая.

Если хозяин квартиры признал вину либо факт сдачи жилья незаконно доказан, он должен будет уплатить НДФЛ, который составляет 13% от суммы прибыли. Причем эта сумма справедлива и для тех, кто зарегистрирован как самозанятый: оплачивать штраф придется уже по полным «расценкам» НДФЛ, а не исходя из ставки самозанятого — 4%, пояснила юрист. Срок, за который могут начислить «штрафной» налог, составляет три года, даже если квартира была в аренде более длительный срок.

Штраф за просрочку сдачи декларации 3-НДФЛ составляет 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Минимальный размер штрафа — 1000 руб., максимальный — 30% от неуплаченной суммы.

Кроме того, сам штраф за неуплату налога составляет 20% или 40% от неуплаченной суммы. 20% — если неуплата была неумышленной, 40% — если умышленной. «Умысел доказывают работники инспекции, поскольку арендодатель может сказать, что не знал о необходимости платить подобный налог или полагал, что налоговая сама должна рассчитывать налог и извещать арендодателя», — отметила Майстровая.

Пени за просрочку — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый календарный день просрочки уплаты налога (сейчас ставка 6,5%). Расчет делается за период не более трех лет.

Помимо привлечения к административной или уголовной ответственности (в зависимости от суммы неуплаченного налога) за уклонение от уплаты налогов, также может грозить административная ответственность за проживание квартиросъемщика без регистрации больше 3 месяцев (в Москве, в частности, штраф от 5 до 7 тыс. руб. для собственников жилья), добавила юрист Жанна Колесникова.

Временная регистрация – опасно ли оформлять

Регистрация жильцов по месту пребывания – так называемая временная регистрация – не дает им каких-либо прав в отношении жилого помещения, кроме права временно там проживать, рассказала Жанна Колесникова из «Плешаков, Ушкалов и партнеры». При этом их права зависят от воли собственника квартиры.

«К примеру, собственник квартиры может в любой момент в одностороннем порядке снять жильцов с регистрационного учета в квартире, иными словами прекратить их временную регистрацию. Если вместе с жильцами зарегистрированы их несовершеннолетние дети (следует помнить, что ваши жильцы при наличии временной регистрации могут зарегистрировать своих несовершеннолетних детей в квартире без вашего ведома и согласия), то они выписываются автоматически вместе с родителями»,

— пояснила юрист. При рождении ребенка квартиранты также могут рассчитывать лишь на временную регистрацию для него.

Конкретные права жильцов определяются договором с собственником. Например, если договор заключен на год, то человек имеет право жить в квартире в течение этого срока, причем вне зависимости от того, есть ли у него временная регистрация. «Поэтому определяющим здесь будет все же договор, а не факт временной регистрации», — отметила Колесникова.

Иногда собственники не заключают договор, уклоняясь от налогов, но делают временную регистрацию жильцам. Это неверный шаг, предупредила юрист: временная регистрация человека, который не является членом семьи, может вызвать подозрение у государственных органов. При этом, отказываясь от письменного договора, арендодатели лишают себя возможности защитить свои права в случае кражи или порчи имущества жильцами, наличия задолженности за аренду и коммунальные услуги.

«Конечно, при наличии договора сам собственник квартиры связан его условиями и не может их произвольно менять, скажем, потребовать немедленного выселения жильцов, если такое право для него не предусмотрено договором»,

Временная регистрация как раз-таки предусмотрена для легализации проживания граждан в съемных квартирах или общежитиях свыше 90 дней, при этом наличие временной регистрации не подразумевает отсутствие или замену постоянной, подчеркнул адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев.

«Кроме того, по смыслу закона, право проживать в съемном жилье у гражданина появляется лишь после получения временной регистрации, а за ее отсутствие законодательством предусмотрена административная ответственность», — сказал юрист.

В общем случае за такое нарушение гражданам грозит штраф в размере от 2 до 3 тыс. руб., для собственников – от 2 до 5 тыс. руб. В Москве и Санкт-Петербурге штрафы выше: от 3 до 5 тыс. руб.; для собственников — от 5 до 7 тыс. руб.

А вот регистрировать жильца на постоянной основе не рекомендуется, отметил Алексей Гальцев из Realiste. В случае отказа от добровольного снятия с регистрационного учета собственнику придется обращаться в суд.

