Методика расчета кадастровой стоимости земли

Методологические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов

Полный текст:

Аннотация

Цель исследования. Обосновать рыночную стоимость освоенного земельного участка с действующим бизнесом для целей налогообложения.

Материалы и методы. Основой статьи являются: нормы закона в оценочной деятельности; результаты кадастровой оценки объектов недвижимости населенных пунктов России; метод сравнительного анализа факторов определения рыночной и кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Результаты. Сформулированы методологические основы расчета рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов, как капитализированной ренты невоспроизводимых факторов рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Показано, что в теории и практике измерения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов России нарушается статья 3 закона 135-ФЗ от 29.07.1998 года, в следствии чего, рыночная и кадастровая стоимость объектов капитального строительства в 2–5 раз завышается, а рыночная и кадастровая стоимость земельных участков в 2–10 раз занижается. Предложена формула расчета инвестиционной прибыли предпринимателя для земельного участка.

Заключение. Независимо от методики (технологии) оценки объекта недвижимости кадастровая стоимость застроенного земельного участка в населенном пункте должна определяться как разность рыночной стоимости единого объекта недвижимости и рыночной стоимости его улучшений (ОКС), используя в качестве объектов-аналогов застроенные земельные участки. То есть, исключая из стоимости единого объекта недвижимости стоимость улучшений земельного участка, получаем рыночную стоимость застроенного земельного участка, как «не застроенного» п. 20, ФСО №7.

Ключ. слова

Об авторе

К.э.н., научный руководитель ООО Сибирский научный центр «Экопрогноз», Краснообск, Россия Тел.: 8 383 348 05 92

Список литературы

1. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1)», приказ МЭР России № 297 от 20.05.2015 г.

3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)», приказ МЭР России № 298 от 20.05.2015 г.

4. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», приказ МЭР России № 299 от 20.05.2015 г.

5. Федеральный стандарт оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», приказ МЭР России № 508 от 22.10.2010 г.

6. Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», приказ МЭР России № 611 от 25.09.2014 г.

7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р.

8. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

9. Методические указания о государственной кадастровой оценке. Приказ МЭР РФ от 12.05.2017 № 226.

10. Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков, приказ МЭР России № 540 от 01.09.2014 г.

11. Методические рекомендации по гос. кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утверждены Приказом МЭРТ РФ № 445 от 20.09.2010.

12. Власов А.Д. Аксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимы факторов единого объекта недвижимости // Статистика и Экономика. 2017. № 6. С. 13– 21. URL: http://statecon.rea.ru/jour/article/view/1192.

13. Власов А.Д. Теоретические основы и социально-экономические предпосылки определения экономических нормативов рационального использования земельных ресурсов. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=92.

14. Власов А.Д. Доклад. Практика применения теории оценки недвижимости в России. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=103.

15. Канторович Л.В. Экономический расчет наилучшего использования ресурсов. М.: Изд- во АН СССР, 1969. 122 с.

16. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. 704 с.

17. Ильин М.О. Оценка объектов капитального строительства для целей оспаривания // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2016. № 6 (177).

18. Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Практическое применение модифицированного метода выделения для оценки земельных участков и объектов капитального строительства. Имущественные отношения в РФ. 2016. № 3(174). С. 31–48.

19. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска. 4-е изд., перераб. и доп. Новосибирск: Изд-во СО РАН, 2007. 125 с. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=5.

20. Публичная кадастровая карта Росреестра. URL: www.maps.rosreestr.ru.

21. Фонд данных государственной кадастровой оценки. URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO.

22. Оценка недвижимости : учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2008. 860 c.

23. Коростелев С.П. Кадастровая оценка. Итоги. URL: http://www.labrate.ru/articles/2016-1_korostelev.pdf.

24. Коэффициенты местоположения земельных участков по сельским населенным пунктам Новосибирской области. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=108.

