Как продать квартиру, оформленную на ребенка?

Как продать квартиру несовершеннолетнему ребенку

Если вы хотите продать или обменять квартиру, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок, либо квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, Вам придется столкнуться с рядом дополнительных трудностей. Какими могут быть трудности и как их избежать мы и поможем Вам разобраться.

В соответствии с ч. 2 Семейного кодекса Украины, ч. 3 ст. 17 Закона Украины «Об охране детства» и ст. 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» родители или опекуны несовершеннолетних детей не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства заключать договоры от имени несовершеннолетних детей, которые подлежат нотариальному удостоверению или специальной регистрации, а именно договоры относительно раздела, обмена или отчуждения жилья. Также без разрешения органов опеки и попечительства родители не имеют права:

отказываться от принадлежащих ребенку имущественных прав;

выдавать письменные обязательства от имени ребенка;

заключать договоры относительно другого ценного имущества.

Для получения разрешения на совершение сделок с недвижимостью, где зарегистрированы (либо собственники) несовершеннолетние дети, необходимо обратиться в органы опеки и попечительства, на которые государством возложен контроль за тем, чтобы родители несовершеннолетних детей учитывали жилищные права и охраняемые законом интересы детей, в связи с тем, что недопустимо ограничение указанных прав при совершении сделок касаемо жилья несовершеннолетних детей.

Необходимо отметить, что в период с января 2004 года (с момента вступления в силу Семейного кодекса Украины) по июнь 2005 года (внесение изменений в Семейный кодекс Украины) в указанном нормативном акте вообще не было указания на то, что родители, либо опекуны несовершеннолетнего ребенка обязаны обратиться в органы опеки и попечительства для получения разрешения при совершении сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних детей. По этой причине родители могли свободно, без «вмешательства ООП» распоряжаться имуществом своих чад. На сегодняшний день дело обстоит следующим образом.

Первой проблемой, с которой Вы столкнетесь, будет одобрение органов опеки и попечительства.

Вы решили продать или обменять квартиру, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок (при этом зарегистрирован ребенок может быть как в продаваемой квартире, так и в другом месте). В этом случае согласование с органом опеки и попечительства (ООП) при продаже квартиры строго необходимо. Ваша цель получить документ вышеуказанного органа — решение, в котором Вам будет дано разрешение продать от имени несовершеннолетнего собственника объект недвижимости, но при условии обязательной покупки на его имя другого объекта недвижимости.

Чтобы получить разрешение, нужно убедить ООП, что сделка не приведет к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего. Как правило, родителям нужно подтвердить, что ребенок получит в собственность другую квартиру либо долю в праве собственности, равноценную его части в продаваемой квартире.

Совет: обращаясь за разрешением на сделку в органы опеки, ищите максимум аргументов самого разного характера — экологическая обстановка в районе, куда планируете переехать после продажи квартиры, преимущества инфраструктуры, климата, близость к родственникам и т. д.

Например: если вы продаете двухкомнатную квартиру, которой владеете с ребенком в равных долях, т. е. по Ѕ части квартиры, и хотите приобрести однокомнатную квартиру меньшей стоимости в этом же городе и в равноценном районе в такую же долевую собственность (т. е. по Ѕ части), то органы опеки, скорее всего, согласия не дадут — доли-то неравноценны.

Выходом может стать договор купли-продажи, в котором ребенок будет указан единственным покупателем и соответственно собственником всей однокомнатной квартиры. Такую «компенсацию» ООП наверняка посчитает равноценной заменой доли в продаваемой двухкомнатной квартире.

Истории из жизни: «Поближе к работе и родне»

Молодая семья получила наследство в городе, который расположен далеко от места их проживания: бабушка завещала свою квартиру правнуку. Супруги рассудили, что это жилье лучше продать и купить квартиру в их родном городе: оба в нем давно работают, ребенок привык к садику, многие родственники живут неподалеку.

