Разделение нежилого помещения на два отдельных объекта

Возможно ли сделать из нежилого помещения 4 отдельных квартиры?

ID: 47574703

Добрый день. Имеется в собственности нежилое помещение площадью 139 кв.м. на 1 этаже МКЖД. Имеется 3 выхода в подьъезды, 2 отдельных выхода.

1-Возможно ли сделать из данного помещения 4 отдельных квартиры/студии и получить на каждый паспорт?

2- Имеется 2 стояка посреди помещения, никакого присоединения к ним нет. Возможно ли от них провести соединения и сделать с/у? Что для этого нужно?

Благодарю.

теоретически возможно, но это займет очень большое количество времени и нервов.
сначала оформляете перепланировку нежилого помещения, проходите все этапы согласования, получаете разрешение, проводите перепланировку. после этого подаете заявление на разделение нежилого помещения, делаете техплан, получаете согласование и подаете документы на регистрацию новых объектов. после этого подаете заявление на перевод всех этих объектов в жилой фонд. здесь самый тонкий момент — чтобы они не затрагивали никакую часть общего имущества дома (лестничные клетки, подвалы, чердаки, наружные конструкции (например, окно в стене)). если этого нет, то согласие остальных собственников вам не нужно. если же есть, то вам потребуется согласие 100% собственников всех остальных помещений в доме, что превращает задачу в абсолютно нереальную.
процесс крайне небыстрый и отнимающий очень много нервов. если будете делать официально, то вся бумажная волокита займет не меньше полутора лет. но можно обратиться в специализированные организации, занимающиеся этим. это встанет в приличную копеечку, но ощутимо упростит процесс. главное не нарваться на разводчиков.
это сугубо в общих чертах. все-таки вопрос не имеет прямого отношения к риэлторской деятельности, детали вам расскажут специалисты, занимающиеся этим.
но сразу можно сказать, что если вы рассматриваете эту историю как возможность выжать побольше денег из объекта, и речь идет о москве — то это однозначно бесперспективный вариант: затраченные на весь процесс суммы не только не окупятся, но уведут вас в заметный минус. это совершенно точно.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Полностью подерживаю первого. Плюсом:
— сначала рассмотртие вопрос ЗАЧЕМ. То есть посчитайте, что вы можете получать при сдаче в аренду этого помещения «как есть» под коммерческие цели.
— Потом посчитайте, что можно получить, продав его как коммерческое.
— Посчитайте выгоду от продажи как жилого помещения(3-4-х квартир).
— После полуения опорных, но не точных, цифр, и однозначного перевеса(а вдруг?) в сторону «сделать жилые квартиры» — можно уже озадачиться вопросом — «а сколко это будет стоить».
— Собрав данные от нескольких компаний и понимая объём работ( работы, сроки и деньги) — можно провести оценку способа — «сам но долго ИЛИ кто-то но за деньги». NB! Когда без опыта и сам в организационно сложном вопросе — посчитайте сроки с запасом. А потом умножте на два и прибавьте ещё 50% времени — тогда срок будет приблизительно соответствовать тому, что получиться в итоге.
— и после этого ринимать решение- что делать дальше.
А если пойти от обратного — сначала начать переделывать следуя логике «начну, а там как будет, вроде должно быть выгодно» — то будет на 110% точен прогноз «долго дорого убыточно».

Разделение объектов недвижимости

Как произвести разделение недвижимости (здания, помещения) на несколько объектов? Какими требованиями руководствоваться при оформлении выделенных строений?

Когда возникает необходимость разделить недвижимость?

Владелец недвижимости стремится организовать свое полезное пространство таким образом, чтобы оно в наибольшей степени отвечало интересам рационального и эффективного использования, с учетом потребностей проживания, характера коммерческой или производственной деятельности.

Таким образом, основными мотивами разделения объектов недвижимости, могут являться:

• желание максимального использования площадей;
• выделение излишнего (избыточного) пространства в самостоятельную часть
• желание произвести радел в натуре частей помещения отдельным собственникам для последующего раздельного использования.