25. Отчет № 171111 составлен 30.11.2017 «Оценка рыночной стоимости земельного участка 54:20:030701:1712». URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/ cc_ib_ais_fdgko/!ut/p/z1/отчет 171111.

26. Отчет № 1-КО/2016-01 «Об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области по состоянию на 08.02.2016 г. (ООО «Группа комплексных решений»). URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/ cc_ib_ais_fdgko/!ut/p/z1/отчет 1-КО/2016-01.

27. Отчет № 69/16 об определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства и помещений города Москвы по состоянию на 01.01.2016 (за исключением земельных участков) 01.01.2016 (за исключением земельных участков). URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/ cc_ib_ais_fdgko/!ut/p/z1/отчет 69/16.

28. Отчет № 32-1-0121/2015 от 15.05.2015 «Об определении кадастровой стоимости помещений площадью менее 3 000 кв. м на территории Санкт-Петербурга». URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko/!ut/p/z1/отчет 32- 1-0121/2015.

29. Предложение ГБУ оценщиков субъектов РФ. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=116.

30. Ответ Экопрогноз Кемерово КУГИ. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=117.

Дополнительные файлы

Для цитирования: Власов А.Д. Методологические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов. Статистика и Экономика. 2018;15(2):4-11. https://doi.org/10.21686/2500-3925-2018-2-4-11

For citation: Vlasov A.D. Methodological basis for the definition of market and cadastral value of land plots of settlements. Statistics and Economics. 2018;15(2):4-11. (In Russ.) https://doi.org/10.21686/2500-3925-2018-2-4-11

Обратные ссылки

• Обратные ссылки не определены.

Контент доступен под лицензией Creative Commons Attribution 4.0 License.

Что такое шурф фундамента?

Обратившись к нашим специалистам для заказа обследования несущей основы дома, владелец столкнется с термином “шурф”, обследование фундамента без которого качественно произвести невозможно. Часто задают вопрос — что такое шурф фундамента? По сути, это обычная выработка, вертикальная яма, оголяющая поверхность сооружения, скрытую под слоем грунта. Она позволяет нашим специалистам объективно оценить состояние фундамента, степень его повреждения, оценить возможность восстановления, ремонта.

Зачастую в процессе нашей работы возникают нестандартные ситуации. Наши специалисты, обладая необходимым опытом, находят, в случае необходимости, рациональное решение вопросов:

• как сделать горизонтальный шурф под плитой;
• где разместить выработку, чтобы провести обследование максимально полно при минимальных затратах;
• обеспечение безопасной работы в шурфах на сложных грунтах и объектах.

Размеры отрытого шурфа позволяют нашим сотрудникам без проблем отобрать образцы, визуально осмотреть поверхность фундамента.

Как получить информацию о кадастровой стоимости земли

К таким документам относятся:

• постановление о выделении земельного участка, датированное любым годом;
• договор, подтверждающий совершение имущественной сделки относительно недвижимости, которая расположена на участке;
• договор об аренде земли между гражданином и администрацией.

Заявление должно быть рассмотрено специальной комиссией на публичных слушаниях, при положительном решении информация вносится в протокол и оформляется разрешение на выкуп. Вместе с выпиской должна быть выдана квитанция, где рассчитана стоимость выкупа.

Проверьте, чтобы в ней также были расписаны базовые параметры, использованные для расчетов суммы вместе с расшифровкой.

Способы расчета цены выкупа на основе кадастровой стоимости

Минимальная сумма денежных средств, которые придется заплатить за землю, зависит от ставки процента. Ее устанавливают для каждой категории покупателей отдельно и высчитывают из установленной на текущий момент кадастровой стоимости. Исключение составляют случаи покупки недвижимости.

Статья 281 ГК РФ о выкупной стоимости земли.

Если обобщить, то процентная ставка выкупной стоимости земли от кадастровой суммы составляет:

• 50% для пожилых людей и инвалидов (процент действует в отдельных регионах Российской Федерации);
• От 20 до 60% в случае аренды земельного участка у государства;
• 80% при изменении категории земли или при целевом использовании.

