Оформление квартиры в собственность после погашения ипотеки

Самая типичная и простая ситуация — когда супруги-созаемщики оформили ипотеку в браке. Обязательства по выплатам у них одинаковые, то есть не только недвижимость общая, но и общие долги. В такой ситуации после развода возможен риск, что бывший супруг платить перестанет, а вот уступать долю в ипотечной квартире не захочет.

Наиболее частый способ решения ипотечных проблем в такой ситуации — добровольная продажа такой квартиры. Для этого супругам (или уже бывшим супругам) сначала нужно найти покупателя на жилье, а затем уже с покупателем подать в банк заявление на получение согласия о добровольной реализации имущества. Получив согласие банка, можно выйти на сделку. Полученные от продажи средства направляются на погашение ипотеки, залоговое обременение с жилья снимается. Если после погашения ипотеки остаются какие-то средства — они делятся между супругами поровну.

Несмотря на то, что этот вариант можно считать оптимальным, у него есть свои негативные стороны.

Во-первых, если ипотечной квартирой хозяева владели менее минимального для исчисления подоходного налога срока (менее 3 лет для единственного жилья), то после продажи нужно будет заплатить налог. Этого не произойдет, если продать жилье за ту же сумму, за которую приобрели. Но это бывает невыгодно, если, например, сделан хороший ремонт, который повысил стоимость жилья.

Во-вторых, потребуются дополнительные расходы на услуги риэлтора для поиска покупателя и оформления сделки.

В-третьих, покупатели залоговой квартиры часто просят скидки «за неудобства».

Что такое досрочное погашение ипотеки?

Ипотечные займы являются долгосрочными, и выплата может тянуться десятилетиями. У одних нет возможности ускорить оплату, и они вносят минимальные платежи. У кого-то такая возможность появляется, и они погашают ипотечный долг досрочно.

Досрочное погашение – это выплата ипотечного долга раньше установленного срока. Законом это действие не запрещено, а банк не в праве накладывать штрафы. Ранее банки устанавливали свои ограничения по досрочному погашению, например, ипотеку нельзя было погашать в первые пять лет. В этот период в составе платежа доля процентов достигала около 70%. За первую половину срока заемщик обычно выплачивал основную часть процентов, а дальше банку уже не интересно тянуть долг. Под действие инфляции деньги обесценивались. Сейчас заемщики могут вздохнуть спокойнее, поскольку даже если ипотека взята на 10 лет, погасить ее можно и за год и за два, выплатив проценты только за этот срок.

В процессе досрочного погашения заемщик оплачивает остаток основного долга и пересчетом процентов за оставшиеся месяцы в его пользу. После списания нужной суммы счет закрывается, и обязательства перед банком будет считаться выполненными. После погашения стоит сразу попросить справку об отсутствии долга и закрытии кредитного счета.

Справка о полном досрочном погашении обязательна, поскольку нередко заемщики самостоятельно уточняют сумму в колл-центре или в личном кабинете. Даже озвученная менеджером сумма не всегда бывает точной. Это происходит не потому, что менеджер хочет обмануть.

Система может действительно показать озвученную сумму. После внесения система списывает сумму на следующий день и может оказаться так, что за время от внесения до списания будут начислены еще проценты. Даже нехватка нескольких копеек может обернуться незакрытием счета. Наличие банковской справки о закрытии счета будет подтверждением для заемщика об исполнении обязательств.

Варианты продажи квартиры с обременением

На самом деле способов существует несколько. Понять, какой будет лучшим, можно только после общения с вашим банком-кредитором.

Продать ипотечную недвижимость можно:

1. Через досрочное погашение ипотеки средствами покупателя

Удобно, если на квартиру нашелся покупатель с наличными средствами, готовый оплатить задаток (аванс) в размере остатка долга по ипотеке. Продавец рассчитывается с банком, снимает обременение и совершает сделку.

Но такой быстрый и простой способ все же имеет недостатки. Во-первых, желающих приобрести жилье за 100%-ную оплату может быть немного, во-вторых, при возникновении спорных или непредвиденных ситуаций, решение вопроса через суд потребует длительного времени.

Отдельно отметим, что подобная конструкция продажи не осуществима с большой суммой остатка ипотечного долга и рискованна с точки зрения покупателя.