В результате «размежевания» выделенная часть помещения (здания, строения) может использоваться:

• для раздельного проживания бывших членов семьи;
• для организации сопутствующего вида деятельности (технологически сопряженных производств);
• для организации не связанного с профильным видом деятельности бизнеса;
• для последующей продажи (аренды) неиспользуемой части (здания, строения).

Нужно ли регистрировать разделение объектов недвижимости?

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» государственной регистрации в правовом кадастре подлежит изменение идентификационных характеристик объекта недвижимости, необходимых для ведения правового кадастра.

Согласно пункту 1 статьи 6 упомянутого закона в правовом кадастре подлежат регистрации объединение и разделение земельных участков и иных объектов недвижимости.

Образуемые в результате разделения недвижимости самостоятельные объекты (цех, офис, магазин, иное помещение) будут обладать отличными от объекта раздела идентификационными характеристиками, которые должны быть зарегистрированы в органах юстиции.

Требуется ли разрешение органов архитектуры на разделение недвижимости?

Согласно пункту 2 статьи 49 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» регистрация объединения или разделения объектов недвижимости не допускается, если при объединении или разделении первичных и вторичных объектов не были соблюдены требования, предъявляемые законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Разделение недвижимости предполагает проведение комплекса строительных работ, в ходе которых могут изменяться не только границы помещений, но и затронуты несущие и ограждающие конструкции здания в целом.

Таким образом, основанием для организации процесса разделения недвижимости является разрешение архитектуры на разделение и перепланировку (реконструкцию) в зависимости от характера изменяемых конструкций помещений (строений).

Каким документом оформляется разделение объектов недвижимости?

После завершения строительных работ по разделению недвижимости (закладка/демонтаж дверных проемов, устройство перегородок и прочих конструкций) изготавливаются и оформляются следующие документы:

• технические паспорта на разделенные объекты недвижимости;
• акты ввода в эксплуатацию на вновь образованные объекты.

Для регистрации соответствующих прав на разделенные объекты помимо вышеуказанных документов, в центр обслуживания населения необходимо предоставить:

• оригиналы правоустанавливающих (договоры купли-продажи, мены, дарения, акты ввода и т.д) документов на недвижимость;
• оригиналы идентификационных документов (технический паспорт, государственные акты на земельные участки);
• квитанция об оплате сбора за регистрацию объектов недвижимости (от 8 до 10 МРП, в зависимости от целевого назначения строения). Оплата производится за каждый объект недвижимости;
• удостоверение личности собственника строения;
• доверенность, в случае если документы предоставляются представителем собственника имущества.

Нужно ли делить землю для обслуживания разделенных объектов?

Согласно подпункта 2 пункта 2 статьи 49 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» регистрация разделения объектов недвижимости не допускается, если не было произведено разделение земельного участка путем составления идентификационных документов на вновь образованные объекты.

Таки образом, при разделении объектов недвижимости для обслуживания каждого отдельного строения необходимо разделить земельный участок, выделив причитающуюся часть земли.

В результате раздела, выделенные части недвижимости включаются в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов.

Как объединить или разделить помещения?

В целом, раздел или объединение помещений осуществляется за три шага:

• определение границ нового(ых) помещения(ий);
• составление проекта перепланировки(при необходимости);
• оформление технических планов помещений;
• государственный кадастровый учёт и регистрация права на новое(ые) помещение(ия).

Шаг 1. Определение границ новых помещений

Для любого вновь образованного помещения должны соблюдаться четыре условия:

• общая площадь образуемых помещений должна быть равна площади исходных;
• контур образуемых помещений должен совпадать с контуром исходных;
• помещение должно быть обособлено;
• помещение должно быть изолированно.

Под обособленностью имеется в виду, что помещение должно быть со всех сторон огорожено строительными конструкциями, выполняющими несущие, и/или ограждающие функции.

