Содержание и особенности исполнения договора мены

Договор мены

Договор мены занимает значимое место в системе гражданско-правового регулирования.

Исторически, в соответствии с эволюцией товарно-денежных отношений в обществе, мена появляется раньше купли-продажи.

Еще до создания денег существовал прямой обмен вещи на вещь, но и после этого события обменные сделки не утратили своей актуальности.

Характеристика и особенности договора мены по ГК РФ

В ст. 567 Гражданского кодекса РФ (далее — Гражданский кодекс) под договором мены (далее — ДМ) понимается договор, по которому контрагенты обязуются обменяться вещами. Как правило, стоимость таких передаваемых товаров признается равнозначной. При неравноценности вещей устанавливается доплата в денежном выражении.

Обратите внимание! К ДМ применяются положения о купле-продаже (п. 2 ст. 567 Гражданского кодекса). При этом каждый из контрагентов должен выполнить обязанности как продавца (по передаче качественного товара), так и покупателя (по приемке товара от контрагента или оплате разницы в ценах вещей).

По своим основным характеристикам ДМ является:

• консенсуальным, т. к. считается заключенным с момента достижения согласия по существенным условиям;
• двусторонним, т. к. каждая из сторон имеет права и обязанности;
• направленным на передачу имущества (входит в данную группу вместе с договорами купли-продажи, аренды и др.).

Составление договора мены

Договор мены (образец) можно получить у нотариуса или составить самостоятельно. Если вы решите составлять договор самостоятельно, придерживайтесь наших рекомендаций, и вам не придется тратить время на исправление документа:

• в преамбуле укажите идентификационные данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные);
• пропишите адрес, кадастровые номера и иные сведения, конкретизирующие передаваемую жилплощадь (можно узнать в кадастровом паспорте);
• стоимость квартиры;
• размер доплаты (если она есть);
• основания для владения квартирой (например, реквизиты свидетельства о праве собственности либо данные выписки из ЕГРН);
• срок передачи предмета договора.

Если квартира находится в собственности нескольких граждан, то для заключения сделки необходимо получить согласие всех владельцев.

Все, кто был зарегистрирован в квартире, не должны лишиться регистрации. Этот пункт прописывается в договоре мены. Кроме того, если в обмениваемом жилье имеется доля несовершеннолетнего, то она сохраняется без изменений. Если несовершеннолетний является собственником, то для сделки требуется согласие органов опеки.

Таким образом, смена собственника объектов недвижимости (в том числе земельных участков), в отношении которых заключен договор, подлежит обязательной государственной регистрации.

Несмотря на особенности заключения договора, большинство положений, связанных с обменом, регулируется положениями о купле-продаже, содержащимися в главе 30 ГК РФ.

Взыскание денег, составляющих разницу между стоимостью вещей по договору мены

Гражданское законодательство предусматривает случаи, когда предметы мены (товары, имущество) являются неравноценными. Оно предоставляет стороне, цена имущества которого выше, возможность судебного взыскания денег, составляющих разницу между стоимостью вещей по договору мены.

Судебная практика. Между М. и С. был подписан договор мены жилых помещений, обязательства которого предусматривали передачу квартир сторонами в собственность. Они согласовали условие о цене квартир. Квартира С. была оценена в 340 тыс. рублей, а квартира М – в 1 млн. 340 тыс. рублей. С. приняла обязательство возместить М. деньги, составляющие разницу между стоимостью объектов, в размере 1 млн. рублей, но своих обязанностей не исполнила. М. обратилась к адвокату по спорам по договору мены бюро «Кацайлиди и партнеры» за юридической помощью. Специалистом были собраны все необходимы доказательства и подан иск. Решением суда с С. взысканы деньги в размере 1 млн. рублей, а также проценты за их пользованием. Клиенту возмещены все судебные расходы по делу.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как избежать рисков при заключении договора мены

Условия расторжения

Важно: согласно ст. 453 ГК РФ расторгнуть договор доступно только по решению суда или по обоюдному согласию, при этом нельзя требовать возврата жилья или уплаченных средств до получения каких-либо результатов иска.

Если договорится не получается, а сделка оказалась неприемлемой для одной из сторон следует подать исковое заявление в следующих случаях:

• Если договор мены подписывался под давлением – угрозы, насилие, запугивание;
• Если заявителя ввели в заблуждение относительно имущества подлежащего обмену и для доказательства обмана существуют основания, которые доступно предоставить в суде, при этом суд обязан признать все доказательства как правомочные;
• Если текст договора составлен с ошибками и описками в такой мере, что это существенно повлияло на выполнение условий;
• Если доказано заблуждение одной из сторон относительно предмета или природы сделки.

В зависимости от указанных в иске причин срок исковой давности составляет 1 или 3 года. Образец искового заявления о признании сделки мены недействительной можно скачать ниже бесплатно.

Также в качестве причин расторжения договора может быть несоблюдение пунктов документа.

Важно: одностороннее расторжение невозможно.

Перед обращением в суд необходимо согласно нормам законодательства письменно обратится к оппоненту и только после игнорирования просьбы идти в суд.

Особенности мены доли в недвижимости

Заключение договора мены части квартиры происходит так же, как и всего помещения в целом. Но есть одно обязательное условие. Собственник доли сначала обязан предложить владельцам остальных частей недвижимости выкупить его комнату.

Ведь согласно гражданскому законодательству, другие собственники квартиры имеют преимущественное право покупки. Если только они не согласятся выкупить долю, тогда можно заключать договор с любыми другими лицами.

Владельцы должны написать письменный отказ от покупки части имущества. Без него оформлять сделку с другими гражданами нельзя.

Также собственник, желающий поменять свою долю в квартире, может направить письмо-уведомление остальным владельцам о своем намерении. Если на протяжении месяца от них не поступит ответ, можно смело заключать договор с любым лицом.

Заключение

Таким образом, при составлении договора мены, можно руководствоваться примером договора купли – продажи, но нельзя забывать и обязательную оценку земельного участка, недвижимого имущества, расположенного на данном участке, квартиры, при этом учитывать, как кадастровую стоимость, так и рыночную стоимость.

Такие сведения также необходимо сообщать в налоговый орган.

При согласии на обмен необходимо проверить получаемый объект, чтобы он не имел никаких задолженностей, так как право собственности переходит вместе с долгами. При этом наличие долгов даже в судебном порядке не будет основанием для признания сделки недействительной.

Подробнее о том, что такое договор мены земельных участков, расскажет следующее видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: