Авансовое соглашение при покупке квартиры

В законодательных актах Российской Федерации нет точного определения понятия «аванс». Единственное упоминание имеется только в ст. 380 ГК РФ, где указано, что таковой может считаться любая сумма предварительной оплаты продавцу, если в соглашении не указано, что она является задатком.

Необходимость внесения аванса возникает, если сделку купли-продажи невозможно провести сразу же, поскольку сторонам необходимо провести определенную подготовку:

• иметь дополнительное время для получения денег (к примеру, от третьих лиц);
• собрать недостающие документы;
• провести альтернативные сделки.

В таких случаях покупатель оплачивает продавцу достаточную сумму, после чего продавец обязуется снять недвижимость с продажи и стороны могут заняться подготовкой к будущей покупке недвижимости.

Отличия от задатка

Не следует путать понятия «аванс» и «задаток», которые имеют разные последствия при незаключении основной сделки. Первый является простой предоплатой за квартиру, второй – условием выполнения (обеспечением) основного обязательства, то есть заключения договора купли-продажи. В отличие от внесения задатка, авансовый платеж не обязывает стороны провести впоследствии сделку и в его отношении не могут применяться законодательные нормы, регламентирующие взаимоотношения при внесении задатка. Но к нему применяются нормы, установленные в отношении займов, то есть фактического возврата предварительно уплаченной суммы.

Возможные стороны

В большинстве своем сделки купли-продажи квартиры и, соответственно, передачи предоплаты, заключаются напрямую между продавцом и покупателем. Но в некоторых случаях в договоре возможно участие третьих лиц, заинтересованных в получении своей доли:

• Банка. При покупке жилья за счет заемных средств в авансовом соглашении прописывается пункт о компенсации затрат кредитного учреждения в случае срыва сделки. Его готовят по типовой форме юристы банка, где планируется оформлять ипотеку, поэтому сторонам остается только внимательно изучить его положения и подписать. Переговоры о возможном изменении пунктов в данном случае не предусмотрены.
• Агентства недвижимости/риэлтора. Несмотря на то, что соглашение также составляется юристами компании, обычно стороны могут скорректировать отдельные пункты в процессе обсуждения. Агентство зачастую заинтересовано продать объект как можно скорее, поэтому может пойти на определенные уступки.

Образец соглашения 2018 г.

В законодательстве не содержится конкретных требований к образцу или утвержденных форм договора об авансе. Поэтому стороны сами могут составить этот документ – скачать образец и скорректировать текст под свой случай. Обычно документ называется соглашением, хотя не будет ошибкой именовать его и договором об авансе.

В тексте оговаривается порядок расчетов, ответственность продавца и покупателя в тех случаях, если они по каким-то причинам откажутся от дальнейшего проведения сделки. Поэтому в соглашении обязательно отразить такие сведения.

Реквизиты сторон и предмет соглашения

Указывают место подписания, дату ФИО и данные паспортов каждой стороны.

Предметом соглашения обычно выступают сразу 2 утверждения:

1. Первое связано с обязательством заключить договор купли-продажи, по которому рассматриваемая квартира обязательно перейдет от продавца покупателю не позднее указанной даты (например, в течение 1 месяца).
2. Второе связано с описанием самого аванса – т.е. суммы, которая передается в качестве предоплаты от покупателя продавцу. Ее размер обычно устанавливается в процентах от стоимости квартиры, но в любом случае нужно точно прописать сумму цифрами и прописью. Также необходимо отдельно указать, что эти деньги уже входят в стоимость сделки, т.е. в дальнейшем покупатель только доплачивает разницу.

Важно указать, что речь идет именно об авансе, а не о задатке. Это разные понятия, хотя между ними есть и общие черты.

