Как вернуть деньги по договору участия в долевом строительстве в случае расторжения соглашения?

Расторжение ДДУ в 2021. Как расторгнуть договор долевого участия.

Строительные компании довольно часто не исполняют свои обязательства, и дольщикам ничего не остается, кроме расторжения ДДУ с застройщиком. Для многих покупка квартиры в строящемся доме – единственная возможность обзавестись собственным жильем. И это неслучайно, поскольку цена такой недвижимости гораздо ниже среднерыночной. Но вряд ли кто-то задумывается, что вложение в перспективное на первый взгляд долевое строительство может закончиться долгими судебными тяжбами.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Отказаться от договора с застройщиком покупатель квартиры может на основании ч. 1 и ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214 о долевом строительстве.

Дольщик может расторгнуть ДДУ без суда, просто направив соответствующее письмо застройщику в следующих случаях:

• если застройщик задерживает передачу квартиры дольщику более чем на два месяца от даты, установленной в договоре;
• если застройщик не исполнил своих обязательств, предусмотренных ч. 2 ст.7 ФЗ-214, например, не устранил недостатки в квартире, не уменьшил цену по ДДУ, если квартира не пригодна для проживания из-за недостатков и т.д.;
• есть значительные претензии к качеству строительства квартиры;
• если у застройщика был заключен договор поручительства, и оно прекращается, а строительная фирма не уведомила дольщика об этом и не заключила новый договор поручительства (ч. 3 ст. 15.1 ФЗ-214);
• иные случаи, которые предусмотрены законом или договором ДДУ.

Расторжение договора ДДУ по инициативе дольщика через суд происходит в следующих случаях:

• стройка прекращена или приостановлена и становится понятно, что в установленные сроки дольщик не сможет получить свою квартиру;
• существенные изменения претерпела проектная документация МКД, в том числе размер жилья сильно увеличился или уменьшился;
• назначение имущество, принадлежащего всему дому, или нежилых помещений в строящемся МКД изменилось;
• иные случаи, установленные в законе или в договоре ДДУ.

В случае расторжения ДДУ по указанным основаниям застройщик обязан вернуть денежные средства:

• цена по ДДУ;
• проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ-214 (проценты должны считаться с момента внесения денег по ДДУ и по дату возврата денег).

Примеры из судебной практики.

Пример 1. Алтайский краевой суд признал право дольщика на расторжение ДДУ в одностороннем порядке по причине изменения личных обстоятельств и при отсутствии виновных действий (бездействий) застройщика. При этом покупатель квартиры направил уведомление в адрес застройщика с просьбой расторгнуть договор и вернуть деньги с процентами. Однако строительная фирма добровольно отказалась это сделать, и дольщику пришлось решать данный вопрос в судебном порядке. Учитывая, что застройщик добровольно не удовлетворил требования дольщика, суд присудил дополнительно выплатить штраф, компенсацию морального вреда, а также судебные расходы (Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 15 сентября 2015 г. по делу № 33-8779/2015).

Пример 2. Существует и другая правовая позиция судебных органов, согласно которой при отсутствии вины строительной фирмы, прекращение дольщиком отношений по ДДУ не налагает на застройщика обязанности по уплате процентов. Более того суд признал возможным снизить размер штрафа по закону о защите прав потребителей, указав, что штраф в данном случае является разновидностью неустойки (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14 июня 2016 года № 33-12447/2016).

Обратите внимание! С 01 января 2017 года ст. 9 ФЗ-214, будет дополнена новым пунктом, согласно которому дольщик не сможет расторгнуть ДДУ без судебного разбирательства, если застройщик:

• добросовестно выполняет свои обязательства перед дольщиком;
• соответствует требованиям, которые предъявляются к застройщику в соответствии с ФЗ-214.

В этой ситуации дольщику для расторжения ДДУ нужно будет прибегнуть к помощи судебного органа.

Для расторжения договора ДДУ по 214-ФЗ во внесудебном порядке необходимо уведомить застройщика. Сделать это необходимо путем направления заказного письма с описью вложения.

В уведомлении укажите:

• основание расторжения ДДУ, желательно со ссылкой на норму закону;
• требования по возврату уплаченных по договору финансов и процентов по ч. 2 ст. 9 ФЗ-214;
• реквизиты для перечисления средств или укажите, что явитесь за ними лично.

Застройщик должен отдать уплаченные ранее деньги в течение 20 рабочих дней с момента прекращения отношений по ДДУ (даты направления уведомления).

Если он этого не сделает добровольно, то предстоит судебное разбирательство, но в этом случае дольщик может требовать дополнительно следующие выплаты:

• проценты за задержку перечисления денег в соответствии с ч. 6 ст. 9 ФЗ-214;
• штраф по закону о защите потребителей, размер штрафа – 50% от присужденной судом суммы ко взысканию в пользу дольщика;
• судебные расходы – расходы на услуги юриста, госпошлина;
• компенсацию морального вреда.

