СНТ или ИЖС правила покупки земельного участка

Как перевести СНТ в ИЖС и зачем это нужно

Чтобы понять, в чем отличия СНТ от ИЖС, нужно обратиться к Градостроительному кодексу РФ. На основании этого документа, к землям ИЖС относятся участки, предназначенные для строительства жилой недвижимости круглогодичного проживания. Такие земли находятся на территории населенных пунктов.

Участки садоводческих товариществ (СНТ) расположены на землях сельскохозяйственного назначения. Конечно, построить дачу здесь тоже разрешено, однако, в первую очередь, эти земли предназначены для ведения садового хозяйства. Чаще всего собственники участков в садоводческих товариществах приезжают сюда только на сезон выращивания урожая, а затем возвращаются на свое постоянное место жительства.

Но это в теории. На практике во многих СНТ давно проведены все коммуникации, необходимые для жизни. И есть дачники, которые живут в садоводческих товариществах круглогодично. В то же время, на землях, предназначенных для строительства, владельцы участков обустраивают огороды, разбивают грядки, выращивают урожай.

Как купить земельный участок – инструкция для новичков

Решив купить участок земли для строительства дома, не все понимают, с какими сложностями придется столкнуться. Большинство покупателей, как правило, обращают внимание на видовые характеристики земли, и не учитывают ряд факторов, которые будут оказывать влияние на дальнейшее качество жизни в доме.

Сегодня мы расскажем, как правильно выбрать и купить земельный участок, что нужно тщательно изучить перед заключением договора купли-продажи, и как грамотно провести сделку.

Расположение и особенности земли

Деревня или коттеджный поселок

При выборе участка для строительства, прежде всего, нужно определиться, будет ли это дом в деревне или в организованном коттеджном поселке. В каждом из этих вариантов есть свои плюсы и минусы. Кто-то предпочитает спокойную уединенную жизнь в деревне, а для других важно наличие хорошей инфраструктуры и высокого уровня обслуживания. Управляющая компания в коттеджном поселке снимает ряд проблем, с которыми могут столкнуться собственники домов в деревне, но общее обслуживание дома и прилегающей территории обойдутся дороже. Как правило, участки в коттеджном поселке продаются с подведенными коммуникациями, многие предлагают участки с подрядом, что значительно облегчает процесс строительства дома.

При покупке земельного участка, например, в Московской области говорить о хорошей транспортной доступности сложно. Тем не менее, есть менее загруженные направления, а значит, добираться до загородного дома будет проще. Направление напрямую влияет на стоимость земли. Так, западное, юго-западное и северо-западное направления традиционно считаются дорогими. На юге, востоке и юго-востоке Московской области можно купить участок значительно дешевле.

Для многих покупателей решающее значение при выборе места для строительства дома имеет наличие инфраструктуры. Поэтому нужно выяснить, есть ли в пределах доступности магазины, больницы, школы. Особенно это важно для семей с детьми и пожилых людей. Например, в коттеджных поселках Подмосковья проблем с этим обычно не возникает. На территории коттеджного поселка, особенно если это поселок бизнес-класса, есть все необходимое для жизни и развлечений. Частные школы, сады, досуговые центры, магазины и фитнес-центры – жители могут получить необходимые услуги, не покидая поселок.

При выборе земли необходимо учесть геометрию участка, уровень грунтовых вод, наличие вблизи пустырей, свалок, заброшенных строительных объектов и вредных производств. Например, близкое залегание грунтовых вод потребует серьезных финансовых вложений в обустройство фундамента и дальнейший уход за землей. Если не планируется сложных ландшафтных проектов, лучше выбирать участок правильной формы с минимальными перепадами высоты, что поможет избежать затрат на его выравнивание.

Документы на участок

Итак, расположение, характеристики земли, цена на участок вас устраивают. Самое время проверить документы и начинать оформление сделки. На этом этапе мы рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

Если границы не вынесены, требуется провести межевание, иначе впоследствии могут возникнуть конфликты с соседями о границах собственности.

Строительство дома разрешено не на каждом участке. Например, жилой дом можно построить на землях поселений с разрешенным видом использования личного подсобного хозяйства и индивидуальное жилищное строительство. О различиях между ИЖС, ЛПХ и СНТ мы писали ранее в нашем блоге .

У продавца должны быть правоустанавливающие документы на собственность. При покупке по доверенности нужно изучить ее срок и убедиться, что в ней указан именно продаваемый объект недвижимости. Если продавцом является юридическое лицо, документы также должны быть оформлены соответственно. Объект не должен иметь обременений, информация об этом указывается в выписке из ЕГРН.

Особенности сделки

После проверки документов можно оформлять землю. Первый этап – подписание договора купли-продажи участка, в котором прописываются данные сторон, цена, порядок оплаты, указываются все данные объекта (площадь, адрес расположения, категория земли с разрешенным правом использования, кадастровый номер).