Под изолированностью понимается возможность попасть из одной «комнаты» помещения в любую другую, не выходя из этого помещения, даже если они расположены на разных этажах.

По требованию Росреестра изолированное помещение также должно иметь отдельный вход и не использоваться для доступа в другие помещения.

Шаг 2. Подготовка проектной документации на перепланировку (в определенных случаях)

В случаях когда при объединении помещений, или разделе помещения невозможно обойтись без изменения конфигурации(любое изменение: снос стены, возведение стены, образование дверных проемов или арок, или наоборот, их закладывание) влечет за собой обязательное изготовление проекта перепланировки. Но если при разделе здания, помещения, или объединении нежилых помещений все же есть возможность обойтись без изменения конфигурации-проектная документация не понадобится.

Шаг 3. Оформление технических планов помещений

Технический план в связи с объединением или разделом помещений должен подготовить кадастровый инженер, имеющий аттестат Росреестра, и членство в СРО кадастровых инженеров).

В такой технический план включаются сведения:

• площадь и расположение образуемых помещений;
• кадастровые номера исходных помещений.

Документом–основанием для технического плана является декларация об объекте недвижимости. На каждое новое помещение подготавливается отдельная декларация. ( Примечание: если обязателен Акт жилищной инспекции, и/или проектная документация-декларация не требуется).

СТАТЬ КЛИЕНТОМ РЕФРЕШ

Раздел здания на помещения происходит по разным причинам. В основном, он проводится при совершении сделок с недвижимостью. При разделении здания на помещения их требуется регистрировать как самостоятельные объекты недвижимости. При этом каждому отдельному помещению присваивается отдельный кадастровый номер. Давайте поподробнее рассмотрим, как это происходит.

Чтобы получить коммерческое предложение с указанием стоимости и сроков по разделу здания на помещения, вышлите на почту [email protected] запрос.

Также Вы можете заполнить форму обратного звонка внизу или позвонить по нашему телефону +7 (495) 137-95-01 можно получить бесплатную консультацию.

Верховный суд объяснил, как оспорить отказ в постановке на кадастровый учет

Верховный суд опубликовал обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета. В нем ВС проанализировал и дал разъяснения по 33 делам данной категории.

В обзоре ВС отмечает, что обобщил практику по спорам, касающимся отказа в осуществлении кадастрового учета, которые подлежат рассмотрению по правилам КАС и главы 24 АПК, для «обеспечения единообразного подхода к разрешению СОЮ и арбитражными судами дел о применении отдельных положений закона «О государственном кадастре недвижимости».

Что можно считать объектом недвижимости?

Так, разбирая одно из дел, Верховный суд подчеркивает, что действующее законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, который не является объектом недвижимости. Бизнесмен оспаривал в арбитраже отказ в постановке на кадастровый учет «навеса для ожидания транспорта». По его словам, он получил участок земли именно для возведения этого объекта, который имеет прочную связь с землей, а демонтировать его без ущерба назначению невозможно (т.е., согласно ст. 130 ГК, является объектом недвижимости). Однако суды установили, что навес представляет собой конструкцию, которая крепится на бетонную площадку болтами, обеспечивающими лишь временную связь с ней. Демонтаж либо перемещение объекта (его частей) не нанесут ущерб всей конструкции (остановочно-торговому комплексу), и она сможет после этого использования по назначению, указали суды, отклонив иск (п. 1 обзора).

Кроме того, анализируя другое дело, ВС отметил, что к объектам недвижимости нельзя отнести и асфальтобетонное покрытие (п. 2 обзора). А недострой, по мнению Верховного суда, можно поставить на кадастровый учет лишь в том случае, если степень выполнения работ позволяет идентифицировать его как самостоятельный объект недвижимости. В качестве примера приводится дело, где бизнесмен требовал зарегистрировать в качестве недвижимости три сваи, вбитые в землю, но получил отказ от судов всех инстанций (п. 3). При этом здание (помещение), которое ставят на учет должно быть обособленным и изолированным, то есть, не являться пристройкой к другому зданию или его частью, огражденной, например, строительными конструкциями (п. 4).