«Временная регистрация подразумевает определенный (конечный) период регистрации, максимально – пять лет. При временной регистрации наниматель автоматически теряет регистрацию по истечении срока, на который он был зарегистрирован. Но если наймодатель или наниматель расторгнет договор найма раньше срока, на который был заключен договор, а наймодатель на такой же срок регистрировал нанимателя, то снимать ранее указанного срока нанимателя с регистрационного учета наймодатель вынужден будет через суд», — уточнил эксперт.

У собственника жилого помещения могут появиться дополнительные расходы из-за новых зарегистрированных граждан, обратил внимание директор группы компаний МТИ, юрист в недвижимости Оксана Майстровая. «Если раньше размер платы зависел от площади квартиры, то теперь в большинстве регионов сумма рассчитывается исходя из числа зарегистрированных, временно или постоянно, в жилом помещении человек», — пояснила она. Однако хозяин жилья может избавить себя от лишних расходов, прописав в договоре, что коммунальные расходы оплачивают жильцы, добавила эксперт.

Если же собственник захочет продать квартиру, временная регистрация тоже не станет проблемой: хозяин может снять своих жильцов с учета. «Вопрос досрочной выписки решается в течение нескольких дней. Конечно, нужно заранее предупредить нанимателя о том, что вы планируете продавать жилое помещение, чтобы у него было время на поиск нового жилья», — подытожила Майстровая.

Неграмотное делегирование

Достаточно распространенной причиной потери контроля является, как ни странно, эмоциональная составляющая процесса управления. Если авторитарный руководитель стремится подчинить себе все и вся, то либеральный руководитель охотно и с удовольствием делегирует. В делегировании, в его классическом понимании, нет никаких скрытых угроз. Однако они могут появиться, когда делегирование превращается в банальное перекладывание бремени решения проблем и, прежде всего, ответственности на других. Наиболее болезненной формой является эскапизм, когда руководитель буквально физически бежит от ответственности за бизнес/функциональную вертикаль, а иногда даже за работу подчиненных.

10 ошибок руководителя, которые убивают мотивацию сотрудников (подборка кейсов)

Авторы: Сергей Мустафаев, внешний партнер.
Ирина Фролова, эксперт-практик в управлении персоналом и сопровождении продаж.

Десять примеров того, как ошибки в работе руководителя «убивают» мотивацию сотрудников. С ответами на вопросы, что делать в подобных ситуациях.

В большинстве случаев сотрудники приходят работать в компанию, а уходят — от руководителей. Иногда это происходит из-за каких-то личных качеств — не сошлись характерами, а бывает, что начальник не умеет мотивировать именно этого человека. Приведу несколько наиболее распространенных моделей поведения руководителя, которые убивают любую мотивацию (так сказать, кейсы мотивации сотрудников, которых желательно избегать). Причем, к сожалению, такие пример управления мотивацией встречаются не поодиночке, а зачастую все вместе. Особенно — в крупных компаниях, где большое количество менеджеров разного уровня.

Ошибка руководителя №1
«СЕМЬ ПЯТНИЦ НА НЕДЕЛЕ»

В бизнесе сейчас все очень быстро меняется, и руководителям, а также их подчиненным приходится быть очень гибкими и работать в состоянии неопределенности. Но иногда сами управленцы подливают масла в огонь — постоянно меняют условия работы, генерируют много идей и раздают задачи, о которых забывают уже через пару часов. Естественно, когда сотрудники раз за разом выполняют то, что просто складывается в стол — это ужасно демотивирует.

Пример: Сотруднику поручили срочно подготовить презентацию по продукту. Он работал над ней всю ночь, а руководитель утром даже не вспомнил о своем задании! Естественно, если ситуация повторится, человек либо выполнит работу плохо, либо найдет тысячу причин не делать ее вообще.

Ошибка руководителя №2
«НЕ ДАЮТ РАЗВИВАТЬСЯ!»

Вопреки мнению многих руководителей, сотрудникам нужны не только материальные стимулы. Очень часто они идут в компанию за опытом и хотят развиваться — получать новые задачи. Но им либо не дают интересных проектов, либо «душат» контролем при их реализации.

Пример: Моя личная ситуация. Когда-то я пришла в компанию запускать новые проекты. А меня в итоге «посадили» на администрирование. Но я в принципе не администратор! Естественно, что надолго я в компании не задержалась, и работа в радость не была.