В категорию льготников кроме пенсионеров также включаются люди с ограниченными возможностями, в отдельных случаях допускается льготный выкуп участка многодетной семьей.

Если гражданин хочет взять участок земли в аренду, то сумма выплат составляет от 20 до 60% кадастровой стоимости. Конкретный процент расчетной ставки зависит от решений администрации, принятых в результате проведения специальной комиссии.

Различия в процентах чаще всего зависят от срока аренды или иного способа владения, чем дольше человек пользуется землей, тем меньше ставка. Также повлиять на конечную цену могут различные строения и прочее имущество, находящиеся на территории.

Последним и самым сильным фактором, влияющим на снижение стоимости выкупа, считается изменение категории земли или целевое назначение, в некоторых случаях «скидка» доходит до 80%. Правда, будущий собственник обязан собрать комплект документов, подтверждающих целевое использование, и убедится в том, пригодна ли территория для его будущей деятельности.

Стоит отметить, что из установленной стоимости также высчитывается процент, связанный со временем нахождения земельного надела у титульного владельца.

Соотношение численности населения и ставки выкупной цены на землю.

Кто может выкупить землю за самую низкую цену

Если подвести общий итог, то выкупить земельный участок за наименьшую стоимость может правообладатель, у которого:

• земельный надел был в собственности минимум 10-14 лет;
• на территории имеются капитальные сооружения.

Тогда конечная выкупная стоимость составить всего 20% от кадастровой для муниципалитетных ЗУ и 2,5 % для участков, находящихся в федеральной собственности.

Некоторые особенности и примеры расчетов

Уже не раз отмечалось, что итоговая сумма выкупа зависит от кадастровой оценки земельного надела. Однако при назначении цены выкупа необходимо ориентироваться на оценочную сумму, актуальную в момент приобретения недвижимого имущества, которое расположено на неприватизированной территории. К сожалению, многие люди по незнанию отталкиваются именно от текущей оценки.

Для наглядности разберем следующий пример. Пусть в 2000 году гражданин купил частый дом, впоследствии проводилась неоднократная переоценка массива, но выкупная стоимость ставится в соответствии с 2000 годом.

В случае с арендой земельного надела ситуация несколько другая, гражданин обязан обратиться к кадастровым сведениям, действующим в момент подачи заявления.

Заявитель имеет право назначить свою стоимость выкупа и указать ее в заявлении, тогда администрация должна либо принять эту сумму за основу, либо отказать в сделке. Если был получен отказ, то гражданин может подать иск в суд.

Как рассчитать цена выкупа земли в Подмосковье и других регионах страны вы можете посмотреть тут:

Расчет удельной кадастровой стоимости

Сегодня для расчета налогооблагаемой базы, а также оценки конкретного участка в населённом пункте рассчитывают так называемые показатели удельной стоимости. Удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов отображают реальную цену одного квадратного метра участка в зависимости от его функционального использования. В зависимости от рассчитанных показателей удельной стоимости каждый участок в населённом пункте получает свой определенный номер. В последующем с учетом номеров участков составляется так называемый кадастровый квартал, которому будет соответствовать рассчитанная стоимость одного квадратного метра участка.

Данные по удельной кадастровой стоимости большинства районов и областей Российской Федерации сегодня находятся в открытом доступе в Интернете, поэтому каких-либо сложностей с получением нужной информации не возникнет. Такие данные, хранящиеся в открытом доступе, позволяют не только получить необходимую информацию о налогооблагаемой базе по участкам и земельным наделам в населённых пунктах, но и помогают определить средний уровень стоимости земли в том или ином районе и области.

Политика государства в отношении кадастрового учета подразумевает присвоение каждому участку соответствующего номера с расчётом стоимости конкретного земельного надела. Выполнение кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов позволяет не только идентифицировать наделы по их функциональному назначению, но и упрощает расчет налогооблагаемой базы, которая необходима для определения налога на имущество и землю.