Договор пожизненного содержания за право наследования имуществом

Как оформить договор пожизненного содержания

Нередко возникают ситуации, когда престарелый человек хочет передать право собственности на своё имущество, а взамен получить надлежащий уход. Существует несколько вариантов, дающих возможность пожилому человеку обеспечить себе пожизненный досмотр, а молодым людям – в будущем стать собственником недвижимости, в том числе, через договор пожизненного содержания, который особенно актуален для тех, кто не состоит в родственных отношениях.

Корни этого договора идут из Средневековья. В те времена процентные займы и ростовщичество клеймились церковью. Тогда деловые люди придумали договор ренты, который стал родоначальником договора пожизненного содержания.

По данному договору отчуждатель передает свою собственность приобретателю взамен на досмотр до конца жизни. Письменный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и последующей госрегистрации. В нём необходимо прописать права и обязанности каждой из сторон, а также весь объём пожизненного содержания.

Договор пожизненного содержания в Украине

По договору пожизненного содержания одна сторона (далее по тексту — отчуждатель) должна передать в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, имеющее значительную ценность. Вторая сторона (далее по тексту — приобретатель) должна обеспечить пожизненное содержание и (или) уход владельца имущества.

Поэтому договор пожизненного содержания (ухода) – это смешанный договор, в котором речь идет и о передаче имущества, и о предоставлении услуг.

Правовой механизм работы договора

• После подписания документа права на имущество переходят к плательщику, однако они достаточно ограничены. Выполнять любые сделки с данным имуществом, включая его использование в качестве залогового, возможно только с письменного согласия получателя ренты.
• Плательщик принимает на себя обязанности по содержанию, которые он должен выполнять до смерти всех лиц, указанных в тексте как получатели ренты.
• В случае нарушения своих обязательств плательщиком, получатель может через суд потребовать разорвать договор ренты и истребовать обратно свое имущество. Все услуги и средства, предоставленные плательщиком в пользу получателя, не возвращаются, так как содержание предоставляется на невозвратной основе.

Документ обязательно подлежит заверению и регистрации у нотариуса. Так государство защищает пожилых людей от различных видов мошенничества. Ведь квартиры и дома пожилых людей в Москве представляют особый интерес для злоумышленников, поэтому нотариальное заверение документа позволяет получить гарантию наличия инструментов защиты своих интересов у сторон.

Регистрация договора пожизненного содержания

Если договор не зарегистрировать в Росреестре, то он будет признан недействительным. Для регистрации договора пожизненного содержания в Росреестре необходимо подать следующие документы:

• сам договор, подписанный сторонами и заверенный нотариально;
• техническая документация из БТИ (поэтажный план, экспликация);
• правоустанавливающая документация на квартиру;
• выписка из ЕГРП об отсутствии обременений;
• кадастровый паспорт и справка о кадастровой стоимости;
• выписка из домовой книги;
• копия финансово-лицевого счета.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Например, разрешение органов опеки на сделку или супруга при передаче имущества из общей собственности.

Госпошлина за регистрацию данной сделки составляет 1000 руб. При участии в ней юрлиц госпошлина возрастает до 15000 руб. Квитанция с оплаченной госпошлиной подается вместе с другими документами. При этом госпошлина платится в двойном размере: за регистрацию договора пожизненного содержания и регистрацию права собственности в пользу плательщика ренты.

В Росреестре сделают соответствующую отметку о наличии обременений на квартиру в виде договора ренты.

Предметом рассматриваемого договора, то есть имуществом, передаваемым взамен предоставления содержания, может быть только объект недвижимости (квартира, дом, дача, земельный участок), право собственности на который, получателем ренты подтверждается документально. Основания приобретения этого объекта в собственность его владельцем значения не имеют.

Он может быть приобретен по договору купли-продажи, дарения, мены, в порядке наследования и по другим основаниям.

Основное требование, предъявляемое к объекту, — он не должен находиться под арестом, не иметь обременений и ограничений в использовании. Кроме этого, в отношении передаваемого объекта недвижимости не должно быть имущественного спора.

Не может быть предметом договора объект недвижимости, сданный собственником в поднаем или в аренду.

Стороны договора

В рассматриваемых нами отношениях есть две стороны: получатель ренты (владелец передаваемой недвижимости) и плательщик ренты, который взамен недвижимости обеспечивает содержание получателя на протяжении его жизни.

Получателем ренты может стать любой гражданин, обладающий дееспособностью в полном объеме, являющийся собственником объекта недвижимости, который желает передать другому человеку (плательщику ренты) этот объект недвижимости в обмен на предоставление социально-бытовых и других услуг, связанных с его насущными ежедневными потребностями. Получателем может стать не только сам собственник недвижимости, но и другие лица, указанные им. Это могут быть члены его семьи, а также другие близкие ему люди, в отношении которых он имеет какие-либо обязательства или просто хочет поддерживать.