Ошибка руководителя №3
«ПОЛИТИЧЕСКИЕ ИГРЫ»

До сих пор многие руководители управляют бизнесом через манипуляции, строят интриги, участвуют в сплетнях и т.д. Это очень сильно эмоционально изматывает сотрудников. Такие «политические» игры — типичная ошибка руководителя, пытающегося создать команду.

Пример: Директор компании специально размывал функционал линейных руководителей, чтобы в каких-то моментах они сталкивались и были вынуждены жестко конкурировать между собой. В итоге текучка была очень высокой, каждые полгода-год менеджеры менялись.

Ошибка руководителя №4
«ДУШАТ АВТОРИТАРИЗМОМ»

К сожалению, многим руководителям по-прежнему не хватает гибкости. Они считают, что их мнение — это истина в последней инстанции. Однако подход в стиле «я начальник — ты дурак» убивает вовлеченность. А компаниям нужны вовлеченные сотрудники, которые заинтересованы в результатах бизнеса и смотрят на свои обязанности шире, чем прописано в должностной инструкции.

Пример: В одной компании руководитель не принимал чужие точки зрения. Чтобы изменить его мнение, нужно было потратить очень много энергии. В итоге сотрудников там не могли удержать ни высокая зарплата, ни статус компании на рынке. Через год-два человек выгорал настолько, что ему не хотелось ничего — только уйти из этой организации.

Ошибка руководителя №5
«НЕ ДАЕТ АДЕКВАТНУЮ ОБРАТНУЮ СВЯЗЬ»

Очень частый фидбек от сотрудников: «Я не знаю, что о моей работе думает мой руководитель». Это типичная ошибка руководителей группы. Которые либо ругают подчиненных, либо просто молчат и не отмечают даже серьезные успехи. Но в бизнесе, как в обычной жизни, должно действовать правило: задача выполнена — поблагодари.

Пример: В моей практике была ситуация, когда в одном из отделов компании была высокая текучка — сотрудники уходили, отработав максимум год. Основная причина заключалась в отсутствии со стороны не-посредственного руководителя поддержки, обратной связи и элементарной благодарности за качественную, экспертную, своевременную или даже сверхсрочную работу.

Ошибка руководителя №6
«БОИТСЯ БРАТЬ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ДЕЙСТВИЯ ПОДЧИНЕННЫХ»

Так или иначе руководитель несет ответственность за действия подчиненных. Однако многие менеджеры боятся этой ответственности. В чем это проявляется? Новые идеи сотрудников или отвергаются, или руководитель не дает прямого одобрения, а бросает фразу в стиле: мол, хочешь — делай… Получается, что к успехам в данном случае руководитель как бы причастен, а за неудачи отвечает только сотрудник. Примеры, думаю, здесь излишни — многие с этим сталкивались лично.

Что делать во всех подобных ситуациях? К сожалению, пока кадровый голод не наступит, таких руководителей будет достаточно, и они будут управлять именно так. А вот когда бизнес накроет этот самый кадровый голод или в компании наступит кризис, вот тогда таким руководителям хочешь — не хочешь, а придется проводить аудит системы продаж предприятия, учиться управленческим навыкам, навыкам лидерства и умения работать с разными поколениями сотрудников.

Самый главный фактор, который убивает мотивацию персонала — это неоправдавшиеся ожидания. Они могут быть самого разного рода: по зарплате, по должностным обязанностям и графику работы, по подходам в управлении и т.д.

Некоторые начинающие руководители хотят получить сразу полный сипсок конкретных примеров мотивации и описания того, «как это работает», чтобы просто выбирать решения по пунктам. Но полного списка нет и быть не может! Он сводится к бесконечной череде моментов, которые люди считают важными для себя в работе — вплоть до марки машин в корпоративном автопарке. И как только руководители специально или по незнанию нарушают эти ожидания — они подрывают доверие работника к себе и к компании, а также создают для работника ситуацию неопределенности. Каждый из нас бывал в «подвешенном» состоянии и знает, как это неприятно. Как говорится, иногда лучше ужасный конец, чем ужас без конца.

Итак, мой ТОП демотиваторов от начальства.

Ошибка руководителя №7
«НЕ ВЫПОЛНЯЮТ ДОГОВОРЕННОСТИ ПО ЗАРПЛАТЕ»

Я не стану говорить о случаях беззастенчивого обмана — это, конечно, из ряда вон. Чаще всего ситуация выглядит так: при найме руководитель без подробных объяснений озвучивает уровень заработной платы для вакантной должности по самой высокой планке — например, у опытного сотрудника, или в сезон, или при выполнении всех показателей и сложении всех доплат, надбавок и бонусов. А кандидат ожидает, что это будет его средний заработок. Итог предсказуем: первая полноценная зарплата оказывается существенно ниже ожиданий. Информация про разработанную структуру должностей компании не оправдывает ожидания сотрудника.

