Документы подтверждающие право на земельный участок

Вступление в наследство на участок земли осуществляется так же, как и на другое имущество.

Для этого необходимо оформить право на наследство по документам или принять его фактически. Отличие принципиальное:

• оформление документов на наследство подразумевает получение свидетельства от нотариуса;
• принятие наследства фактически подразумевает осуществление действий, направленных на улучшение, пользование и распоряжение имуществом, перешедшим по наследству.

Земельный участок может перейти по закону или по завещанию в порядке наследования:

• по закону наследуют только те лица, которые приходятся родственниками умершему наследодателю;
• по завещанию могут принять наследство те лица, которые указаны в завещании. Причем абсолютно неважно, кем они приходятся умершему.

Для того чтобы вступить в наследство на земельный участок наследникам придется оформить некоторые документы. Перед этим следует явиться к нотариусу и написать заявление на принятие наследства. Сделать это нужно в течение 6 месяцев, считая с того дня, когда наследодатель умер или признан умершим. Если по каким-либо причинам этого сделать не удастся, наследнику, пропустившему срок, придется доказывать права на земельный участок, переходящий от наследодателя, в суде.

Для оформления квартиры

Если в наследство вы получаете квартиру или дом, то вам необходимо дополнительно предоставить:

1. Документы, подтверждающие, что покойный был владельцем жилого помещения:

• справка из ЖСК о выплате пая;
• свидетельство о праве собственности;
• бумага о приватизации жилья;
• договор купли-продажи;
• дарственная;
• договор долевого участия в строительстве и прочие.

2. Выписка из лицевого счета, которая подтверждает отсутствие долга по оплате за квартиру и предоставляемые услуги.

3. Справка об инвентаризационной оценке стоимости квартиры, взятая в БТИ. Выдается на дату смерти наследодателя. Образец документа можно

Правоудостоверяющие документы на земельный участок

Правоудостоверяющим является:

• разрешение о владении земельным участком;
• государственный акт на владение недвижимостью, бессрочного пользования землей, пожизненного владения при наследстве;
• свидетельство о праве владение земельным участком с приложением кадастрового паспорта (карты, плана) участка;
• свидетельство о безвременном пользовании недвижимостью;
• свидетельство о наследуемом пожизненном владении недвижимостью.

Внимание! Юридические организации должны переоформить право бессрочного использования участком на договор аренды или выкупить его в свою собственность. С 1 января 2013 года «Кодекс про административные нарушения» дополнен ст.7.34, она определяет ответственность за нарушение порядка и времени переоформления права бессрочного использования участками земли на право аренды или порядка и сроков приобретения в собственность земельных участков.

Не забывайте, что вышеописанные свидетельства о государственном решении права владения недвижимостью имеют юридическое значение лишь с соответствующим правоустанавливающим документом. Потому в свидетельстве о регистрации права владения землей всегда должна быть указана ссылка на документ, который заверяет право на землю (к примеру, решение о разделе земли, акт приема-сдачи и договор купли-продажи, решение учредителя, протокол общего собрания). Кроме того, указывается:

• вид права владения (к примеру, “собственность”);
• имеющиеся в наличии обременения или ограничения права;
• субъект права (Ф. И. О., его личные данные; ИНН, название организации, время госрегистрации, ОГРН, адрес и так далее);
• условный или кадастровый номер;
• объект права (вид разрешенного пользования, категория участка, адрес, площадь).

То есть, свидетельство о госрегистрации права считается не правоустанавливающим документом, а правоудостоверяющим. Таким образом, наличие свидетельства удостоверяет факт регистрации владения землей, но никоим образом не влияет на существование. Причем единственным подтверждением существования зарегистрированного права считается учет в «Едином госреестре прав на недвижимость и сделок с ней».

Риски приобретения земельного участка

Заключая сделку, покупатель рискует больше, чем продавец. В случае неправомерных действий вернуть землю проще, чем деньги. На рынке чистых сделок существует мало, среди основных рисков приобретения земельного участка выделяют:

1. Без деталей. Продавец заинтересован в быстром заключении сделки, учитывая свои интересы, а не интересы покупателя. В ходе ускоренной продажи детали опускаются, продавец предоставляет те данные, способствующие быстрой реализации земельного актива.
2. Неполная информация. В предъявленной документации могут отсутствовать все данные, что повлияет на сроки приобретения актива.
3. Наличие коммуникаций. Осмотр объекта – первое, что должен сделать покупатель. Так он лично убедиться, что на участке не проходят инженерные коммуникации (если они есть, перенести их сложно или невозможно).
4. Отсутствие коммуникаций. Независимо от целей, возлагаемых на земельный актив, без инженерных коммуникаций не обойтись. Убедитесь перед покупкой, что их можно проложить.
5. Невнимательность. Не спешите во время осмотра, это может дорого стоить.

Земельный актив может иметь другое предназначение, земля не подходит для возведения нужного объекта. Риски приводят к недостаточной юридической чистоте, сделку могут аннулировать, признать незаконной.

