Правильная оценка стоимости квартиры зачем она нужна

Финансовый институт развития в жилищной сфере

Универсальный ипотечно-строительный банк

Центр информационной поддержки ДОМ.РФ

Единая информационная система жилищного строительства.

Развитие цивилизованного рынка арендного жилья и инвестиций в объекты недвижимости

Федеральный брокер по недвижимости

Цифровая платформа для поиска недвижимости и проведения сделок

Управление жилой и коммерческой недвижимостью

Управление паевыми инвестиционными фондами

Ипотечные облигации с поручительством ДОМ.РФ

Создание высокотехнологичных сервисов для цифровой трансформации жилищной сферы

Облигации на финансирование инфраструктуры

О компании
- Информация о компании ДОМ.РФ
- Корпоративное управление
  - АО «ДОМ.РФ»
  - Дочерние и зависимые общества АО «ДОМ.РФ»
  - Фонд ДОМ.РФ
- Закупки
- Инсайдерам
- Фирменный стиль
- Социальная ответственность
- Карьера
  - Карьера
  - Вакансии
  - IT вакансии
  - Стажировка
  - Образовательные программы
  - Истории успеха
  - DAY.СТРОЙ
Деятельность
- Ипотека
  - О рынке ипотеки
  - Где получить
  - Обслуживание кредита
- Аренда
- Городская среда
  - О городской среде
  - Стандарт
  - Проекты
  - Образование
- Реализация земли и объектов
  - Реализация земли и объектов
  - Список торгов
  - Календарь торгов
  - Как принять участие в торгах
  - Вовлечь объект
  - Архив
  - Участки, переданные субъектам РФ
  - Меры поддержки арендаторов (COVID 19)
  - Залоговая недвижимость
  - Жилищно-строительные кооперативы
  - Объекты недвижимости ЗПИФ
  - Правительственная комиссия
- Финансирование строительства
  - Проектное финансирование
  - Инфраструктурные облигации
  - Механизм гарантирования
  - Льготное кредитование застройщиков
  - Выкуп жилья у застройщиков
  - Досрочное исполнение контрактов
- Программы господдержки
Инвесторам
- Информация для инвесторов
- Финансовые результаты и отчетность
- Раскрытие информации
- Кредитные рейтинги
- Ценные бумаги
  - Облигации
  - Акции
  - Еврооблигации
- Облигации с ипотечным покрытием
Аналитика
- Все исследования
- Жилищное строительство
- Ипотека
- ИЦБ
- Социологические опросы
- Интересное по рынку
- Архив
Цифровая академия
Новости
Контакты

Какие виды оценки недвижимости бывают?

Срок действия таких справок разный. Все зависит от характера и цели оценки. Обычно срок не меньше 6 месяцев, но в каждом конкретном случае он может быть больше или меньше.

Рыночная

Рыночную стоимость определяют компании, чтобы владелец мог продать недвижимость, сдать в залог, аренду или внести в уставной капитал. Для этого необходимо знать рыночную стоимость жилья. Обычно она сильно превышает кадастровую стоимость.

Благодаря такой информации, владелец может адекватно оценить стоимость квартиры. Выставляя ее на продажу, важно знать правильную цену, иначе покупателя придется ждать годами. Или, если занизить цену, потерять часть возможной прибыли.

Рыночную оценку проводят зачастую частные компании. На конечную цифру влияют:

Планировка.
Количество комнат.
Метраж.
Инфраструктура.
Наличие коммуникаций.
Состояние ремонта.

Поэтому конечная цифра может быть практически в два раза больше кадастровой стоимости.

Цены на жилье постоянно меняются. В условиях нестабильной экономики, прогнозировать стоимость более чем на 6 месяцев невозможно.

Инвентаризационная

Такой вид оценки производится сотрудниками БТИ. Эта цена намного ниже рыночной, потому что при анализе учитываются:

Метраж.
Наличие коммуникаций.
Год постройки дома.

Ни ремонт, ни инфраструктура не интересуют сотрудников. Именно поэтому цена намного ниже.

Инвентаризационная или балансовая оценка производится, чаще всего, чтобы определить размер наследства. В некоторых случаях она нужна для отчуждения имущества или для налоговой инспекции.

Выдается она на специальном бланке. Услуга платная (около 600 рублей). Если в БТИ есть информация об оценке недвижимости, то срок выдачи справки – до 10 рабочих дней. Если необходимо посетить квартиру и провести саму процедуру оценки – временной отрезок может быть большим. Все зависит от загруженности специалистов.

Читать еще: Алгоритм действий при изменении наименования организации

Срок действия самой справки неограничен. Важным является дата выдачи. То есть, если справка берется для установления размера наследства, то справка должна быть выдана сразу после смерти владельца. Тогда данные в ней будут актуальны.

Если же справка нужна для банковских работников или для приватизации, то она должна быть получена в текущем году.

Четкого срока действия у нее нет.

Кадастровая

До введения в эксплуатацию единого реестра ЕГРН, сумму налогов за недвижимость определяли исходя из балансовой (инвентаризационной) стоимости. За квартиру в 30 кв. м. платить гражданам нужно не более 500 рублей.

С введением ЕГРН государственные служащие планируют ввести расчет суммы налога исходя из кадастровой стоимости. Она выше, чем балансовая. Соответственно, сумма налога возрастет. Но есть и плюсы. С введением такого реестра расчет будет производиться в кратчайшее время. А приватизировать или изменить собственника можно в течение 10 дней.

Пока такие нововведения в силу не вступили, расчет производится по балансовой цене. Срок кадастровой оценки может быть указан разный. Но в законодательстве определен максимальный период – 5 лет.

