Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?

Из названия можно понять, что муниципальная квартира — это недвижимость, принадлежащая муниципалитету, то есть органам самоуправления. Обычно муниципалитет сдает такие квартиры в аренду, но повстает вопрос, можно ли сдавать ее по договору поднайма?

Законом это не запрещено. Только существуют некоторые условия, которые необходимо выполнить, чтобы получить такое разрешение. Начнем по порядку.

Сначала необходимо подписать договор социального найма. То есть, если вы хотите сдавать квартиру по договору поднайма, сначала сами должны ее арендовать.

Но арендовать такую недвижимость может не каждый. Чтобы муниципалитет разрешил арендовать квартиру, нужно:

1. получить статус малоимущего гражданина;
2. Использовать ее в социальных целях.

Но согласно гражданскому кодексу такую квартиру можно сдавать только с разрешения арендодателя.

Документально такая сделка называется «Сдача помещения по договору поднайм». Так вот предварительно перед поиском жильцов для сдачи им квартиры следует в письменной форме от наймодателя получить официальное разрешение на заселение других жильцов. Для этого нужно будет в произвольной форме написать обращение, где сформулировать просьбу о разрешении заключения договора поднайма. Лица, проживающие в данной квартире в обязательном порядке должны письменно подтвердить свое согласие на сдачу квартиры в поднайм.

После получения разрешения на сдачу квартиры следует пообщаться со своими соседями и предупредить их о новых жильцах. В ЖЕК также следует обратиться с предупреждением о новых жильцах и их количестве. Хотя оповещение соседей о новых жильцах не является обязательной процедурой, все же лучше перестраховаться от неадекватной реакции соседей на появление новых людей в своем подъезде. В ситуации с ЖЭКом все немного сложнее. Если коммунальные платежи начисляются по количеству проживающих, то следует сообщить о точном количестве проживающих новых жильцов. При этом персональные данные квартиросъемщиков сообщать не следует, хотя сам закон о «персональных данных» запрещает это делать.

В любом случае не стоит утаивать от коммунальщиков информацию о новых жильцах и о том, что квартира сдается, и лучше всего будет дополнительно оставить им свой номер телефона.

Сам договор поднайма в принципе не чем не отличается от обычного договора аренды, все пункты в них абсолютно одинаковы. В случае если жилье сдается с мебелью и техникой, то все следует указать в договорен с некоторым описанием. В договоре можно будет указать, кто будет оплачивать коммунальные платежи, хозяева или люди снимающие квартиру. Но в любом случае все претензии по поводу задержки платежей по коммунальным услугам будут предъявляться владельцу, так как обязательства по оплате остаются за ним. Поэтому, отвечая на вопрос «можно ли сдать в аренду неприватизированную квартиру» смело можно сказать, да, можно.

Какие нужны документы для обмена социального жилья

Задаваясь вопросом, как разменять государственную квартиру, необходимо разобраться с перечнем документов для заключения сделки:

• заявление на обмен жилплощади, составленное по форме;
• договор аренды;
• разрешение на обмен, если это ведомственная квартира или дом;
• выписка из миграционной службы;
• подтверждение состава семьи выпиской из домовой книги;
• план квартиры;
• справка, подтверждающая санитарно-техническое состояние объекта;
• одобрение попечительства или органов опеки.

Можно ли неприватизированную квартиру сдать в аренду?

Сдать квартиру, которая находится в собственности — нет ничего проще. Однако, что делать, если речь идет о неприватизированной квартире? Возможно ли сдавать ее в аренду по договору или делать это можно только неофициально?

Сдать в аренду неприватизированную квартиру. Что говорит закон?

Как показывает практика, на рынке недвижимости лучше ничего не делать не официально. Это касается и сдачи в аренду неприватизированной квартиры. Тем более, что правовая возможность сдавать её законно — есть. Об этом говорит 685 статья ГК РФ. Стороны должны будут заключить договор поднайма жилого помещения.