Сведения о документах на квартиру

Отдельным пунктом подробно прописывают, кто именно является собственником объекта, на каком основании принадлежит ему квартира. Таким образом, в соглашении об авансе нужно указать реквизиты свидетельства о собственности, а также договора, на основании которого объект стал принадлежать владельцу (купля-продажа, дарение и т.п.). Если недвижимость перешла по наследству, договор отсутствует – вместо него указывают реквизиты свидетельства о наследстве. Предполагается, что покупатель изучил все эти документы перед подписанием соглашения и убедился в их подлинности.

Обязательства продавца

Наиболее важные пункты связаны с обязательствами сторон по проводимой сделке. Сам факт подписания соглашения предполагает, что продавец и покупатель гарантируют друг другу определенные действия или факты. Например, собственник утверждает, что верны такие сведения:

• на квартиру не претендуют какие-либо третьи лица;
• в квартире нет арендаторов (частных или юридических лиц);
• она не находится под арестом на основании судебного решения;
• отсутствует обременение по ипотеке (хотя оно может и присутствовать – об этом стоит упомянуть отдельно);
• собственник полностью дееспособен и не состоит на учете в соответствующих медицинских учреждениях (психиатрический, наркологический диспансер);
• объект не подвергался незаконной перепланировке; если были сделаны какие-либо конструктивные изменения, они производились согласно разрешению муниципальных органов;
• нет запрета на прописку новых жильцов (например, он может быть, если дом признан аварийным, в связи с чем предполагается снести его).

Отдельно прописывают полный список лиц, которые в данный момент зарегистрированы на данном объекте. Указывают ФИО, дату рождения и степень родства с собственником, если речь идет о родственниках.

Отдельным пунктом можно указать порядок проведения сделки и другие обязательства собственника:

1. Представить покупателю все документы еще до подписания соглашения, а если это невозможно – предоставить документы не позднее указанного срока.
2. Не производить никаких действий с квартирой в течение всего срока действия договора об авансе, если они могут нарушить права покупателя (прописывать других лиц, заключать аналогичные соглашения и принимать аванс от посторонних граждан, производить перепланировку и т.п.).
3. Погасить все коммунальные платежи, обязательства по которым возникнут вплоть до даты подписания окончательного договора купли-продажи.
4. Явиться в день совершения сделки в орган Росреестра (или МФЦ), а также обеспечить явку всех собственников (если, например, речь идет о продаже доли или комнаты в коммунальной квартире – это обязательное требование).
5. Снять с регистрационного учета (т.е. выписать) всех граждан, которые ранее были прописаны в квартире на момент подписания договора купли-продажи. Также можно отдельно указать, что собственник должен к этому же времени расторгнуть договоры аренды, если таковые заключались ранее.
6. Прочие обязательства (например, оказать содействие покупателю во время переоформления договоров оказания телефонных услуг, предоставления интернет-линии и т.п.).

Аванс при продаже квартиры, размер аванса, изменение стоимости после внесения аванса, аванс между агентством и физлицом, образец авансового соглашения

В данной статье мы рассмотрим, что такое аванс, какого он должен быть размера, когда его следует вносить, можно ли оформлять аванс при сделке по продаже квартиры между агентством и физическим лицом, иными словами, всё, что нужно знать об авансе при продаже квартиры.

Что нужно знать об авансе при продаже квартиры

Аванс — это предварительный платеж, который свидетельствует о твердости намерений покупателя и продавца в будущем заключить договор купли-продажи квартиры.
Весь смысл аванса в том, что покупатель не сможет его вернуть, если передумает приобретать квартиру, а продавец не может продать квартиру какому-то другому покупателю во время действия авансового соглашения.
Разумеется, вносить или требовать аванс можно не только при покупке квартиры, но и любого другого движимого или недвижимого имущества. Ведь сама суть аванса подразумевает закрепление устных договорённостей в письменной форме с внесением некой обеспечительной суммы.
Оформлять внесение аванса необходимо в письменной форме, в виде предварительного договора купли-продажи или соглашения о внесении аванса. Документ может называться по-разному: договор о внесении аванса, соглашение об авансировании и т.д. От названия содержание документа не меняется. Регистрировать или удостоверять у нотариуса эти документы не обязательно, хотя вы можете оформить свои отношения посредством нотариального удостоверения.