Особенности оценки для ипотеки в «Росбанк Дом»

Работа оценщика зависит от того, какой объект будет выступать предметом ипотеки. Так, если речь идет о новостройке, доступа в готовую квартиру может не быть. А критериями для анализа будут: цена квадратного метра, площадь жилья, этаж, и др. В недвижимости вторичного рынка проводят более тщательный анализ: оценивается наличие ремонта, состояние коммуникаций, благоустройство придомовой территории и др.

Оценка дома для ипотеки может потребовать больше времени, если объект располагается за чертой города. Специалист, выезжающий по указанному адресу, определяет удаленность от центра, транспортную доступность, и прочее. При проведении процедуры эксперт выполняет стандартные этапы анализа жилья:

полный визуальный осмотр помещения и его проверку на соответствие схемам БТИ;

фотосъемку жилых комнат и прилегающей территории;

анализ аналогичных объектов на рынке (сколько сегодня стоит квартира равного класса в том же районе);

Независимая оценочная компания обязательно учтет:

площадь и этаж квартиры;

количество комнат и планировку;

наличие или отсутствие видимых дефектов;

состояние многоквартирного дома, отделку подъездов, перекрытий;

инфраструктуру и благоустройство двора;

престижность и экологичность района.

Анализ оценщик преподносит в форме итогового отчета, подкрепленного приложениями (в том числе фото).

Отчёт об оценке

Отчёт об оценке – документ из нескольких десятков страниц, прошнурованный, заверенный подписью и печатью. В типовом варианте он содержит несколько блоков сведений:

дату составления;
сведения о заказчике и оценщике;
описание объекта и прилегающей территории;
анализ рынка недвижимости применительно к оцениваемому объекту;
методики оценки стоимости;
итоговая оценка (рыночная и ликвидная);
приложения (документы на объект недвижимости, фото).

Если заказчик работ выбрал оценщика самостоятельно, то к отчёту, который представляется в банк, прилагаются копии документов оценщика (свидетельство о членстве в СРО, полис страхования ответственности).

Читать еще: Журналордер 2 образец заполнения

Отчёт об оценке действует в течение 6 месяцев с момента его составления.

Этот срок достаточен для того, чтобы собрать полный пакет документов для оформления ипотечного кредита.

Выиграть не значит купить

Два прошедших отбора определили 300 победителей. Но кредиты не получила даже половина из них. По разным причинам. Вот данные по первому розыгрышу: 30-ти кандидатам отказали в ипотеке, а больше 50-ти просто не явились и не предоставили необходимые документы.

Такая же ситуация и по второму отбору. Отказались 18 человек, 79 — шанс на дешевый кредит либо проигнорировали, либо получили отказ.

Причем, люди, которым не интересна или не под силу ипотека, все равно остаются в реестре.

« Если кто-то из 150-ти победителей откажется от участия в программе, подаст недостоверные данные или не успеет подать все документы, он теряет возможность взять кредит в текущем отборе. Однако сможет участвовать во всех последующих заново » , — отмечает глава Всеукраинской ассоциации переселенцев Руслан Калинин.

И с такими правилами сильно не согласны те переселенцы, которые хотят и могут получить кредит на жилье. Вот несколько комментариев тех, кто покинул неподконтрольную территорию и хочет обосноваться на новом месте.

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы. Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки. Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (примерно в порядке убывания значимости):

тип дома (панель/кирпич/монолит, Откроется в новой вкладке.»>«эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.) – это определяет своего рода «класс жилья», его уровень качества и социального статуса/престижа;
количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни, готовят, едят, встречают гостей, проводят «посиделки» и т.п., поэтому она так важна);
вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 15-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
транспортная доступность и удаленность от метро (если в городе такое присутствует) – наличие общественного транспорта и удобные выезды на основные магистрали города;
этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
окружающая инфраструктура (в первую очередь это магазины, школы, детсады, поликлиники, а также парки, скверы и места отдыха);
элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, подземная автостоянка и т.п.);
хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

Читать еще: Что должно быть отражено в акте приема-передачи при покупке квартиры?

♦ К слову о ремонте в квартире на продажу ♦
(Жми! И откроется подсказка во всплывающем окне.)

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры. Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры. Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

Некачественные фото

Покупатели чаще всего звонят по объявлениям, где есть фотографии. И от их качества зависит очень много. Даже шикарная квартира теряет свою привлекательность, если она сфотографирована не под тем ракурсом, или изображения мутные. Поэтому позаботьтесь о хорошем качестве фото.

Еще более эффективный способ — это создание 3D тура по квартире. Такую услугу можно заказать у «Флэтвиль»: специалисты используют профессиональную технику с особой камерой, которая ведет съемку на 360 градусов. У покупателя будет возможность осмотреть квартиру, не выходя из дома, и оценить ее привлекательность. Это снижает количество неэффективных показов, поскольку на реальную встречу приедут только те, кто уже неплохо знаком с объектом продажи.

Компания «Флэтвиль» экономит время своих клиентов и помогает продать квартиру по максимальной цене. Вы можете заказать как отдельные опции, такие как 3D тур, сопровождение сделки, услуги call-центра, так и комплексную услугу по продаже квартиры. Специалисты проведут оценку, согласуют с вами стратегию продаж, разместят рекламные объявления, возьмут на себя всё общение с потенциальными клиентами, риэлторами и сотрудниками банка. Подготовят все необходимые документы, полностью сопроводят вашу сделку вплоть до получения вами денег за квартиру и передачи ключей новому собственнику.

голоса

Рейтинг статьи