Отправляясь за разрешением на продажу в ООП, переживали: унаследованная квартира ближе к столице, стоит дороже — вдруг ее «отчуждение» признают ухудшением положения ребенка? Но органы опеки пошли навстречу, приняв во внимание не только финансовую сторону, но и другие важные «жизненно-бытовые» факторы: место работы родителей, проживания родни, обучения ребенка в детсаде и т. п.

Необходимо знать, что подобное разрешение органов опеки и попечительства необходимо и при продаже квартиры, в которой несовершеннолетние дети «всего лишь» зарегистрированы. В этом случае ООП должен вынести решение с разрешением снять с регистрационного учета несовершеннолетнего ребенка, с последующей обязательной постановкой его на регистрационный учет в ином «жилище».

По закону разрешение ООП на сделку требуется и в случаях, если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние, которые признаны оставшимися без родительского попечения и официально находятся под наблюдением органов опеки. Речь идет как о неблагополучных семьях, так и о ситуациях, когда родители умерли или лишены родительских прав.

Второй проблемой при отчуждении собственности несовершеннолетнего ребенка может стать получение согласия одного из его родителей на продажу.

В части 2 статьи 32 Гражданского кодекса Украины сказано: для распоряжения своим недвижимым имуществом несовершеннолетнему ребенку нужно согласие обоих родителей. Такое согласие должно быть нотариально удостоверено.

Обратите внимание: орган опеки и попечительства, согласие которого необходимо для заключения сделок несовершеннолетними, как правило, требует личной явки обоих родителей. Однако если отец или мать по объективным причинам не в состоянии посетить ООП — из-за тяжелой болезни, проживания за границей, то допускаются исключения: отсутствующий родитель может прислать заявление по почте, удостоверив свою подпись у нотариуса или в консульстве (в случае проживания за рубежом).

Подобное согласие необходимо вне зависимости от того, является ли родитель собственником или жильцом продаваемой квартиры, а также не имеет значения тот факт, что родители, возможно, уже давно не проживают одной семьей — разведены, либо если один из родителей отсутствует и место его нахождения неизвестно и т.п. В последнем случае «блудного» отца или мать придется разыскивать.

К сожалению, бывают случаи, когда один из родителей из вредности или корыстных соображений умышленно отказывается являться в ООП и давать согласие на сделку, то стоит честно рассказать об этом в органе опеки и, по возможности, подтвердить свои жалобы — например, взяв свидетелей. Каждый случай рассматривается индивидуально, и если комиссия решит, что отказ строптивого родителя вредит интересам ребенка, а сделка все же необходима, то может дать добро на куплю-продажу или обмен жилья.

Не требуется согласие от родителей (либо одного из них), которые лишены родительских прав, признаны судом без вести пропавшими, умершими, в случае смерти родителей, а также, если отец ребенка записан со слов матери.

Собираем документы

Для получения решения с разрешением на совершение сделок по отчуждению (покупки) недвижимого имущества несовершеннолетних детей родителям (опекунам) необходимо предоставить в ООП для рассмотрения следующие документы:

Свидетельство о рождении ребенка;

Правоустанавливающие документы как на продаваемое жилье, так и на то, которое приобретается взамен;

Свидетельство о браке родителей ребенка. Для матерей-одиночек — справка органа РАГС;

Справка — форма № 3 (ЖЭК);

Справка-характеристика на объект недвижимости («Витяг з реєстру &») БТИ;

Заявление от обоих родителей (заявление второго родителя не требуется, если он лишен родительских прав либо признан без вести пропавшим и т. д.);

Гражданские паспорта родителей.

Иные документы, подтверждающие необходимость, выгодность продажи жилья для несовершеннолетнего.

Предоставляются оригиналы всех выше перечисленных документов и их копии.

Кто представляет интересы ребенка

В любых юридически значимых сделках интересы ребенка обязаны представлять родители (ст. 28 ГК РФ). Если отец и мать в разводе (никогда не состояли в браке), эту функцию на себя берет родитель, с которым ребенок проживает постоянно.