Сумму аванса стороны договора определяют самостоятельно по договоренности, но во избежание будущих потерь рекомендуется вносить аванс не более 10% от стоимости квартиры.

При внесении аванса нужно знать что на практике, средний размер аванса, вносимого за квартиру в Балашихе составляет от 50 до 100 тысяч рублей.

Если Вы составляете авансовое соглашение самостоятельно, то обязаны указать КТО — ЧТО — КОГДА

Типовой вариант авансового соглашения вы можете скачать по ссылке в формате PDF

1. Сначала описать стороны по авансу, а именно ФИО, паспортные данные и место регистрации и продавца и покупателя.

2. Четко прописать объект сделки, то есть указаны характеристики объекта недвижимости. В первую очередь адрес, затем краткое описание и на каком основании этот объект недвижимости принадлежит собственнику.

3. Точные сроки оформления сделки купли — продажи или срок действия авансового соглашения. Если покупателем срок выхода на сделку будет нарушен — аванс останется у продавца. Если продавец до заключения договора купли-продажи решит продать квартиру другому человеку, он будет обязан вернуть аванс покупателю, с которым подписал авансовое соглашение.

В авансовом соглашении обязательно прописывается срок его действия. Как правило срок действия авансового соглашения определяется готовностью сторон выйти на сделку купли-продажи, а именно временем которое необходимо покупателю что бы собрать необходимую сумму, а покупателю подготовить объект недвижимости к продаже.

Понятие подготовить объект недвижимости к продаже включает в себя и сбор необходимых для оформления сделки купли-продажи документов и справок, и вывоз имущества, и проведение других действий. Всё зависит от конкретной ситуации. В любом случае лучше получить консультацию специалистов или нанять их для сопровождения сделки.

При этом, в договоре можно прописать пункт о начислении процентов на сумму аванса, в случае если он не будет продавцом возвращен в срок.

Поскольку стороны совершенно свободны, в рамках действующего законодательства, в заключении договора, то в соглашении о внесении аванса можно прописать возможные причины его возврата.

Нужно знать что передавать аванс следует только собственнику квартиры или его представителю по доверенности. Мы рекомендуем оформлять факт передачи денежных средств распиской, которая будет неотъемлемой частью соглашения о внесении аванса.

Что делать, если продавец захочет повысить, а покупатель – снизить стоимость после аванса?

В условиях падающего рынка недвижимости иногда у покупателей возникает желание снизить стоимость после аванса. Чтобы избежать такой ситуации, в обязательном порядке в договоре надо будет прописать пункт о том, что продавец не вправе изменять стоимость квартиры, а покупатель не будет пытаться снизить стоимость после аванса, то есть стороны пришли к соглашению о том, что цена недвижимости их полностью устраивает, и они на неё согласились.

Если в договоре не будет такого пункта — значит стороны осознанно идут на риск, и в конечном итоге сделка может сорваться.

Если накануне внесения аванса продавец поднял цену, вы попросту вправе отказаться от сделки или настаивать на старой цене, или если покупатель пытается снизить цену после внесения аванса, но если вы внесли в авансовое соглашение пункт о фиксировании цены, то такой пункт в дает вам гарантию, что цена на объект недвижимости не изменится, и сделка будет проходить на оговоренных ранее условиях по зафиксированной ранее цене. Таким образом, и покупатель не сможет снизить стоимость после внесения аванса, и продавец будет не в праве повышать стоимость недвижимости.

Поскольку внесение аванса – это первый шаг выхода на сделку, покупатель должен быть уверен, что это именно та квартира, о которой он мечтал, и какую действительно хочет купить. А продавец не сомневается, что данная недвижимость больше ему не нужна, и что цена определена именно в том размере, который он хочет за неё получить.