В Росреестр подаются следующие документы:

• паспорта всех сторон сделки;
• заявление;
• договор купли-продажи (в трех экземплярах);
• согласие супруга продавца (если собственность приобреталась в браке);
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• квитанция об уплате госпошлины;
• акт приема-передачи земли.

Будьте внимательны на каждом этапе выбора и оформления земельного участка. Если у вас нет возможности самостоятельно проверить все данные, лучше всего обратиться к профессиональному юристу и риэлтору.

Коммуникации решают все

Решившись на покупку земельного участка под жилищное строительство и ведение личного подсобного хозяйства, нужно отдавать себе отчет в том, что без коммуникаций это просто кусок земли, и ничего больше. То есть к «чистой» стоимости самого участка мысленно сразу плюсуете стоимость проведения газа, света и воды.

Со светом все просто: как правило, он проведен. С водой тоже не много хлопот: в принципе она есть везде, вопрос только в том, на какой глубине. Это можно выяснить у соседей или воспользоваться услугами геодезиста, потому что на каждом участке ситуация может складываться по-разному.

Сложнее всего с газом. Но это, в первую очередь, проблема тех, кто решил строиться капитально: всерьез и надолго. Проблемы с мощностями сейчас испытывают буквально все. Поэтому перед тем, как купить участок в понравившемся вам месте, сразу идите в газовое хозяйство, водоканал и электросеть, чтобы выяснить, какие мощности вам смогут выделить под новый дом. В принципе купить дополнительные мощности не проблема, но это не просто большие, а очень большие деньги.

Простая арифметика: если, например, от основной газовой трубы до вашего участка надо протянуть 300 метров коммуникации, то на это уйдет не меньше миллиона. Конечно, можно строить дома и на альтернативном топливе (дизельном котле, например), но это тоже удовольствие не из дешевых.

Внутренняя инфраструктура

Для жизни на природе нужен минимальный набор инфраструктуры: дороги, электрические и газовые сети. В последнее время растет спрос на оптоволоконные сети. Для коттеджных поселков также особо выделяют забор по периметру, вне зависимости от того, расположен он в поле или рядом с населенным пунктом. Но этот фактор, скорее, психологического свойства.

1. Сады

В советских садах газа, как правило, нет, и нет условий, чтобы он когда-нибудь там появился. Хотя бывают исключения. К примеру, садовое товарищество «Берёзка» под Арамилью и несколько СНТ в пос. Прохладном. Но эти сады даже риэлторы рассматривают, скорее, как коттеджные поселки. Электричество номинально есть во всех СНТ. Другое дело, что большинство садовых товариществ было сформировано много лет назад, и объем электроэнергии на каждый участок может быть выделен по нормам советского времени. Более того, есть примеры, где разница в нагрузке различается даже по улицам одного садового товарищества. У соседа напротив, могут быть постоянные перебои. Но как показывает жизнь в советских садах уже не один десяток лет, жизнь в них вполне крестьянская, автономная, включая колодец и туалет, и перебои с электроэнергией для закаленных трудностями собственников не страшны. Но нелишним будет перед покупкой земли в СНТ советского образца сделать запрос в энергоснабжающую организацию – существуют ли возможность увеличения мощности электросетей в данной местности. Если электроснабжением территории занимается одно из подразделений МРСК, то запрос можно сделать через интернет-приёмную компании, или посетив один из центров обслуживания клиентов .

2. Коттеджные посёлки

От садовых товариществ коттеджные поселки современного формата отличаются, прежде всего, планировкой мест общего пользования и дорог. Внутренние дороги в коттеджном поселке планируются более широкими. Покрытие может быть любым. В более дорогих проектах – асфальтовая срезка и даже асфальтовое покрытие. В демократичных – отсыпка щебнем. Есть примеры и вовсе с наезженным грунтом.

Обычно в коттеджных поселках первыми строят не газ, а детскую площадку. Но на это внимание обращать стоит в последнюю очередь. Часто площадка пустует, дети в садике или в школе. А вот если в поселке плохо с электросетями и газом, то детская площадка уже вроде бы и ни к чему.

С электричеством – ситуация неоднозначная. В разных поселках – разная мощность на дом. Тут тоже нужно использовать информацию только от поставщиков энергоресурсов, как самую достоверную.

С газом тоже могут быть «сюрпризы». Но в каждом отдельном проекте надо оценивать ситуацию индивидуально. Если поселку больше 5 лет, а газа все еще нет, то стоит задуматься. И дело может быть не только в застройщике. Ситуацию могут тормозить и сами государственные организации. Но кто бы ни был причиной, если газа нет через 5-6 лет, лучше подождать с покупкой. Даже если застройщик показывает бумагу о тех. присоединении к газовой сети. Однако, если поселок молодой, то стоит учитывать фактор времени. Застройщик мог просто не успеть сделать все работы по газу. Тут уж решать покупателю, верит он в светлое будущее этого поселка или нет.