Судебный порядок расторжения ДДУ предполагает обращение в суд с соответствующим исковым заявлением. В большинстве случаев подавать бумаги нужно в районный суд по месту вашего жительства или по месту нахождения строительной фирмы. Если же сумма ваших исковых требований не превышает 50 тысяч рублей, то ваше дело будет рассматриваться мировым судьей.

К исковому заявлению необходимо приложить следующие бумаги в копиях:

• договор ДДУ;
• документы, подтверждающие оплату цены по ДДУ;
• бумаги о направлении уведомления о расторжении ДДУ;
• паспорт дольщика;
• документы об оплате госпошлины;
• иные документы в зависимости от конкретной ситуации (ипотека, использование материнского капитала, подтверждение некачественного строительства, срыва сроков строительных работ и т.п.).

На какую компенсацию может рассчитывать дольщик?

Расторжение договора долевого участия предполагает возврат денежных средств, перечисленных дольщиком в счет оплаты будущей квартиры застройщику. Кроме того, несостоявшийся покупатель получает право на взыскание:

• процентов, начисленных за весь период пользования строительной компанией чужими деньгами (размер ставки составляет 1/150 от ставки рефинансирования Центробанка);
• суммы штрафных санкций, начисляемых при невозврате застройщиком денег в установленный законом срок (это проценты, рассчитываемые по той же ставке рефинансирования).

Кроме того, ст. 15 ГК РФ предоставляет бывшему дольщику право возместить убытки, которые он понес из-за переноса сроков сдачи объекта. Для этого суду следует предоставить документальное подтверждение отсутствия у дольщика возможностей проживания и договор аренды жилплощади с документально подтвержденной оплатой по договору.

Дольщику необходимо понимать, что экономические последствия расторжения ДДУ в суде следует оценить заранее. Смысл бороться за свои права есть лишь в том случае, когда новоселье действительно откладывается на непрогнозируемый период.

Возврат денег дольщику

Стороны договора участия в долевом строительстве участник долевого строительства и застройщик в определенных случаях вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Кроме того, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

При одностороннем отказе от исполнения договора или расторжении его судом застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства полученные денежные средства. Основания для отказа участника долевого строительства от исполнения договора в одностороннем порядке. Участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке ч.

Застройщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке ч. Основания для расторжения договора по требованию участника долевого строительства в судебном порядке. Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора в судебном порядке ч.

Шаг 1. Направьте застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора с требованием о возврате денежных средств ч. В свою очередь застройщик перед направлением вам уведомления об отказе от исполнения договора должен предварительно направить предупреждение о необходимости погашения задолженности и возможных последствиях. Если участник строительства не исполнил требование об оплате, отказался от получения предупреждения либо отсутствует по адресу, застройщик вправе расторгнуть договор, но не ранее чем через 30 дней после направления предупреждения ч.

Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Если договор был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе застройщика, то он обязан вернуть участнику денежные средства, уплаченные в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения ч.

Проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата денежных средств, до дня их возврата участнику долевого строительства ч. Если при одностороннем отказе застройщик не возвращает деньги, участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о возврате денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, процентов за пользование указанными денежными средствами и компенсации убытков. Исковое заявление и комплект документов подаются в суд по месту нахождения застройщика ст.

Обратитесь в суд с иском о расторжении договора, возврате денежных средств, процентов за пользование указанными денежными средствами и компенсации убытков. Исковое заявление и комплект документов также подаются в суд по месту нахождения застройщика ст.

Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, стоимость которой в зависимости от сложности дела, суммы иска и иных факторов может оказаться существенной. В случае представления ваших интересов в суде может потребоваться нотариальная доверенность на представителя ч. Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству ч.

Застройщик должен вернуть денежные средства в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу решения суда ч. Если застройщик не возвращает деньги после вступления в законную силу решения суда, получите в суде исполнительный лист и подайте его в службу судебных приставов по юридическому адресу застройщика, местонахождению имущества застройщика или по юридическому адресу его представительства или филиала ч.

Вы можете предъявить исполнительный лист к исполнению в течение трех лет ч. Возвращаемые денежные средства, уплаченные в счет цены договора, не облагаются НДФЛ, поскольку не образуют экономической выгоды налогоплательщика п. Что касается процентов, то, по мнению компетентных органов, данные суммы облагаются НДФЛ, поскольку не упомянуты в перечне доходов, не подлежащих налогообложению ст.

Однако по данному вопросу имеется иная позиция. Сайт про Европейский суд по правам человека. Обновлено Основания для отказа участника долевого строительства от исполнения договора в одностороннем порядке Участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке ч. Основания для отказа застройщика от исполнения договора в одностороннем порядке Застройщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке ч.

Основания для расторжения договора по требованию участника долевого строительства в судебном порядке Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора в судебном порядке ч.

Шаг 2. Дождитесь возврата денег. Шаг 3. В случае бездействия застройщика обратитесь в суд. К исковому заявлению следует приложить ст. Обратите внимание! В случае бездействия застройщика обратитесь в службу судебных приставов.