Можно ли оформлять аванс при сделке по продаже квартиры между агентством и физическим лицом?

При сделке купли-продажи аванс надо вносить только стороне по договору – только продавцу, поскольку он является собственником недвижимости и только перед ним покупатель несет ответственность. Однако если в роли покупателя или продавца выступает само агентство недвижимости – ситуация в корне меняется.

В таком случае, цель аванса остается прежняя — зафиксировать взаимные обязательства покупателя и продавца, только одним из них будет выступать агентство, а другим — физическое лицо.

Существенной разницы между физическим лицом и агентством, как стороной по договору о внесении аванса нет. За исключением того, что в таком случае интересы покупателя будут защищены законом о защите прав потребителей, и ответственность агентства за неисполнение своих обязательств, будет в материальном плане гораздо больше, чем, если бы договор заключался с физическим лицом.

Поэтому отвечая на вопрос «можно ли оформлять аванс при сделке по продаже квартиры между агентством и физическим лицом?» юристы отвечают — нужно. Так у покупателя гораздо больше гарантий, поскольку работать с юридическими лицами надежней, чем с физическими.

Что ещё нужно знать об авансе при продаже квартиры? Заключение

Что происходит с авансом по истечении времени указанного в авансовом соглашении? По нашему опыту, всё зависит от желания сторон в совершении сделки. Если продавец не хочет больше ждать покупателя, то он имеет право оставив аванс у себя искать нового покупателя недвижимости.

Если же покупатель и продавец решили продолжить свои отношение, то рекомендуется составить дополнительное соглашение в котором указать что пункт такой-то в авансовом соглашении теперь будет заменён на такой-то (например, срок действия договора не с 1 января по 1 февраля, а с 1 февраля по 15 февраля такого-то года). Помните что российские суды требуют ПИСЬМЕННОЕ подтверждение Ваших соглашений, и не принимают во внимание устные заявления, даже подтверждённые свидетелями.

Что делать если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные? — можно ли вносить аванс за такую квартиру? Можно, если Вы профессиональный юрист или риелтор и разбираетесь в практике применения гражданского законодательства в Балашихинском районе. Если нет, лучше проконсультироваться со специалистами.

Кому вносить аванс если у объекта недвижимости несколько сособственников, у которых разные доли? Лучше проконсультироваться с юристом, т.к. может потребоваться особая форма авансового соглашения, или получение доверенностей от сособственников.

В заключение стоит отметить, что внесение аванса — обычная практика при покупки квартиры, и здесь не надо чего-то боятся или обижаться. Это ключевой момент при покупке недвижимости. Главное, чтобы все было правильно оформлено, дабы исключить максимальное количество возможных рисков для обеих сторон и сделать сделку максимально быстрой и комфортной.

Всё, что нужно знать об авансе при продаже квартиры, это то, что стороны должны быть твердо убеждены, что они действительно хотят выйти на сделку и заключить договор купли-продажи, они должны четко понимать чего хотят получить от будущей сделки, а чего – избежать.

Для заключения договора о внесении аванса рекомендуется обратиться к опытному юристу, который подготовит текст документа в соответствии с законом, учитывая требования и пожелания обеих сторон, а также поможет провести переговоры, на которых можно будет договориться обо всех нюансах по срокам, сумме, условиям оплаты и т.д. Специалист подробно расскажет, что нужно знать об авансе при продаже квартиры, обговорит детали, предупредит об ответственности, если кто-то захочет повысить или снизить стоимость после аванса, проверит договор на юридическую чистоту и подскажет, не будет ли тот или иной пункт договора нарушать права и интересы одной из сторон.

Помните, при экономии на меньшем, можно потерять гораздо больше!