Пример: Владелец небольшой сети ресторанов и кафе нанимает HR-менеджера, договаривается с ним об условиях, ставит задачи. В день первой зарплаты после окончания испытательного срока HR получает «расчетник» без изменений, приходит к собственнику и выясняет, что это он сам не разобрался в договоренностях по оплате. Естественно, HR увольняется в тот же день.

Что делать? Фиксируйте договоренности в джобоффере (письменное подтверждение условий работы. — Ред.) с подробным описанием условий, возможностей по заработку и всех связанных с этим нюансов.

Ошибка руководителя №8
«УРЕЗАЕТ ФУНКЦИОНАЛ»

Это характерно для тех позиций, которые вводятся в структуру впервые или чей функционал заметно перестраивается. Вроде был в штате компании главбух, а теперь нужен финансовый директор. У всех есть и нам надо. Что будет делать? Управленческий учет организует, автоматизацию и бюджетирование внедрит, будет выгодно пристраивать свободные деньги и находить заемные на лучших условиях, когда понадобится. Фактически на человека вешают управление бухгалтерией, потому что от этого нельзя отказаться. А все новые начинания видятся не такими приоритетными на фоне регулярных расчетов зарплат и выплат налогов.

Пример: Небольшая региональная торговая сеть берет в штат экономиста по управленческому учету, чтобы этот учет наладить. Фактически человеку приходится заниматься первичкой для наполнения отчетов, ждать данных не от бизнес-подразделений, а от бухгалтерии, бегать за сотрудниками в попытке собрать нужные цифры для бюджета. Само собой, человек уходит из компании после бесплодных попыток наладить процесс. Я работал с компанией уже после этого случая и рекомендовал замену не искать — не прижился процесс, не приживется и человек.

Что делать? Если вы собираетесь вводить новые функции, их надо тщательно продумать и спланировать. Но первым делом — четко и честно ответить на два вопроса: зачем это нужно компании и сможет ли она без этой функции и этого сотрудника достичь своих целей? В идеальной ситуации, даже если на первый вопрос у вас есть ответ, а на второй вы отвечаете однозначно «нет», и даже план по вводу функции вам понятен, мой совет: попробуйте эту функцию сначала купить на стороне. Так вы точно поймете, есть ли ей место в структуре. Нужен подбор персонала — сначала по-работайте с агентством. Чтобы заполнять заявки, давать ответы на неудобные вопросы въедливых менеджеров… И если после этого теста вы скажете: «да, нам это надо, да это у нас востребовано и мы готовы за это платить», только тогда думайте о найме в штат.

Ошибка руководителя №9
«РАЗМЫВАЕТ» ПОЛНОМОЧИЯ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ»

Обычно это выглядит так: собственник/директор или руководитель подразделения хочет изменений. Для этого он нанимает специалиста, ставит ему амбициозные задачи, дает должность, зарплату — все, что полагается. Человек приходит — и сталкивается не только с ожидаемым сопротивлением и недоверием, но и с полным отсутствием рычагов для влияния на ситуацию.

«Поднимайте продажи!» — говорят ему. «Не вопрос, давайте скорректируем ассортимент», — отвечает специалист. «А вот это — уже не твоего ума дело, этим у нас закупки занимаются», — слышит он в ответ. И в таком же примерно виде одно за другим отпадают все его предложения. Возможных исходов несколько: либо сотрудник уходит сам, либо его назначают ответственным за провал всего и увольняют, либо он «находит себя» в исполнении рядового функционала (см. предыдущий пункт).

Пример: Компания нанимает коммерческого директора, чтобы навести порядок в системе продаж. Он предлагает ряд изменений в работе, связанных с автоматизацией процессов, мотивацией продавцов, учетом, ассортиментом и закупками, анализом продаж. По разным причинам (в основном связанным с безопасностью) на каждом из направлений получает отказ. Складывается картина: «хотим изменений, меняться не хотим». Недовольство растет с обеих сторон: компания не получает результатов, на которые рассчитывала, сотрудник ощущает себя бесполезным и обманутым. В итоге расстаются.