Плательщиком ренты может стать не только физическое, но и юридическое лицо. Причём, юридическое лицо может быть как частной, так и государственной организацией. Это могут быть страховые и муниципальные организации, оказывающие социально-бытовые и другие услуги населению.

Оформление договора пожизненного содержания с иждивением в РФ

В зависимости от желания участников договора в него включаются условия, удовлетворяющие потребности получателя ренты и приемлемые для её плательщика.

Образец договора и условия, включаемые в него, подробно рассмотрены нами в отдельной статье нашего сайта.

Порядок оформления и регистрации договора, регулирующего пожизненное содержание с иждивением, чётко определены законодательными нормами. Содержание договора и условия, вносимые в него, напротив, не ограничиваются. Единственное требование, которое должно быть соблюдено: они не должны противоречить действующему законодательству.

В отличие от других сделок купли-продажи объектов недвижимости договор пожизненного содержания с иждивением должен быть нотариально удостоверен. При совершении других сделок с недвижимостью достаточно только произвести их государственную регистрацию.

На практике возможны различные варианты оформления договора. Кто-то предпочитает составлять текст документа с помощью адвоката, попутно выясняя все нюансы и юридические тонкости, а затем обращается к нотариусу для того, чтобы заверить уже составленный и согласованный сторонами документ. Некоторые предпочитают обращаться непосредственно в нотариальную контору, где договор составляется и заверяется нотариусом. Первый вариант представляется более предпочтительным для обеих сторон, так как предполагает более детальное обсуждение условий договора до его подписания.

Регистрация договора

Как и все сделки, связанные с недвижимостью, договор пожизненного содержания с иждивением подлежит государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Он считается заключенным с момента указанной регистрации. Возникновение права собственности на передаваемый объект у плательщика ренты также связано с моментом государственной регистрации.

Если стороны пренебрегли необходимостью регистрации, то заключенный между ними договор считается недействительным, даже если он и удостоверен нотариусом.

Правовое регулирование пожизненного содержания с иждивением впервые введено в 1964 году, в ныне действующем Гражданском кодексе РФ оно получило дальнейшее развитие. Есть основания полагать, что практика применения этого договора будет расширяться, а вместе с этим будет совершенствоваться законодательство, регулирующее эти взаимоотношения.

Уже сегодня можно сделать вывод о том, что только грамотно составленный, правильно оформленный и зарегистрированный в соответствии с законом договор, даёт возможность его сторонам достичь результата, ради которого он заключается. Не стоит забывать об этом, если вы приняли решение стать участником отношений пожизненного содержания с иждивением в качестве плательщика или получателя ренты.

Что будет с имуществом после смерти?

Если умрет наследодатель. Тогда наследник получит его имущество — то, что причитается по договору. До смерти собственника забрать у него квартиру или деньги на основании наследственного договора невозможно. А вот обязанности положено исполнять сразу после того, как договор заверил нотариус. Если в договоре написано, что наследник должен платить по 5 тысяч рублей в месяц с даты договора, то расходы у него появятся уже сейчас, хотя имущество он получит только после смерти владельца.

Если умрет наследник. А вот тут интересно. Требовать исполнения договора может только пережившее лицо. Если наследник умер раньше наследодателя и не успел получить наследство, то его право на квартиру или дачу к его собственным наследникам по умолчанию не переходит. Если племянник пять лет помогал дяде деньгами в расчете на его квартиру, но умер раньше, дети этого племянника не становятся наследниками. Они не могут прийти к дяде и сказать: «Наш отец содержал вас пять лет и потратил миллион рублей, теперь мы надеемся получить вашу квартиру».

Чтобы все было по-честному, включайте в наследственный договор условие, что в случае смерти наследника его собственные наследники будут иметь какие-то права — хотя бы на возврат потраченных денег.

Но такой вариант можно использовать и для выгоды. Например, у женщины есть дача, за которой она ухаживает вместе с давней подругой. Женщина хочет после смерти оставить огород и домик подруге, но не ее непутевому сыну. Если оставить завещание, а подруга умрет, ее сын сможет претендовать на наследство. А по наследственному договору — нет.

○ Советы юриста:

✔ Получатель ренты самовольно решил расторгнуть договор, но не предупредил о своем решении плательщика ренты. Никаких веских оснований для этого не было. Может ли плательщик рассчитывать на какую-либо компенсацию при расторжении договора?

Да. При расторжении договора ренты каждая сторона обязана вернуть полученные материальные блага: получатель ренты квартиру, плательщик – компенсацию за понесенные расходы. В последнем случае это возможно, если будет доказано, что он добросовестно выполнял все условия соглашения.

✔ Можно ли потребовать возмещение потраченных на получателя средств, если тот подал иск в суд о расторжении договора?

В согласии со ст.605 ГК РФ, это возможно, если будет доказано, что плательщик добросовестно выполнял свои обязательства по договору.

Передача «Нотариус для Вас». В этом видео Вы узнаете, что такое пожизненная рента и как ее оформить.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