Возврат аванса внесенного за квартиру

В отличии от задатка, аванс сумма возвратная, иными словами, если покупатель передумал покупать квартиру, то он всегда легко может вернуть свои деньги назад. Покупатель может расторгнуть в одностороннем порядке авансовое соглашение и потребовать вернуть ему уплаченную в качестве предоплаты сумму. Именно поэтому, многие продавцы стараются заключить с покупателями более жёсткий договор задатка, по которому в случае отказа от покупки, покупатель не сможет забрать свои деньги.

Аванс при покупке квартиры

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями. В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е. если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в Откроется в новой вкладке.»>ст.381.1, ГК РФ.

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание Откроется в новой вкладке.»>«альтернативных сделок » и «цепочек», т.к. здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно. Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс.

Что такое договор аванса при покупке квартиры

Подобный документ – это форма заверения намерений покупателя приобрести указанное жилье, а продавца – не рассматривать другие варианты продажи до принятия покупателем окончательного решения. Для придания такой договоренности юридической силы авансовое соглашение составляется письменно и подписывается обеими сторонами. Его заключают как отдельный документ, отражая все необходимые аспекты: сроки и способ передачи предоплаты, параметры объекта покупки, другие условия.

Жестких критериев к форме авансового договора законом не предусмотрено. Не важно каким способом составлен текст этого документа (на компьютере или от руки), важна лишь полнота информации, зафиксированная в договоре аванса при покупке квартиры. Скачать пример подобного соглашения можно в конце данной статьи.

Количество составленных и подписанных сторонами экземпляров договора должно соответствовать числу участвующих в сделке сторон.

О величине аванса стороны договариваются совместно. Она также не регламентируется законодательством, но на практике приемлемым считают 5-10% от стоимости объекта, либо устанавливают фиксированную сумму, которая и фигурирует в договоре аванса.

Несмотря на отсутствие особых требований к форме договора внесения аванса при покупке квартиры его содержание должно содержать исчерпывающую информацию, касающуюся многих аспектов соглашения. Следует указать:

• место и дату оформления договора;
• личные данные обеих сторон (ФИО, номера удостоверяющих личность документов, адреса регистрации);
• ссылки на статьи гражданского законодательства, нормами которых руководствуются при заключении соглашения;
• предмет соглашения, т.е. обязательство последующего заключения договора купли-продажи;
• характеристики авансируемой квартиры;
• сумму аванса;
• способ передачи аванса;
• дату (условия) подписания договора купли-продажи;
• наименования и реквизиты документов, на основании которых продавец владеет объектом продажи;
• права/обязанности сторон;
• условия возврата аванса в случае невыполнения обязательств любой из сторон;
• личные подписи участников.

При составлении договора учитывают возможные проблемы. Кроме отмеченных выше нюансов, рекомендуется проверить:

• наличие несовершеннолетних собственников;
• проведение и официальное согласование перепланировок;
• отсутствие возражений со стороны супруга(и).

Какие документы нужны для соглашения

Кроме гражданских паспортов и правоустанавливающей документации на квартиру рекомендуется изучить выписку из ЕГРН. В обязательном порядке нужно согласие мужа/жены на продажу.

Точный перечень бумаг соответствует особенностям конкретной сделки. Если в составе семьи продавца есть несовершеннолетние дети, может понадобится специальное разрешение от органов опеки и попечительства.

• копии чертежей из БТИ, подтверждающие технические параметры помещений;
• справка из ФНС об отсутствии долгов по налогам, если недвижимость получена продавцом в наследство;
• для исключения задержек с выселением и выпиской, составляют обязательства всех жильцов с нотариальным заверением.

Образец соглашения об авансе при купле-продаже квартиры

Даже в подробно составленном договоре невозможно предусмотреть все возможные ситуации. По этой причине некоторые формулировки дополняют общими определениями, как в представленном ниже частично заполненном образце.

• обязательность соблюдения норм действующего законодательства;
• отсутствие других прав собственности на недвижимость.