Что делать? Ответ почти как в прошлом пункте: планируйте тщательно и заранее. Оценив все предстоящие сложности, вы можете отказаться от изменений. И справедливости ради надо отметить, что настоящий профессионал потребует от вас всех нужных полномочий еще на старте.

Ошибка руководителя №10
«ДАВИТ» ТОКСИЧНОЙ КОРПОРАТИВНОЙ КУЛЬТУРОЙ И СТИЛЕМ РУКОВОДСТВА»

Корпоративная культура и стиль руководства неразрывно связаны: одно следует из другого и наоборот. И сюда, в этот фактор, как в походную сумку Гермионы Грейнджер, можно свалить почти все, что демотивирует сотрудника:

• начальник привык относиться к подчиненным как к рабам;
• персоналу ставят нереальные задачи и/или сроки;
• руководитель слишком придирчив и требователен или напротив — игнорирует подчиненных;
• в компании имитация деятельности ценится выше, чем результат;
• любой, кто не согласен с мнением руководства, автоматически становится врагом и отщепенцем;
• или в компании все друг друга терпеть не могут и подставляют;
• а может там прессуют новичков, дискриминируют женщин или меньшинства, присваивают достижения сотрудников, не ценят их вклада и наказывают за чужие ошибки — примеров токсичной культуры и плохого управления можно привести множество.

Все это можно также обощить как «психологические ошибки руководителя». На мой взгляд, именно этот фактор является главным в демотивации сотрудников! Соглашаться на работу в месте, которое вам не нравится, или с начальником, который вам противен, или в компании, которая по вашим меркам ведет себя неэтично — значит обрекать себя на мучительную жизнь недовольного работника. В этом случае даже бессмысленно приводить примеры — каждый из нас сталкивался с ними лично либо слышал от друзей и знакомых.

Что делать? Руководителям я советую прокачивать soft skills («гибкие навыки» управления. — Ред.) и быть по крайней мере честными с подчиненными. Если вы понимаете, что сотрудники от вас бегут, предлагайте но-вым кандидатам весомые стимулы, ради которых они могут задержаться.

Что касается сотрудников, то я не могу советовать искать идеальное место для работы — такого нет, как нет и быть не может идеальных людей. Просто решите, что важно лично для вас и на что вы согласны, а на что — нет ни при каких условиях. Призываю только к одному: если вы вдруг обнаружили себя в ситуации, когда терпеть нельзя и надо уходить — уходите при первой возможности!

Вам может понравится прочитать и эти материалы

Брачный договор, завещательный отказ, возложение и фонды

Брачный договор может обезопасить близких и партнеров от ситуации, которую мы разобрали выше. Эту же функцию выполняет завещательный отказ и возложение.

Эти документы — своего рода лазейка, которая позволяет передать бизнес по наследству, но четко прописать пожелания о распоряжении частями компании. По сути, это обязательства (именно имущественные), которые наследники должны выполнить в интересах третьего лица. Например, можно обязать сдавать в аренду помещения указанному отказополучателю. Допустим, вы сдаете офис своему другу за рубль и хотите быть уверены, что с вашим уходом это не изменится. Сюда же относится обязанность купить недвижимость или материальные ценности для третьего лица. Можно обязать заключить договор дарения на объекты/ценности, указанные в завещании. Можно даже обязать перечислять постоянно или единоразово определенные платежи. Завещательный отказ помогает сохранить обязательства, взятые бизнесменом на себя перед третьими лицами, если он считает это важным и необходимым. Нюанс: право на получение завещательного отказа действует в течение 3 лет со дня открытия наследства.

Завещательное возложение очень похоже на завещательный отказ, но с одной оговоркой:

оно обязывает наследника совершить какое-либо действие как имущественного, так и неимущественного характера (ст. 1139 ГК РФ).

Например, можно обязать наследников блокировать определенные решения партнеров, следовать конкретному бизнес-плану и не соглашаться на действия, связанные с изменениями в бизнесе. Однако это не инструмент для контроля действий участников бизнеса. Завещательное возложение не может регулировать отношения между бизнес-партнерами.

С 2018 года в России появился еще один вариант передачи бизнеса по наследству. Пока он занимает не более 1 % от всех завещаний, но начало положено. Это наследственные фонды (ст. 123.20-1 ГК РФ). Если наследники не общаются или не могут договориться, не готовы или не способны управлять бизнесом, доли можно не делить, а все активы передать фонду. Тогда кто-то управляет фондом — то есть активами (бизнесом) и капиталом — и полученную прибыль распределяет между наследниками согласно завещанию.