Написать нам Все права на материалы, находящиеся на сайте , охраняются в соответствии с законодательством РФ. При полном или частичном использовании материалов ссылка на LegasCom.

Вологда: Вологда, ул. Машиностроительная, д. Ленинградская, д. Москва, Варшавское шоссе, д. Станция метро Нагатинская. Москва, ул. Космонавта Волкова, д. Станция метро Сокол. Санкт-Петербург: Санкт-Петербург, ул.

Моисеенко 22, 4 этаж. Станция метро Площадь Александра Невского. E-mail: online legascom. Представительство в суде и защита прав, досудебное урегулирование споров, медиация, абонентское сопровождение организаций, кадровое делопроизводство, трудовое право, восстановление на работе и выплата заработной платы, регистрация и ликвидация предприятий, земельные споры, споры связанные с недвижимостью, сопровождение сделок с недвижимостью, бесплатная юридическая консультация.

Квалифицированный юрист Вологда. Квалифицированный адвокат Вологда. Квалифицированный юрист Москва. Квалифицированный адвокат Москва. Квалифицированный юрист Санкт-Петербург. Квалифицированный адвокат Санкт-Петербург. Суд по интеллектуальным правам. Европейский суд по правам человека. Апелляционная жалоба. Апелляционная жалоба в Московский городской суд. Апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд.

Санкт-Петербургский городской суд. Московский городской суд. Верховный суд. Кассационная жалоба. Кассационная жалоба в Верховный суд.

Оценка перспектив обращения в Европейский суд по правам человека. Подготовка жалоб в Европейский суд по правам человека. Оценка перспектив обращения в ЕСПЧ. Подготовка жалоб в ЕСПЧ. Жалоба ЕСПЧ. Жалоба в ЕСПЧ. Адвокат ЕСПЧ. Юрист ЕСПЧ. Адвокат Европейский суд по правам человека. Юрист Европейский суд по правам человека. Комитет ООН по правам человека. Подготовка жалоб в Комитет ООН по правам человека. Оценка перспектив обращения в Комитет ООН по правам человека. Жалоба Комитет ООН по правам человека.

Адвокат Комитет ООН по правам человека. Юрист Комитет ООН по правам человека. Арбитражный суд города Москвы. Арбитражный суд Московской области. Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Арбитражный суд Вологодской области. Девятый апелляционный арбитражный суд. Десятый апелляционный арбитражный суд. Тринадцатый апелляционный арбитражный суд. Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Арбитражный суд Московского округа.

Риски для дольщика

Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.

Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.

Расторжение договора с ипотекой

Обычно квартиры в новостройках граждане покупают не за свои средства, а с помощью займов банка. В такой ситуации в договоре ДДУ уже участвует три стороны, не только застройщик и дольщик.

Как расторгнуть ДДУ с ипотекой? В этом случае сложности заключаются в том, что в такой ситуации ДДУ находится в залоге у банка, и без его одобрения дольщик не может совершить в рамках договора ни одного значимого юридического действия.

Осложняется ситуация и тем, что дольщику приходится платить постоянно проценты по ипотеке, смысл которой для него теряется в тот момент, когда он желает отказаться от жилья.

Сама процедура расторжения ДДУ будет отличаться тем, что перед уведомлением застройщика дольщику нужно будет получить согласие на такое решение отъезд банка.

В исковом заявлении придётся указать два счета, на которые должны будут быть возвращены деньги: счёт дольщика и счёт банка. Банк, как правило, участвует в судебных спорах по такому вопросу.

Ипотечный договор также регистрируется в Росреестре, где запись о его аннулировании тоже нужно будет произвести дольщику.

Договор долевого участия может быть расторгнут по инициативе дольщика в одностороннем порядке, по обоюдному согласию или при содействии суда.

При этом для расторжения ДДУ должны быть документально зафиксированы реальные нарушения со стороны застройщика. Произвести расторжение договора долевого участия можно до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к дольщику.

Какие проценты и за что заплатит застройщик

Порядок возврата вложенных денег зависит от способа расторжения ДДУ.

На что может рассчитывать дольщик:

• возврат вложенной суммы;
• проценты за пользование денежными средствами;
• неустойку (в случае просрочка сдачи объекта);
• моральный ущерб;
• арендную плату за вынужденный и непредвиденный найм жилья;
• полную или частичную оплату судебных издержек.

Согласно ч.6 ст.9 № 214-ФЗ, кроме возврата денег, выплаченных дольщиком по договору на любом этапе строительства, застройщик обязан оплатить проценты за каждый день пользования этой суммой! Фактически, ему был предоставлен кредит для строительства. За основу расчета принимается ставка рефенансирования (ключевая ставка) Центрального Банка России и вычисляется сумма, подлежащая выплате за каждый день с момента передачи денег застройщику. Если дольщик гражданин, то 1/150 ставки, если юридическое лицо, то 1/300 ставки.

Иногда застройщик идет навстречу, заключая мировое соглашение, но такие случаи – скорее исключение.