Журнал «Агроинвестор»

Действующее законодательство позволяет арендаторам без проведения торгов приобрести в собственность земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности. Однако это не всегда возможно. Например, госорганы откажут в приобретении, если участок предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения, а арендатор не уполномочен на строительство этих объектов. О тонкостях выкупа сельхозземель из госсобственности без проведения торгов расскажет автор этой статьи

По закону для выкупа земельного участка сельхозназначения без торгов должны быть соблюдены критерии, закрепленные в Земельном кодексе РФ. Во-первых, арендатор должен арендовать участок не менее трех лет. Во-вторых, у уполномоченного государственного органа должна отсутствовать информация о выявленных и о неустраненных нарушениях законодательства России при использовании такого участка. В-третьих, арендатор обязан подать заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов до дня окончания договора аренды.

В то же время Земельный кодекс ограничивает возможность приобретения земель сельхозназначения из госсобственности без проведения торгов в случае, если участок предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения (это должно быть отражено в документах территориального планирования и/или документации по планировке территории) и с заявлением о предоставлении участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов. В случае продажи такой земли в нарушение указанных норм появляются риски оспаривания распоряжения уполномоченного органа о предоставлении участка в собственность и признания договора купли-продажи ничтожной сделкой.

Однако на практике применение норм Земельного кодекса обладает рядом особенностей, так как необходимо учитывать нормы об ограничении в обороте определенных категорий земельных участков. Так, любая земля, находящаяся в государственной или муниципальной собственности, в том числе из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенная для строительства и (или) эксплуатации объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, объектов морского, внутреннего водного, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, а также автомобильных дорог федерального, регионального, межмуниципального или местного значения, относится к землям, ограниченным в обороте, и не может быть предоставлена в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Данный вывод также подтверждается сформированной судебной практикой.

Причины для отказа

Для отказа в предоставлении земельного участка в собственность достаточно установить, что в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории испрашиваемый участок предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения (в том числе объектов трубопроводного транспорта соответствующего значения). При этом для отказа в предоставлении не требуется доказательств резервирования этого участка для государственных или муниципальных нужд.

На практике наиболее частыми случаями отказа в предоставлении земельного участка в собственность являются случаи, когда информация о том, что в границах участка планируется размещение объектов транспорта, указана в генеральном плане, правилах землепользования и застройки или схеме территориального планирования.

Особое внимание стоит уделить анализу схем территориального планирования. Нередко в публичном доступе размещаются проекты указанных схем. В связи с этим возникает вопрос, достаточно ли факта наличия информации о планируемом размещении объектов транспорта в границах участка в проекте схемы территориального планирования для отказа в предоставлении такого земельного участка в собственность? Поскольку действующее законодательство не относит проекты схем территориального планирования к документам территориального планирования, то наличие информации в таких проектах о планируемом размещении объектов транспорта в границах участка не может служить достаточным основанием для отказа в выкупе участка. Данный вывод также поддерживается судами.

Также перед подачей заявления о приобретении прав на земельный участок стоит убедиться, что в границах земельного участка отсутствуют дороги общего пользования местного значения (дороги, ведущие к территориям садовых товариществ или к государственным/муниципальным учреждениям, к иным объектам). Данная категория дорог является одной из наиболее сложных для определения. Перечни указанных дорог утверждаются органами местного самоуправления соответствующего поселения, района или округа. Но районные администрации не всегда публикуют вышеуказанные перечни, и потенциально может возникнуть ситуация, когда фактически дорога общего пользования местного значения расположена в границах участка, но информация об этой дороге в публичном доступе отсутствует.

Суды при этом считают, что если в акте органа местного самоуправления, которым утвержден перечень дорог местного значения, присутствует информация о том, что в границах земельного участка проходит дорога общего пользования, то данный участок не подлежит предоставлению. Таким образом, если не удается найти перечень дорог местного значения в публичных источниках, единственный эффективный вариант получения актуальной информации — направить обращение в уполномоченный орган местного самоуправления. В ответ на него уполномоченный орган должен предоставить актуальную редакцию перечня дорог или иной документ, содержащий необходимую информацию.

Тем не менее главной особенностью рассматриваемой категории дел является значимость даты, когда данные о предназначении участка для размещения объектов транспорта соответствующего значения были внесены в документы территориального планирования. Суды обращают внимание на то, что такая информация должна содержаться в документах территориального планирования на дату принятия решения соответствующим госучреждением о предоставлении земли в собственность. В качестве доказательств, подтверждающих соответствующий факт, наряду с документами территориального планирования используются разъяснения, содержащиеся в заключении независимой экспертизы, заключении госоргана в области градостроительства, письме разработчиков градостроительных документов.

Письма с соответствующими разъяснениями разработчиков градостроительных документов также используются в случаях, когда присутствуют расхождения между текстовой и графической частями градостроительного документа. Например, согласно текстовой части территориальной схемы планирования в пределах участка планируется строительство объекта федерального, регионального или местного значения, но на графической части указанной схемы объект, планируемый к строительству, расположен вне границ такого участка.