ВАРИАНТ 2. ЛИДЕР-СОБСТВЕННИК ИЗУЧАЕТ МЕНЕДЖМЕНТ

Однако, ведение бизнеса без внедрения профессионального менеджмента рано или поздно становится невозможным. Если нужно его масштабировать, если компания выходит на уровень, где ее уже можно продавать, если нужно осуществлять бизнес-экспансию в другие регионы – все эти обстоятельства не позволяют дальше ехать только на харизме и здравом смысле собственника, бизнес уже нельзя привязывать только к личности создателя компании.

Приходится изучать менеджмент и внедрять управленческие технологии. Иногда это собственнику становится интересно, и он начинает активно учиться, ходить на тренинги, читать книги. Часто необходимость внедрять системный менеджмент вступает в противоречие с натурой собственника, способности которого гораздо больше предназначены для начала нового дела, а не для поддержания порядка в деле уже налаженном. Собственнику-лидеру приходится поместить себя в строгую систему, заданную требованиями регулярного менеджмента, а это противоречит его характеру – спонтанному, хаотичному, творческому.

Если раньше лидер-собственник мог целыми днями не появляться в офисе, и все к этой ситуации привыкли, теперь нужно участвовать в регулярных процедурах компании – стратегических сессиях, совещаниях, поддерживать систему контроля. Если собственник сам не уважает созданные им законы, то их не будут уважать и его сотрудники. Т.е. теперь подход «я – оригинальный управленец с уникальным стилем менеджмента», «принимайте меня таким, как я есть» работать не будет. Иногда, когда собственник менеджмент внедряет, но сам требования новой системы не соблюдает, то даже становится хуже, чем было.

Другая ошибка – это попытка внедрения с ходу систем менеджмента, которые сейчас у всех на слуху: бирюзовые организации, agile, новые системы автоматизации и т.п., к которым компания на данный момент готова не более, чем индейцы к фрезерному станку. Гораздо эффективнее применять инструменты, которые прямо решают сложившиеся управленческие проблемы и будут легко освоены сотрудниками. Например, наша консалтинговая программа “Второй пилот” внедряет рабочие инструкции, регламенты по бизнес-процессам, разрабатывает маркетинговую и кадровые стратегии, вводит систему совещаний, что позволяет быстро навести должный порядок в компании, не знавшей до этого слова менеджмент.

Таким образом, чтобы собственнику с его хаотичным стилем управления стать эффективным руководителем своей компании, необходимо воспитывать в себе системность, самому выполнять созданные для других законы и внедрять подходящие к ситуации, а не модные инструменты менеджмента.

В чем опасность управляющего-ИП?

При выборе управляющим предпринимателя, у компании могут возникнуть налоговые риски, связанные с дроблением бизнеса и экономиtq на уплате «зарплатных» налогов.

Для того чтобы избежать подобных претензий со стороны налоговиков, нужно грамотно составить договор на управление компанией. Иначе налоговики могут переквалифицировать договор с управляющим ИП на трудовой договор и, соответственно, доначислить страховые взносы и НДФЛ.

Еще одной головной болью для компании является подтверждение обоснованности расходов, выплаченных управляющему-ИП.

Основные претензии налоговиков состоят в формальном характере актов сдачи-приемки оказанных услуг и предварительных отчетов. Налоговики могут опрашивать сотрудников Общества.

Если по факту общество «…самостоятельно представляло свои интересы в отношениях со сторонними организациями, совершало сделки, утверждало штат, издавало приказы, обеспечивало выполнение решений общего собрания, распоряжалось имуществом, принимало на работу и увольняло сотрудников, заключало трудовые договоры, обеспечивало выполнение обязательств перед бюджетом и контрагентами по хозяйственным договорам, решало другие вопросы текущей деятельности», то встает вопрос об обоснованности расходов на выплату вознаграждения управляющему-ИП (Постановление АС Северо-Западного округа от 25.06.2020 г. №А13-427/2018).

Деятельность управляющего регулируется Уставом общества и заключаемым с ним гражданско-правовым договором, который по своей природе относится к договору возмездного оказания услуг.

И львиная доля споров относится к переквалификации гражданско-правового договора в трудовой договор.