Особенности поднайма неприватизированной квартиры

Дело в том, что технически, человек, который проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма, не является её собственником, он имеет право только пользоваться ей, но не распоряжаться по своему усмотрению. А значит, чтобы «пересдать» обозначенную квартиру в аренду, он должен будет получить разрешение наймодателя на это. В случае с неприватизированным жильем, этим наймодателем является государство, местные органы власти. В Москве это Департамент городского имущества. Как правило, на получение такого разрешения потребуется примерно месяц.

Еще одна сложность, связанная со сдачей в поднайм неприватизированной квартиры, связана с тем, что «благословение» на это должны дать все лица, зарегистрированные (прописанные) в квартире, включая несовершеннолетних (или их представителей). Такое согласие должно быть не просто письменно составлено, но заверено у нотариуса. В противном случае, все прописанные в квартире должны будут лично присутствовать при заключении договора поднайма.

Как и в случае с поднаймом квартиры, находящейся в собственности, ответственность за неприватизированную квартиру перед собственником (государством), будет нести наниматель, указанный в договоре социального найма.

Еще одна особенность поднайма. Если наниматель намеревается поселить жильцов в неприватизированной квартире, он должен понимать, что он не сможет «забить» ее людьми, как бочку и «притоптать» содержимое квартиры ногами. Придется соблюдать определённые нормы. К примеру, если жилплощадь небольшая, около 35 квадратных метров, поселить в ней с десяток человек не выйдет.

Договор поднайма неприватизированной квартиры и его регистрация

В договоре поднайма, как и в обычном договоре найма, прописывают размер ежемесячной платы за поднаем, порядок ее внесения, кто и когда оплачивает «коммуналку».

Срок договора стороны определяют сами. Однако, он не должен быть больше срока договора социального найма. Если срок в договоре не указан, то договор автоматически считается заключенным на один год.

Договор поднайма неприватизированной квартиры подлежит обязательной регистрации, причем, в каждом регионе страны оформляет его специальный уполномоченный орган. В столице это ГУП «Московский городской Центр арендного жилья». Причем, при регистрации на месте присутствовать должны обе стороны договора, наниматель и поднаниматель.

Таким образом, неприватизированную квартиру сдавать можно, но эта процедура подготовки к оформлению договора поднайма, регистрация соглашения, достаточно длительная и трудозатратная. Особенно непросто получить согласие собственника на сдачу жилья в поднаем. А без этого согласия специалисты действовать не советуют.

Последствием такой сдачи квартиры в тайне, от арендодателя, может стать расторжение договора найма квартиры с арендатором. Письменное согласие собственника необходимо, чтобы подстраховаться и не остаться без крыши над головой вообще.

Плюсы и минусы официальной сдачи в аренду

Прибыль, получаемая владельцем муниципального жилья от сдачи его в аренду или поднайм, относится к тем видам доходов, которые подлежат обязательному налогообложению.

Договор аренды можно заключить на любой промежуток времени, если стороны достигнут договоренности по этому вопросу. Если период пользования жильем превышает 1 календарный год, у владельца возникает обязанность по уплате налога на доходы, которые он получит после сдачи.

Конечно, обязанность по внесению обязательного сбора в бюджет с получаемой прибыли есть всегда, вне зависимости от того, на какой временной промежуток сдается жилье. При отсутствии контроля со стороны налоговиков исполнять ее многие собственники не торопятся.

Прежде чем сдавать муниципальное жилье или его часть в аренду, стоит оценить реальные плюсы и минусы.

Почему не рекомендуется сдавать квартиры в обход администрации

Потому что согласие собственника — обязательный документ для совершения сделки по аренде муниципального жилья.

Если его не будет, а администрация узнает о сдаче квартиры в аренду, нанимателя и членов его семьи могут принудительно выселить из помещения. Основание — нарушение условия соглашения на социальный найм.

Что будет, если не уведомить муниципалитет о сдаче квартиры

Соглашение на поднаем будет считаться оспоримым.

Во-первых, если наниматель решит его зарегистрировать через Росреестр (при этом срок аренды должен превышать 1 год), ведомство не пропустит сделку без письменного согласия от муниципалитета.

