Плюсы и минусы оформления дарственной на квартиру

Дарственная на квартиру: плюсы и минусы оформления договора дарения

Иметь своё собственное жильё всегда лучше, чем съезжать с одного съёмного угла в другой, но не у всех есть возможность приобрести себе в собственность квартиру. Решением может стать получение недвижимости в дар, например, от родственников. Этот процесс для получателя выгоднее, чем завещание с многих точек зрения. Одариваемому лицу не нужна выдача свидетельства о праве на наследство нотариусом, в свои права он вступает сразу, без обязательного ожидания. Но есть и ряд прочих моментов, на которые будет обращено внимание в этой статье, в частности, сколько стоит процедура, в чём её минусы и плюсы, кто выдаёт разрешения на оформление сделки и многое другое.

Положительные стороны договора дарения

Оформление дарственной на квартиру плюсы и минусы имеет в равной мере, поэтому перед тем, как заключать такой документ, следует тщательно взвесить все за и против. Положительными особенностями можно выделить:

• простой процесс оформления – документ не обязательно нотариально регистрировать, для официального заключения дарственной достаточно подать пакет документов в Росреестр;
• возможность обхода некоторых законодательных положений – заключение дарственной позволяет произвести передачу собственности, если дарующий имеет лишь долю от общей недвижимости и прочие собственники противятся оформлению сделки купли-продажи;
• точная дата вступления в собственность – дарственная действительна не с момента оформления в Росреестре, а с конкретной даты вступления одаряемого во владение недвижимостью. Обязательным дополнением к дарственной будет акт приема-передачи квартиры.

Отрицательные стороны

Как и любой другой вид сделки, дарственная на квартиру и процесс её оформления, характеризуется и рядом негативных показателей. Это:

1. Договор дарения облагается налогом, размер которого устанавливается в соответствии со стоимостью квартиры, только в том случае, если даритель и одариваемый являются любо дальними родственниками, либо со всем посторонними людьми. Такой налог должен оплатить тот, кто получает в своё владение эту недвижимость и для него, как правило, это очень большая сумма. Вот почему, большинство отказывается от совершения сделки дарения.
2. Дарение по своей сути представляет собой безвозмездную передачу квартиры в пользование и владение другим человеком даром. Как правило, договоры дарения очень легко, через суд, признаются недействительным.
3. Дарение – это своего рода сделка, на основании которой даритель не имеет права возлагать на одариваемого различного рода обременения. К примеру, предложить или потребовать зарегистрировать кого-нибудь в этой квартире.

Совет №3: узнать все о последствиях оформления завещания

Другой вариант передачи имущества — завещание. В таком случае недвижимость перейдет родственникам только после смерти. Завещание исключает риск остаться без крыши над головой, а если отношения с наследником испортятся, его всегда можно отменить или переписать.

При оформлении завещания важно учесть несколько важных моментов. Первый — это право на обязательную долю, которое сохраняется независимо от того, что написано в завещании. Это значит, что некоторые наследники получат свою часть квартиры, даже если в завещании будет указано, что все имущество должно достаться другому человеку. К таким наследникам относятся несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные родители, супруг(а) или иждивенцы.

В этом случае под категорию «нетрудоспособный» подпадают женщины старше 55 лет, мужчины старше 60 лет, а также все инвалиды. Правило действует, даже если они вполне трудоспособны, — обязательная доля в наследстве им все равно полагается.

Второй момент заключается в том, что обделенные наследники нередко пытаются оспорить завещание. Порой им это удается. Обычно они ссылаются на неадекватность наследодателя в момент оформления документа — якобы он не отдавал отчета своим действиям (что, безусловно, бывает, если речь идет о пожилом человеке с проблемами со здоровьем) или действовал под принуждением. Так как человека уже нет в живых, принять его показания к рассмотрению суду не удастся, поэтому решение принимается на основе того, что есть, — медицинской карты наследодателя, данных о лекарствах, которые он принимал, мнении соседей. Прояснить ситуацию гораздо проще, если есть видеозапись момента оформления завещания у нотариуса, однако, к сожалению, она ведется не в 100% случаях.

Плюсы дарственной

Дарение имеет ряд преимуществ перед остальными договорами. Их можно отнести к плюсам.