А часть жилого дома может быть поставлена на учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной, указал ВС и привел в пример следующее дело. Т. отказали в кадастровом учете части одноэтажного жилого дома, тогда он пошел оспаривать это решение в суд. В ходе разбирательства выяснилось, что ранее дом был в долевой собственности Т. и А., однако впоследствии по решению суда Т. выделили отдельный блок из трех комнат, кухни, коридора, уборной и кладовки, который имел отдельный выход, систему отопления и индивидуальные коммуникации. Суд удовлетворил требования заявителя, поскольку жилой дом состоит из двух блоков, являющихся изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования (п. 5 обзора).

Тонкости постановки на учет комнат в квартире

Также ВС разъясняет, в каких случаях возможно поставить на кадастровый учет в качестве единого объекта несколько комнат в коммунальной квартире. Заявителям не должны отказывать в регистрации, если такие комнаты являются смежными и изолированы от других помещений. То есть, имеют «общую» стену, один вход, и из одной можно пройти в другую. При этом, если такие помещения разделены местами общего пользования, регистрировать их как один объект недвижимости нельзя.

Регистрация частей объектов недвижимости

Зарегистрировать право на часть объекта недвижимости можно, если проведена госрегистрация ограничения (обременения) вещного права, в связи с установлением которого эта часть образована. В качестве примера приводится обращение потребительского кооператива, которому отказали в регистрации права собственности на кладовые, поскольку те располагались на участке, находящемся в муниципальной собственности. Вместе с тем выяснилось, что часть земли под помещениями кооператив арендовал у муниципалитета. Суд решил: раз на части участка есть обременение, находящаяся на нем постройка может быть зарегистрирована как отдельный объект.

При этом кадастровый учет частей объектов недвижимости (например, части переданного в пользование помещения, крыши или стены здания), осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. При этом внесение в кадастр соответствующих сведений в указанных целях не является отражением факта образования нового самостоятельного объекта недвижимости. Учет части переданного в пользование объекта недвижимости — право, но не обязанность собственника или арендатора, напоминает ВС.

Проблемы с кадастровым учетом после перепланировки

«Кадастровый учет изменений помещения, касающихся также и характеристик всего здания, без внесения изменений в сведения о здании недопустим», — отмечает ВС и иллюстрирует это следующим примером. Компания-собственник нежилого помещения, расположенного на первом этаже здания, сделала к нему пристройку. Затем она подала в орган кадастрового учета заявление об учете перепланировки, приложив к нему техплан помещения. Однако фирма получила отказ, так как проведенная ею реконструкция изменила конфигурацию и границы всего здания, чей план с учетом изменений у нее и запросили. Тогда организация обратилась в арбитраж, пояснив, что принадлежащее ей помещение прошло учет как самостоятельный объект, и изменение его характеристик не влечет изменение данных кадастрового учета всего здания. Однако суд отказал в удовлетворении ее иска, указав, что работы по реконструкции помещения «очевидно повлекли изменение характеристик всего здания», элементом которого является данное помещение (п. 10 обзора).

ВС анализирует еще одно дело, затрагивающее вопросы кадастрового учета после перепланировки. Департамент подал заявление «об осуществлении кадастрового учета изменений жилого помещения», однако получил отказ. Орган кадастрового учета указал заявителю на отсутствие документов, подтверждающих согласование перепланировки. Считая отказ незаконным, департамент обратился в суд, сославшись на то, что предоставленный им техплан содержал все необходимые сведения об изменениях в объекте недвижимости. Первая инстанция и апелляция встали на сторону заявителя, указав, что ст. 22 закона о кадастре не предусматривает предоставление решения о согласовании перепланировки в качестве документа, необходимого для кадастрового учета.