В случае отсутствия родителей, или ограничения их в родительских правах, интересы ребенка представляет официальный опекун (попечитель).

Гражданский Кодекс устанавливает:

• Полная дееспособность ребенка наступает по достижению им 18-летнего возраста. С этого момента все правовые сделки он заключает самостоятельно от своего имени.
• От 14 до 18 лет ребенок частично дееспособен. Он сам ставит подпись на договорах, но только с согласия родителей (опекунов).
• До 14-летнего возраста ребенок считается недееспособным или дееспособным частично. Он не инициирует сделки и не имеет права ставить подпись на документах.

При особых обстоятельствах полная дееспособность может наступить до достижения 18-летнего возраста (ст. 21 и 27 ГК РФ): в случае эмансипации или при вступлении в брак. Тогда гражданин сам принимает решение о совершении сделок со своим имуществом и участвует в них без получения согласия от родителей (опекунов).

Разрешение Органов опеки и попечительства

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.

Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.37, ГК РФ и Откроется в новой вкладке.»>п.4, ст. 292, ГК РФ).

В таком разрешении должны быть ясно указаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, Откроется в новой вкладке.»>сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в Откроется в новой вкладке.»>альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см. по ссылке)

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней. Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

ВАЖНО! Покупателю квартиры с долей ребенка нужно не только убедиться в наличии разрешения Органов опеки на такую сделку, но и удостовериться в том, что заданные там условия выполнены Продавцом.

На нашем тематическом ФОРУМЕ можно почитать дискуссии на тему нужно ли Покупателю проверять выполнение условий органов Опеки.

Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).

Как продать квартиру несовершеннолетнего ребенка в 2019 году? Пошаговая инструкция

Вы планируете самостоятельно продать квартиру, которая находится в собственности ребенка? Рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Шаг 1: обратитесь в опеку

На первом этапе вам следует обратиться в опеку по месту регистрации («прописки») несовершеннолетнего собственника и написать соответствующее заявление — образец вам выдадут на месте.

Обратите внимание! Так как список документов, необходимых для получения разрешения на продажу квартиры, не установлен федеральным законодательством, рекомендуем уточнить необходимую информацию непосредственно в органе опеки.

Шаг 2: дождитесь решения опеки

Далее, в течение 14 календарных дней, сотрудники органов опеки должны рассмотреть ваше обращение. Если сделка купли-продажи квартиры несовершеннолетнего ребенка будет одобрена, вам направят соответствующее разрешение.

Обратите внимание! Отказ органов опеки можно обжаловать в судебном порядке.

Шаг 3: заключите договор купли-продажи квартиры

Теперь вам и вашему покупателю необходимо официально закрепить сделку купли-продажи. Сомневаетесь, что сможете составить и заключить договор самостоятельно? Воспользуйтесь советами из нашей статьи Как продать квартиру? Пошаговая инструкция или же обратитесь за бесплатной консультацией к одному из проверенных юристов по недвижимости!

Шаг 4: обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности

На следующем этапе вам придется обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту нахождения квартиры, которую вы собираетесь продать.

Ваша цель — уведомить государство о том, что право собственности на квартиру переходит от несовершеннолетнего владельца к вашему покупателю. Для этого вам необходимо представить в Росреестр следующий пакет документов:

• Заявление о госрегистрации прав собственности на квартиру(образец вам выдадут на месте);
• Ваш паспорт;
• Паспорт и/или свидетельство о рождении ребенка;
• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
• Выписка из домовой книги
• Договор купли-продажи квартиры;
• Разрешение органов опеки и попечительства;
• Письменное согласие родителей(если собственником квартиры является ребенок возрастом от 14 до 18 лет);
• Квитанция об уплате государственной пошлины(в 2018 году размер этой госпошлины составляет 2 тыс. руб.).