Во-вторых, в соглашении на соцнайм прописывается пункт, который запрещает сдачу муниципальной квартиры в аренду без согласия собственника.

Поэтому такие действия нанимателя приводят к нарушению условия контракта. Это повод оспорить сделку и выселить недобросовестных жильцов.

Чем отличается неприватизированная квартира от приватизированной

Приватизация — это процесс получения права собственности на квартиру. Если говорить простыми словами, неприватизированная квартира принадлежит государству, а приватизация квартиры является передачей прав собственности частному лицу.

Откуда взялось это понятие и что же за квартиры, которые можно забирать у государства? Такой вопрос вас может посетить, если понятие “октябрята” знакомо лишь по старым фильмам, а маевка — только повод пожарить шашлыки с друзьями.

Статья 5 Жилищного кодекса Украины гласит: “Государственный жилищный фонд — жилищный фонд, который находится в ведении местных Советов народных депутатов (жилищный фонд местных Советов) и в ведении министерств, государственных комитетов и ведомств (ведомственный жилищный фонд)”.

Квартиры в советские времена (а большая часть жилого фонда именно оттуда) получали посредством участия в жилищном кооперативе, которому давалась государственная ссуда на строительство дома. Второй вариант — получение жилья в аренду от государства или предприятия в порядке очереди. Вот это и есть те самые неприватизированные квартиры, о которых идет речь. Переходило такое жилье от родителей (ответственного квартиросъемщика) к детям лишь по прописке на условиях найма.

Изменения пришли после развала СССР. В Украине в 1992 году принимают закон «О приватизации государственного жилищного фонда». Согласно нему каждый гражданин Украины имеет право приватизировать занимаемое им государственное жилье из расчета санитарной нормы 21 квадратный метр общей площади на нанимателя и каждого члена его семьи и дополнительно 10 квадратных метров на семью. Осуществить приватизацию можно лишь единожды.

Сроки регистрации

Отсутствие регистрации на территории Российской Федерации разрешается сроком не более 90 дней, в противном случае будет начислен штраф, размер которого устанавливается для каждого региона в отдельности. Если нет возможности поставить постоянную прописку, то нужно обзавестись хотя бы временной. Что касается сроков, то после подачи всех необходимых документов в отделение ГУВМ МВД РФ, заявка рассматривается на протяжении 3-х дней и при согласовании сразу ставится соответствующий штамп в паспорт.

Если прописка оформляется на несовершеннолетнего ребенка, то ввиду отсутствия штампа в удостоверяющем документе личности, родителям выдается отдельная официальная бумага о прописке.

Если вы обращаетесь в посредническую организацию для проставления прописки, например, в МФЦ, то сроки будут увеличены до 7 дней, так как ваша заявка с документами будет направляться в ответственный орган – ФМС. А если у вас будет отсутствовать бумага о согласии муниципалитета, то сроки еще увеличиваются до 10 дней, ведь сотруднику придется в индивидуальном порядке подавать запрос и получать разрешение.

Как продать квартиру если не полностью выплачена приватизация, а денег нет.

• Квартира выставляется на продажу, находим покупателя
• С покупателем заключается предварительный договор, где оговариваются основные моменты – сроки продажи, стоимость, размер задатка, ответственность сторон и многое другое.
• За счет задатка гасится стоимость приватизации квартиры. Получаем справку в горисполкоме о полной оплате стоимости квартиры.
• Направляемся в агентство по государственной регистрации, снимаем запрет на отчуждение квартиры и вот оно! Квартиру можно продавать.

Казалось бы все просто. Только вот потенциальные покупатели будут почему-то уходить или требовать чрезмерного снижения стоимости квартиры. Все просто – вы не может дать полноценных гарантий покупателю. С вопросами о продаже неприватизированных квартир крайне желательно обращаться в агентства недвижимости, они независимая сторона, которая может гарантировать продавцу максимально выгодную стоимость квартиры. Для покупателя важно, что сбором, подготовкой и проверкой документов будет заниматься грамотный риэлтер, сделка пройдет своевременно, максимально быстро и комфортно.