Однако окружной арбитраж отказал в удовлетворении заявления, напомнив, что переустройство жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления (ст. 26 ЖК). Завершение перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, который направляется в орган кадастрового учета. Однако, согласно материалам дела, последний не получал акта приемочной комиссии. В ответе на межведомственный запрос сказано, что соответствующих документов попросту не имеется. Собственник жилья, который провел самовольную перепланировку, несет предусмотренную законодательством ответственность и обязан привести помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК), напомнил ВС (п. 11 обзора).

Кадастровый учет земельных участков

Также Верховный суд осветил некоторые спорные моменты, связанные с кадастровым учетом земли. Так, например, невозможно поставить на учет земельный участок, если истек срок действия схемы его расположения. Некий М. обратился в местную администрацию с заявлением о предоставлении безвозмездно в собственность земельного участка, на котором долгое время был расположен его огород. И все бы ничего, но схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории оказалась «просроченной», поэтому суды посчитали отказ в постановке на учет обоснованным.

Невозможно поставить на учет выделенную в натуре долю земельного участка, сформированного для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома и принадлежащего на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данном доме. ВС указал, что это будет считаться нарушением запрета, установленного пп. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК. Также правомерен отказ в постановке на учет участка, если его размеры не соответствуют тем, что указаны в градостроительных регламентах (входят в правила землепользования и застройки, а в отношении земельных участков), Земельном кодексе или других федеральных законах (в случаях, если на земли не распространяется действие градостроительных регламентов). Так, например, нельзя образовать участок в 400 кв. м для ведения подсобного хозяйства, если в градостроительном регламенте населенного пункта, где тот расположен, указано, что его минимальный размер должен составлять 800 кв.м.

При этом, если вы не регистрируете землю «с нуля», а лишь проводите кадастровое уточнение границ, увеличение ее площади не должно превышать предельный минимальный размер земельного участка, а если он не установлен – 10% от указанной в государственном кадастре недвижимости площади этого участка. Отсутствие обоснования увеличения площади земельного участка не должно стать помехой в осуществлении государственного кадастрового учета, поскольку такого основания для отказа не содержится в ст. 27 закона о кадастре.

Оповещение заинтересованных лиц

«Круг лиц, с которыми производится согласование местоположения границ земельного участка, определяется на момент совершения кадастровых работ», — указывает в обзоре ВС и разбирает следующее дело. Кадастровый инженер А. направил в орган кадастрового учета межевой план, подготовленный в связи с уточнением границ и площади участка, занятого автодорогой общего пользования. Однако инженер получил отказ, так как не согласовал план с С. — арендатором смежных участков. Это решение А. оспорил в суде, который установил, что право аренды С. на указанные участки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано позже даты проведения кадастровых работ. До С. их арендатором был Р., с которым А. согласовал уточненные границы. В связи с этим суд признал решение органа кадастрового учета незаконным (п. 20 обзора). ВС, анализируя другое дело, также отметил, что если в государственном кадастре недвижимости есть адреса лиц, заинтересованных в согласовании границ земельного участка, каждого из них нужно индивидуально оповестить о собрании, где будет проводится такое согласование.

Если сведения носят временный характер

Если сведения о земельном участке, которые вносят в госкадастр недвижимости не имеют временного характера, то снять его с кадастрового учета можно только после преобразования или в других случаях, прямо предусмотренных законом. Так, например, администрация представила предпринимателю землю для строительства ТЦ, а когда оно было окончено, попросила снять участок с кадастрового учета. Суды отказали муниципалитету, так как сведения, представленные в реестр не были временными, и никаких действий с участком не производилось.