Пошаговая инструкция:

• получите согласие банка на сделку,
• определите остаток задолженности по ипотеке,
• составьте предварительный договор купли-продажи с условием, что покупатель погашает ипотеку за владельца продаваемого жилья (документ заверяется нотариусом),
• выпишите всех прописанных из квартиры,
• погасите ипотеку средствами, полученными от покупателя, и дождитесь снятия обременения в банке,
• подпишите ДКП и зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре,
• проведите окончательный расчет с покупателем.

2. С погашением ипотеки во время сделки

Это один из самых популярных вариантов. Подходит как для новостроек, так и для вторичного жилья.

Получателем задатка является непосредственно банк, а для трансфера средств используется банковская депозитарная ячейка.

Преимуществом такой схемы является безопасность всех сторон.

Как осуществить:

• получите согласие банка на сделку,
• определите остаток задолженности по ипотеке,
• организуйте внесение денежных средств покупателем в две банковские ячейки: в одну — сумму равную остатку по невыплаченной продавцом ипотеке, во вторую — оставшуюся сумму за объект,
• подпишите ДКП и зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре,
• после госрегистрации залоговое обязательство переходит к покупателю, банк получает доступ к средствам первой ячейки,
• после получения покупателем закладной на квартиру, он получает выписку из ЕГРН о снятии обременения, а продавец — доступ ко второй ячейке.

3. Продажа вместе с ипотечным долгом

Разберем вариант, когда покупатель также нуждается в кредитных средствах для приобретения квартиры. В таких ситуациях вместе с недвижимостью передаются и обязанности по ипотеке.

При этом не важно, оформляется ли ипотека покупателя в том же банке, что и была оформлена ипотека продавца, или в другом. Однако, в первом случае процесс будет быстрее.

Переоформлением залоговых прав в Росреестре занимается сам банк-кредитор.

Пошаговая инструкция:

• получите согласие банка на сделку,
• заключите с покупателем договор задатка (с участием нотариуса) с указанием банка, одобрившего ипотеку покупателю,
• организуйте перевод покупателем первоначального взноса в качестве оплаты остатка по ипотечному кредиту продавца,
• дождитесь снятия обременения с квартиры и закажите выписку из ЕГРН,
• передайте весь необходимый пакет документов в ипотечный банк покупателя,
• после проверки банк одобряет сделку покупателю и стороны могут подписать договор купли-продажи с дальнейшей регистрацией в Росреестре,
• осуществите финальный расчет с покупателем.

Подробнее о регистрируемых обременениях

Остановимся более подробно на регистрируемых обременениях. Так как по закону такие обременения подлежат регистрации, то и их прекращение тоже необходимо зарегистрировать в Росреестре. Рассмотрим порядок снятия наиболее распространённых обременений квартиры.

Ипотека в пользу банка

Самый безопасный способ проведения сделки в данном случае – получить от продавца документальное подтверждение, что перед заключением договора купли-продажи он полностью погасил кредит и подал заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке.

Такими документами будут являться:

• справка из банка о полном погашении кредита;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении квартиры, содержащая отметку об отсутствии зарегистрированных обременений;
• закладная с отметкой Росреестра о прекращении ипотеки (если закладная была предусмотрена договором об ипотеке).

Сложнее, когда ипотечный кредит продавец будет частично погашать за счёт денег покупателя. В данной ситуации рекомендуется придерживаться следующего порядка действий, который необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи:

• первый платёж (равный сумме долга продавца перед банком) будет перечислен в счёт погашения долга продавца по кредитному договору при условии регистрации права собственности с ипотекой на покупателя. После этого продавец должен обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении обременения;
• второй платёж будет перечислен продавцу при условии регистрации права собственности покупателя на квартиру без ипотеки. Расчёты по второму платежу можно осуществлять через аккредитив или банковскую ячейку, в этом случае необходимо предусмотреть условие, что деньги будут перечислены продавцу (либо продавцу будет предоставлен доступ к банковской ячейке) только при предоставлении в банк выписки из ЕГРН в отношении квартиры, в которой в качестве правообладателя будет указан покупатель и будут отсутствовать сведения о зарегистрированных обременениях.