Обратите внимание! Срок регистрации в Росреестре составляет не более 10 рабочих дней.

Шаг 5: получите оплату и передайте квартиру покупателю

Размер и сроки оплаты зависят от условий вашего договора купли-продажи. После того как вы получите деньги, вам остается только «прописать» себя и ребенка по новому месту жительства, вывезти свои вещи и передать ключи от квартиры новому владельцу.

Необходимые документы и базовое правило

Обращаясь в органы опеки за одобрением сделки, нужно обязательно взять с собой свидетельство о рождении несовершеннолетнего, документы, удостоверяющие личность родителей или опекунов, свидетельства о праве собственности на продаваемое жилье, а также документы на квартиру. Кроме того, понадобятся данные о специальном счете, открытом на имя ребенка, и чеки, подтверждающие поступление средств на этот счет. Счет должен быть оформлен таким образом, что доступ к деньгам может иметь только сам ребенок после достижения совершеннолетия.

Есть важное правило: если продается приватизированная квартира с долей ребенка, на новой жилой площади ему должна быть выделена не меньшая доля. Бывает, что квартира продается не для того, чтобы покупать новое жилье. В этом случае ребенок должен быть обеспечен долей в другой недвижимости или адекватной денежной суммой на персональном счете. Только при соблюдении этих требований органы опеки имеют право дать разрешение на сделку.

Задача государственных инстанций – добиться соблюдение интересов несовершеннолетних и не допустить того, чтобы они лишились единственной недвижимости, либо условия их жизни в результате сделки ухудшились.

Можно ли продать жилье, если несовершеннолетний не является собственником?

Если ребенок прописан в квартире без права собственности, либо выступает в роли наследника, то продать такое жилье возможно при соблюдении ряда условий:

Перед продажей несовершеннолетний должен быть выписан из квартиры, с обязательным предоставлением адреса, куда тот будет поставлен на регистрационный учет. По указанному адресу должны быть прописаны и родители, опекуны или законные представители ребенка.

Условия проживания несовершеннолетнего должны быть не хуже, чем раньше. Это должно подкрепляться соответствующими доказательствами.

Имущественные права не будут нарушены, если ребенок выступает наследником. В новом жилье доля отчуждаемого имущества, которая принадлежит ребенку, не должна быть меньше.

Так как ребенок, в данном случае, является лишь пользователем жилья, а не его собственником, то в сделке он не выступает как сторона купли-продажи. Но в договоре отдельным пунктом должно быть указано обязательство продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи, в том числе и ребенка.

Узнать о том, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней, можно из выписки ЕГРН.

Нюансы сделок, совершенных несовершеннолетними

В отношении несовершеннолетнего часто бывают нарушения прав, причем не намеренно, непредумышленно. Например, отдали жилье под залог, потом что-то случилось и не могут платить кредит. Или родители «намучались» с получением разрешения на продажу квартиры, что когда покупают новую, не записывают в собственники ребенка.

Учитывайте, что не получится «схитрить» при разводе с помощью ребенка. Например, как поделят квартиру муж с женой, если они ее купили в браке, но записали на своего ребенка. А тут решили развестись. Нам разъясняет эксперт Татьяна Сергеевна Лебедева: «Поделить можно имущество, нажитое супругами во время брака, принадлежащее по закону одному из супругов. Если имущество было зарегистрировано на имя несовершеннолетних детей супругов, оно не подлежит разделу. Это же правило действует и в отношении вкладов, внесенных супругами на имя их общих несовершеннолетних детей, которые считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов».

И даже банки с большими оговорками соглашаются брать под залог «детское жилье». Если будут признаны нарушения прав ребенка, то сделку суд признает недействительной — суды однозначно лояльны к детям.

Если вы являетесь покупателем такой квартиры, то можно дать только один совет — за получением разрешения органов опеки ходите лично с представителем собственника. Лучше один раз увидеть, что бумага получена законно, чем пустить на самотек и потом переживать за свою сделку.