Напомнил ВС и о том, что если договор аренды земельного участка не подлежит регистрации, на его основании нельзя изменить статус сведений государственного кадастра недвижимости об участке с временного на учтенный или продлить срок действия временного характера таких данных. Временные сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости самим органом кадастрового учета по истечении срока, установленного Законом о кадастре, если не осуществлена государственная регистрация права или аренды. К временным сведениям относятся и данные о постановке на учет земельного участка, образованного из земель, право собственности на которые не разграничено. Не носят временного характера сведения о ранее учтенных земельных участках. Приостановление аннулирования и исключения из государственного кадастра недвижимости сведений, которые носят временный характер, может применяться судом в качестве обеспечительной меры.

Отмена решений о регистрации

Если суд счел незаконными действия органа кадастрового учета, требование о снятии спорного земельного участка с учета подлежит удовлетворению, если для этого нет препятствий (например, наличие межевого спора, спора об исправлении кадастровой ошибки), отмечает ВС. Компания оспорила в суде решение госоргана о постановке на кадастровый учет нескольких участков. Она указала, что является арендатором участка, из которого путем несанкционировнного раздела вычленили спорные участки. Из-за такого раздела организация не может эксплуатировать принадлежащие ей объекты недвижимости. Однако суд первой инстанции отклонил ее заявление, подчеркнув, что доступ к недвижимости может быть организован через другие земельные участки. Апелляция и кассация это решение отменили, сославшись на заключение землеустроительной экспертизы. Она установила, что раздел исходного участка сделал невозможной эксплуатацию расположенных на нем двух объектов недвижимости, принадлежащих компании. А сформированные участки не достаточны для эксплуатации зданий (п. 28 обзора).

В другом деле ВС подчеркнул, что если объект недвижимости находится в долевой собственности, то его кадастровый учет осуществляется на основании заявления всех собственников. В случаях, когда хотя бы один из них не согласен, в постановке на учет должны отказать.

Разное

Арендатор государственной или муниципальной земли сроком больше, чем на пять лет, вправе самостоятельно внести в госреестр сведения об изменениях такого участка, отмечает ВС. А орган госвласти, осуществляющий полномочия собственника, может обратиться с заявлением о внесении таких изменений относительно участка, находящегося в силу закона в собственности РФ, даже если госрегистрация права собственности не проводилась.

Кроме того, ВС подчеркивает, что «внесение сведений о ранее учтенном объекте недвижимости не допускается, если сведения о таком объекте уже содержатся в государственном кадастре недвижимости» (п. 3 ч. 17 ст. 45 Закона о кадастре). В качестве примера приводится следующее дело. Орган кадастрового учета отказал А. во внесении сведений об участке в связи с тем, что в государственном кадастре недвижимости он уже был учтен. А. оспорил это решение в суде, который установил, что данный участок обременен договором аренды с одной из компаний. В сентябре 2011 года по ее заявлению госорган исправил ошибку в кадастровых сведениях о категории земель, к которой отнесен спорный участок, указав категорию «земли лесного фонда». В феврале прошлого года также по заявлению организации в кадастр недвижимости внесли сведения о местоположении участка, а также сведения о его арендаторе. А. обратился в орган кадастрового учета позднее, в мае 2015 года. С учетом этого суд оклонил его иск (п. 33 обзора).

Разделение нежилого помещения на два отдельных объекта

» » » 5/5 (4) Любое помещение является чьей-то собственностью. Владелец имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению. Внимание! Любой объект недвижимости отвечает заявленным уникальным характеристикам:

1. возможность использования по прямому назначению;
2. обособленность территории.
3. изолированность помещения;
4. структурированность площади;

Некоторые помещения, созданные для постоянной сдачи в аренду, не имеют свойства обособленности и изолированности.

Раздел здания на помещения (2018)

Возможность провести раздел предусмотрена законом только для однородных объектов недвижимости.

Следовательно, здание может быть разделено только на несколько других зданий. Помещение является самостоятельным объектом кадастрового учета, поэтому в границах здания его можно только образовать, либо выделить из другого помещения.Содержание

1 Нюансы образования помещений в здании2 Как оформить образование помещений3 Как разделить здание или помещение на частиНюансы образования помещений в зданииОбразование помещений происходит за счет внутреннего объема здания.