При прекращении ипотеки, установленной в пользу банка, есть ещё один важный момент, который нужно учесть покупателю. Если ипотечный кредит погашался за счёт средств материнского капитала, то после погашения кредита и снятия обременения у продавца возникает обязанность выделить доли в квартире своим несовершеннолетним детям.

Если же квартира будет продаваться без выделения долей, то существует риск оспаривания сделки органами опеки и попечительства. Поэтому, даже если обременение с квартиры будет снято, покупателю следует дополнительно запросить у продавца документы, подтверждающие, что при гашении кредита им не использовались средства материнского капитала.

Такими документами могут быть:

• справка из пенсионного фонда об остатке средств материнского капитала или об отсутствии сведений о выдаче сертификата на материнский капитал;
• выписка по счёту, из которой будет видно, какими суммами погашался кредит;
• справка из банка о том, что на оплату денежных сумм по кредитному договору не использовались средства материнского капитала.

Когда все «уплочено»

После списания последнего платежа при погашении ипотечного кредита по графику заемщик имеет право требовать в банке письмо об исполнении обязательств по кредитному договору и закладную для снятия обременения с квартиры. О том, как поступить в случае досрочного погашения кредита, мы поинтересовались у руководителя ипотечного центра Томского офиса Промсвязьбанка Александры Воздвиженской: «Первое, что необходимо сделать, — уточнить в банке сумму задолженности для полного погашения ипотеки. Второй шаг — оформление заявления на полное досрочное погашение обязательств. Хочу обратить внимание, что это ключевой момент — именно заявление, а не внесение необходимой суммы в счет ипотечного кредита является для банка руководством к действию. Третий шаг — внесение денег на счет».

Во избежание каких-либо казусов лучше всего взять в банке справку о полном погашении кредита и выписку о состоянии ссудного счета (в случае, если на нем останется хотя бы несколько копеек, в операционной системе банка будет значиться информация о необслуживаемой задолженности, а кредитный договор де-юре будет продолжать действовать). А так вам будет гораздо спокойнее, а у банка уже не будет права что-то еще от вас требовать.

В соответствии со ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Какие документы необходимы для снятия залога?

• паспорт;

• ваше заявление (либо совместное заявление залогодателя и залогодержателя. В случае, если право банка на залог удостоверено закладной, то заявление банка-залогодержателя не требуется, в таком случае заемщик-залогодатель предоставляет закладную с отметкой банка о погашении; если закладная не выпускалась, — заявление о снятии обременения подается совместно залогодателем и залогодержателем);

• оригинал и копия письменного подтверждения от банка о полном погашении обязательств (оформляется в виде письма на фирменном бланке банка);

• оригинал и копия закладной, полученной в банке;

• доверенность от представителя банка на снятие залога (если специалист банка не сопровождает вас в Росреестр);

• документы, подтверждающие ваши права на квартиру (свидетельство о собственности / выписка из ЕГРН, договор купли-продажи);

• квитанция об уплате госпошлины (только если необходима выдача нового свидетельства о праве собственности без отметки об обременении) в размере 200 рублей.

Обратите внимание, что для снятия обременения не нужно подготавливать ни техпаспорт на недвижимость, ни оценку, ни нотариально заверенные копии учредительных документов банка, ни другие «дополнительные» документы. Нужны документы, которые у вас уже есть, и письмо из банка.

Как правило после внесения вами последнего платежа по ипотечному кредиту банк должен оформлять комплект документов для снятия обременения автоматически, так как процедуру следует произвести в определенный срок — в течение месяца.

Однако заемщику необходимо обратиться за документами самому: эту информацию нам подтвердила руководитель ипотечного центра Томского офиса Промсвязьбанка Александра Воздвиженская: «Когда ипотечный кредит полностью погашен, банк передает заемщику следующие документы: закладную с отметкой о погашении обеспеченного залогом обязательства, копию доверенности представителя банка, подписавшего документы, справку о полном погашении задолженности по ипотечному кредиту и письмо в Росреестр о снятии обременения. Однако эти документы мы готовим только по заявлению заемщика — такова процедура. Сроки их подготовки как правило минимальные — 1-2 рабочих дня».

Кроме того, у разных банков разная практика снятия залога: в некоторых банках в Росреестр едет лично сотрудник банка, либо выдается доверенность с полномочиями по прекращению залога на имя заемщика (или иное лицо, указанное заемщиком).