1. Дарение заключается просто, в письменной форме. Участие нотариуса не требуется, хотя специалисты рекомендуют воспользоваться его услугами.
2. Если представленные в Росреестр документы в порядке, то сделка занимает по времени 7 дней.
3. Дарственную можно рассматривать в качестве отличной альтернативы завещанию, наследству по передачи имущества лицам, находящимися в близком кровном родстве. Дарение исключает притязание со стороны обиженных родственников и круга обязательных наследников. Если договор составлен корректно, удостоверен у нотариуса, его оспорить трудно. Это одна из причин, из-за которой стороны сознательно идут на расходы, выплачивая нотариусу вознаграждение. Юрист в этих правоотношениях выступает гарантом чистоты заключаемой сделки.
4. В отличие от завещания, дарение экономит время наследникам. Им не нужно ждать полгода, чтобы вступить в свои права.
5. При передаче имущества налог на него платит одаряемый в качестве нового собственника квартиры.
6. Дарение – это сделка, имеющая адресный характер. С этой очки зрения оно выгодно тем супругам, которые находятся между собой не в идеальных отношениях. На практике это выглядит так: если одному из семейной пары был подарен гараж, то второй супруг не может на него претендовать. И это объясняется тем, что имущество считается личной собственностью одаряемого (мужа или жены). Это общее правило, из которого судебная практика, закон сделали некоторые исключения. Если второй супруг вложил в подарок свои деньги, и это помогло увеличить его стоимость на рынке по сравнению с той, что была раньше, то второй из пары при разводе вправе претендовать на подарок.
7. Дарение исключает право на преимущественное право выкупа долей, если даритель захочет передать ее другом лицу. Этим дарение выгодно отличается от купли-продажи. Особенно этот момент важен в ситуации, когда один из собственников против дарения, создает помехи для проведения сделки. Но здесь он ничего сделать не сможет, так как через этот договор никто не обязан спрашивать у него разрешения на отчуждение доли и реализовывать право на преимущественное ее приобретение.

И одна из основных особенностей договора, которую можно считать несомненным плюсом, выступает то, что договор не облагается налогом, если заключается между близкими родственниками. Кого считать таковыми, устанавливает ст. 14 СК РФ. Кроме того, если стороны принимают решение не пользоваться нотариальными услугами, они не платят юристу вознаграждения.

Популярные вопросы и их решение

По каким причинам может быть аннулирован договор дарения?

Аннулирование договора дарения возможно, если: даритель будет признан на момент составления договора недееспособным; Значительно ухудшилось состояние здоровья, материального/семейного положения дарителя; При договоре дарения с указанием срока передачи дара, который еще не наступил, одаряемый совершил действия, причинившие вред здоровью дарителя или членам его семьи; Одаряемый игнорирует дополнительные и специальные условия, оговоренные в договоре дарения.

Необходимо ли дарителю ставить в известность родственников о решении оформить дарственную? Будет ли это являться основанием для признания договора дарения недействительным?

Даритель не обязан ставить в известность кого-либо (если речь не идет о сособственниках, тогда потребуется письменное соглашение). Поводом для признания сделки недействительной данный факт не является.

В договоре прописана стоимость квартиры, как будет начисляться налог?

Налог может начисляться от стоимости, указанной в договоре, при условии, что она не будет ниже кадастровой. Иначе ФНС вправе наложить штраф.

Дарение окажется выгодной процедурой для тех, кто желает передать право владения квартирой близкому родственнику. В подобных случаях затраты на сделку ограничатся только госпошлиной, если не прибегать к услугам нотариуса. Кроме того, можно практически не опасаться того, что между сторонами сделки возникнет желание оспаривать юридическую силу договора.

Стоимость оформления и налоги

Хотя дарственная носит безвозмездный характер, сторонам придется нести ряд обязательных или дополнительных расходов:

• если для оформления договора вы обращаетесь к юристу, придется оплачивать его услуги;
• за удостоверение дарственной на долевую собственность придется оплатить нотариальный тариф;
• при регистрации сделки в Росреестре или МФЦ нужно оплатить госпошлину в размере 2000 руб.

Отдельного внимания заслуживает налогообложение при оформлении дарственной. Закон не предусматривает налога на дарения. Однако получение недвижимости в дар влечет материальную выгоду для одаряемого, поэтому придется платить НДФЛ по ставке 13%. Исключение сделано для близкой родни (дети, мать и отец, супруг, родные братья и сестры, внуки, бабушки и дедушки), которые освобождены от подачи декларации и оплаты налога.

Дальняя родня будет платить НДФЛ по общим правилам. Для этого в налоговую службу нужно подать декларационный бланк 3-НДФЛ, рассчитать НДФЛ исходя из кадастровой стоимости квартиры, перечислить налог до 25 июля. Сведения о кадастровой стоимости можно узнать по справке из госреестра ЕГРН. Заказать эту справку можно через МФЦ, Росреестр или портал госуслуг.

После регистрации сделки и выдачи выписки ЕГРН, одаряемому придется платить имущественный налог. Его ставки утверждаются местными органами власти, а расчет происходит по кадастровой или рыночной стоимости объекта. Даритель обязан оплатить имущественный налог только за время до переоформления права собственности.