Таким образом, до планируемого приобретения земельного участка из земель сельхозназначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, настоятельно рекомендуется проанализировать соответствующие документы территориального планирования для выявления объектов транспорта, размещение которых потенциально планируется в его пределах. Кроме того, необходимо убедиться в том, что в границах участка отсутствуют дороги общего пользования местного значения. Также рекомендуется провести межевание земельного участка таким образом, чтобы планируемые к размещению объекты транспорта соответствующего значения находились вне границ приобретаемого участка. Это позволит исключить риск признания договора купли-продажи такого земельного участка ничтожной сделкой.

Правила изъятия неиспользуемых земель упростят

Минсельхоз планирует упростить правила изъятия неиспользуемых земель и подготовил проект изменений в федеральный закон об обороте земель сельхозназначения. Документ направлен на устранение недостатков действующего законодательства, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения, выявленных правоприменительной практикой, говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Законопроект позволит сократить сроки изъятия земельных участков, которые не используются по целевому назначению. Сейчас при выявлении таких земель Россельхознадзор обязан в течение следующих трех лет подтверждать, что участки по-прежнему не используются, и лишь затем может добиться их изъятия у владельца через суд. В случае принятия поправок службе не нужно будет подтверждать факт неиспользования земель в течение трех лет. Исключением станут ситуации, когда собственник участка сменился до установления факта его неиспользования, в этом случае у него будет год на освоение земли. Таким образом, срок вовлечения земель в оборот может быть уменьшен на три года, рассчитывает Минсельхоз.
Критерии, по которым можно будет определить, как использовалась земля, должно утвердить правительство. Признаки неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства утверждены постановлением правительства № 369 от 23 апреля 2012 года. В частности, участок может быть признан неиспользуемым, если на пашне не производятся работы по возделыванию агрокультур и обработке почвы, на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30% площади участка, если залесенность и (или) закустаренность превышает 15% площади пашни и др. По информации «Известий», за последние три года было выявлено свыше 2,3 млн га неиспользуемых участков.

Автор — юрист практики недвижимости и строительства Capital Legal Services Денис Михайличенко.

Три минус один плюс один

Впрочем, в марте оба ООО «Элист» выиграли в Верхнеуслонском суде гражданское дело по иску к третьему партнеру по строительству многострадального дома в Верхнеуслонском районе — бизнесмену Сергею Николаевичу Гомыжеву (человек с таким именем, отчеством и фамилией, по данным «СПАРК», является руководителем и бенефициаром казанского ООО «Доринвест» — казанского предприятия, которое 2020 год завершило с убытками, однако в прошлом было успешным и даже выступало поставщиком по госконрактам МУП ДРЭУ Кировского района Казани).

Суд применил к Гомыжеву последствия недействительности ничтожной сделки — договора уступки прав требования по договору о строительстве дома, заключенного между не существующим с 2018 года ООО «Нокса+» и Гомыжевым. Истцы ссылались на то, что изначально, в 2014 году партнерами ООО «Элист» стали Амиров и ООО «Нокса+», которое впоследствии уступило право требования Гомыжеву, не согласовав это с двумя другими инвесторами.

Однако в конце июня Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан удовлетворила апелляционные жалобы Гомыжева и Амирова, отменила решение Верхнеуслонского райсуда и в удовлетворении исковых требований ООО «Элист» номер один и номер два отказала. Это решение вступило в законную силу со дня принятия — 28 июня.

Зуфар Мухаметсултанов считает, что Гайса Амиров думает уже не о том, как бы достроить объект, который рассорил партнеров, а о том, как засудить его, владельца фирмы-застройщика. Сам Амиров говорит «Реальному времени», что его цель — самому достроить дом, а Мухаметсултанова и тех чиновников, которые ему помогали, вывести на чистую воду с помощью правоохранительных органов.

Есть ли нюансы в составлении договоров купи-продажи земельного участка в в зависимости от вида разрешенного пользования земли?

Договор может использоваться типовой, и одним из обязательных условий является как раз указание в нем категории по целевому назначению и вид разрешенного использования.

Если покупать участок, то разницы при его оформлении нет, за исключением земель С/Х назначения, так как для них предусмотрено преимущественное право покупки государством.

Невозможно приобрести земли, на которых расположены гос.природные заповедники, здания ВСРФ, объекты организаций Федеральной службы безопасности и т.д., участки в государственной или муниципальной собственности, входящие в состав лесфонда, загрязненные радиоактивными веществами и т.д.

Поэтому лучше проверить нет ли обременений на участок. Например, сервитут (обязательство обеспечения доступа проезда транспорта или доступа к коммуникациям), ограничения по застройке, коммуникации (газопроводы, кабели), либо участок заложен собственником в банке.

Таунхаусы в готовом поселке. Ипотека. Рассрочка 0%