Расходы, связанные с прекращением залога в разных банках тоже по-разному делятся между заемщиком и залогодателем: где-то расходы, связанные с удостоверением доверенности на прекращение залога, возлагаются на заемщика, а где-то банк покрывает их из собственного бюджета. Чаще всего эта процедура вообще бесплатна. Специалисты советуют обращать внимание на ответственность банка и сроки подготовки документов, прописанные в кредитном договоре.

Далее вы отправляетесь в Управление Росреестра (адрес ближайшего к вам филиала можно узнать на сайте http://www.to70.rosreestr.ru) и проходите к специалисту в порядке электронной очереди.

Во что обойдется снятие с залога?

Обычно письмо о полном погашении обязательств выдается банком бесплатно (в этом нас уверили в ипотечном центре Томского офиса Промсвязьбанка), но могут быть и исключения. Кроме этого, если юрист банка отправляется с вами, возможно придется оплатить услуги такси. Добавьте сюда госпошлину 200 рублей (опять же только если вам необходимо новое свидетельство), а также стоимость копий документов.

Как видите, процедура относительно несложная и, что самое главное, недорогая. Как правило снятие обременения происходит в срок от 3 до 5 дней. На официальном сайте Управления Росреестра можно отследить состояние своего дела по номеру, который указан в расписке.

Если у вас нет лишнего времени на сбор необходимых документов для вывода квартиры из-под залога, это могут сделать специальные посреднические службы (некоторые банки также предлагают такие услуги) за дополнительную плату.

Основные шаги для регистрации ПС на квартиру

Для оформления собственности на ипотечную квартиру в новостройке при заключении ипотеки сначала нужно обратиться в строительную компанию. С ней необходимо оформить договор долевого участия (актуально для квартиры, купленной по ДДУ) или другой договор, свидетельствующий о покупке недвижимости.

На следующем этапе застройщик должен предоставить покупателю такую документацию:

• акт приемки-передачи недвижимости;
• документ, свидетельствующий об исполнении соглашения на выполнение всех работ, связанных со строительством;
• документы, подтверждающие введение объекта в эксплуатацию и его приемку комиссией (их нужно получить после приемки).

При получении этих документов покупателю следует убедиться в правильности их заполнения (хотя бы визуально). Обратите внимание на отсутствие исправлений, проставление всех необходимых подписей и другие детали, иначе документы могут быть отклонены регистратором.

Дальше покупатель обращается в БТИ, где заказывает техническое описание недвижимости. Здесь он получает на руки такой комплект документов:

• технический и кадастровый паспорта;
• поэтажный план.

Последующие этапы зависят от того, какие еще бумаги потребуется предоставить в Росреестр. Об этом речь пойдет в следующем разделе.

Рефинансирование ипотеки

Ранее портал METRTV.ru приводил подробную пошаговую инструкцию рефинансирования ипотечного кредита. Тем не менее, и в этом процессе есть свои подводные камни, о которых стоит помнить заёмщику, решившему погасить «старый» кредит, за счёт средств «нового».

Отказ в рефинансировании можно получить и в том случае, если ипотечная квартира за годы кризиса слишком сильно подешевела.

Как замечает директор офиса АН «Новосёл» Ольга Новосёлова, если цена квартиры упала ниже указанного предела, рефинансирование всё же возможно, но человеку придётся найти деньги, чтобы закрыть разницу между ценой квартиры и суммой, которую готов выдать банк.

Ещё один тонкий момент – выбор «нового» банка. Некоторые кредитные организации просто отказывают заёмщикам определённых банков, либо не кредитуют покупку определённых объектов. Например, Сбербанк выдавал и выдаёт кредиты на покупку квартир в деревянных и/или малоэтажных домах. Большинство банков не берутся за такое жильё. А значить перекредитоваться владельцу будет сложно. Правда, можно попробовать переоформить кредит на новую ставку в своём же банке.

Следует учесть, что Сбербанк переоформляет кредиты своих заёмщиков под более высокую ставку, нежели чужих. То есть клиенту Сбербанка при рефинансировании будет выгоднее уйти «налево». Кроме Сбербанка перекредитовывать собственных ипотечных заёмщиков сегодня соглашается, например банк «Открытие». В нём процент по перекредитованию для своих и чужих одинаков.