Во избежание подобных споров, в договоре на управление необходимо, чтобы:

ИП самостоятельно определял время и способы оказания услуг;

в отношении него компания не должна обеспечивать нормальные условия труда;

вознаграждение выплачивается за конкретные выполненные действия, результат услуг.

Иначе налоговики обвинят компанию в уклонении от уплаты налогов, нецелесообразности передачи полномочий единоличного исполнительного органа управляющему (Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 20.11.2020 г. №А19-27765/2019).

Компании не стоит заключать договор с бывшим директором, а ныне – новоиспеченным предпринимателем.

В первую очередь, принятие решения о передаче полномочий единоличного исполнительного органа общества ИП, об утверждении управляющего и условий договора с ним относится к компетенции общего собрания участников либо совета директоров.

То есть сначала на общем собрании учредителей принимается решение о найме управляющего ИП. Устав компании на момент принятия решения должен предусматривать передачу полномочий генерального директора управляющей организации или ИП. Иначе решение будет признано недействительным (Постановление АС Волго-Вятского округа от 21.12.2020 г. №А31-14416/2018).

Далее утверждается проект договора о найме управляющего ИП.

Договор с управляющим ИП подписывается от имени общества лицом, председательствовавшим на общем собрании участников общества, утвердившем условия договора с управляющим ИП, или участником общества, уполномоченным решением общего собрания участников общества. Если функции единоличного исполнительного органа переданы управляющему ИП, то документы подписывает ИП.

Компанией подаются документы в налоговую инспекцию следующими способами:

почтовым отправлением с объявленной ценностью при пересылке с описью вложения;

через портал госуслуг, с помощью сервиса на сайте ФНС России. При таком способе отправки документы должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (п.11 Порядка, утвержденного Приказом ФНС России от 12.10.2020 г. №ЕД-7-14/743@);

через нотариуса – только при личном обращении к нему заявителя за отдельную плату (ст.22, 86.3 Основ законодательства о нотариате).

Отметим, что действующим законодательством нет запрета на передачу полномочий управления уже действующей компании или непосредственно при регистрации новой компании. То есть можно доверить управление ИП до момента внесения в ЕГРЮЛ соответствующих сведений о создании юридического лица (ст.11, п.2 ст.40, ст.42 Закона №14-ФЗ).

Несмотря на это, на практике возможен отказ налоговиков при регистрации ООО с управляющим ИП (Постановления АС Московского округа от 28.03.2018 г. №А40-120545/17, от 29.05.2017 г. №А40-149648/16, Определением ВС РФ от 30.08.2017 г. №305-КГ17-13259 отказано в передаче дела в судебную коллегию по экономическим спорам). Как посчитали налоговики, передача полномочий единоличного исполнительного органа управляющему возможно путем внесения изменений в ЕГРЮЛ. Это означает, что нужно сначала зарегистрировать компанию с назначенным директором и только потом внести изменения.

Но данный подход усложняет процедуру регистрации компании и не соответствует действующему законодательству.

Научитесь не сдаваться!

Нужно быть готовым, что бизнес не пойдет. Есть ошибки предпринимателей, а есть обстоятельства, на которые не повлияешь. Например, пандемия или экономический кризис. Научитесь не сдаваться и начинать бизнес снова. Это рекомендует делать эксперт по франшизам Евгений Талдыкин. Сегодня у него постоянно в работе 7-8 проектов, для которых он упаковывает франшизу, но в прошлом было несколько провалов:

«В 2005 году я пытался сделать Лазертаг, но тогда я был недобизнесмен. Сделал плохие расчеты и не учел, что рынок был не совсем готов к такому отдыху. Потерял свои 150 тысяч рублей. Сегодня это, как 500, наверное. Это меня подкосило, и я ушел в найм. Но потом сделал компанию, которая предоставляет страховку на автомобили. Наши офисы были при автосалонах. В 2014 году рынок рухнул, и машины прекратили покупать. Мне пришлось закрыться. Тогда потерял где-то 300 тысяч. Снова ушел в найм, работал в компании, которая разрабатывает франшизы. Через некоторое время уже открыл свою компанию. Всегда трудно начинать после провала, но, если хочешь зарабатывать в день больше, чем за месяц в найме, снова становишься предпринимателем. Кроме того, у меня семья, и я хочу, чтобы она ни в чем не нуждалась. Начинающим я советую делать бизнес с партнерами. У каждого своя компетенция, вы друг друга страхуете и имеете больше шансов на успех»