Вопрос о возможности газификации посёлка следует направлять в АО « Газпром газораспределение Екатеринбург ». Это можно сделать электронным письмом на имя заместителя генерального директора по строительству и инвестициям Шейна Максима Геннадьевича по адресу [email protected].

3. Деревня/частный сектор

Застройка в частном секторе, это, как правило, уже сформированный район с подъездными дорогами и инженерными сетями. Однако часто в объявлениях о продаже можно встретить такую формулировку «газовая труба по периметру участка». И это вовсе не означает, что к ней можно подключиться.

Про ИЖС: особенности, плюсы и минусы

Индивидуальное жилищное строительство представляет собой участок, расположенный в населенном пункте. Приобретая в собственность участок ИЖС, вы имеете право построить жилой дом не более трех этажей в высоту. Таким образом, с точки зрения реализации строительных работ земля ИЖС – наиболее подходящий вариант. У вас не будет проблем с получением разрешения на строительство.

Плюсы участка ИЖС:

• Владелец жилья на участке ИЖС может рассчитывать на присоединение дома к электрической и газовой системам, а также к системам водоснабжения и канализации;
• После завершения строительства дому присваивается адрес, что значительно облегчает процедуру регистрации прав собственности;
• Не возникнет проблем с пропиской;
• Участки расположены на территории с развитой социальной инфраструктурой;
• Благодаря тому, что построение на участке будет иметь статус жилого объекта, вы сможете оформить налоговый вычет.

Минусы участка ИЖС:

• При строительстве и эксплуатации объекта на участке необходимо строго соблюдать все регламентированные требования;
• Высокая цена приобретения и кадастровая стоимость;
• Запрещается перерабатывать сельхоз продукцию в коммерческих целях, а также строить объекты производственного или коммунального пользования.

Работа над ошибками: как исправить наложение земельных границ

Многие участки в России пересекаются и накладываются друг на друга. Собственник может не знать, что де-юре занимает часть чужой земли, но это не спасет его от штрафов и опасности потерять «кусок» своего участка. Эксперты рассказали, как привести юридические границы в кадастре в соответствие с фактическими до суда или в суде, а когда этого и вовсе не стоит делать. Они посоветовали, когда есть смысл покупать участок с пересечениями, а когда нет, и поделились, как проверить землю перед сделкой.

Наложение участков – распространенная история, а виноваты в этом обычно кадастровые инженеры. Например, они неверно определили координаты поворотных точек, не учли фактическое расположение объектов. “Уехать” в сторону может целая улица или даже поселок – это происходит в случае так называемого “линейного смещения”, когда межевание проводилось давно и плохо, а вместо натурных замеров недостающие точки дорисовывали на бумаге, рассказывает руководитель практики “Межевание, кадастр, регистрация” “Содружества земельных юристов” Юлия Бузанова.

Но главное различие смещений не в их типе, а в том, затрагиваются ли права соседей. Если да, то пересечения могут быть чреваты не только спорами с соседом, но и административными штрафами по ст. 7.1 КоАП за самовольное занятие чужого участка (например, забором, домом, баней и т. п). Они рассчитываются в процентах от кадастровой стоимости занимаемой земли, но составляют не менее 5000 руб. для физических и не менее 100 000 руб. для юридических лиц. Штрафуют за это все чаще, причем не только злостных нарушителей, но и тех, кто не знал, что определенный “кусочек” не входит в его участок, делится Бузанова. Что еще хуже, можно потерять часть участка, чьи границы пересекают другие, предупреждает управляющий партнер Адвокатского бюро “Юг” Юрий Пустовит.

Вопрос исправления наложений актуален еще и потому, что с 1 января 2018 года вступит в силу запрет на любые сделки с участками, не имеющими официальных границ. Их 59%, согласно данным Росреестра конца 2016 года. Чтобы продать или завещать землю, необходимо уточнить ее границы. А в случае наложений в более выгодном положении окажется тот из соседей, кто первым провел межевание и поставил участок на кадастровый учет.

Если собственники столкнулись с пересечениями, юридические границы надо приводить в соответствие с фактическими. Для начала стоит попытаться решить проблему мирно.

1. Досудебное урегулирование

Если ошибка в реестре (дело рук кадастрового инженера), то Росреестр обязан исправить ее, когда получит подтверждение такой ошибки (корректный межевой план). Но чиновники обычно осторожничают, если видят риск спора с соседями, а чаще всего он есть. Поэтому придется согласовывать с ними межевой план. Самое главное – заручиться их согласием: оно поможет решить вопрос без суда.

Бузанова советует обратиться в Росреестр и в том случае, если кто-то из соседей отказался подписать акт согласования границ. Чиновники, конечно, отклонят заявление. Но их официальный отказ подтвердит, что заявитель соблюдал обязательный претензионный порядок. И что единственный для него выход – обратиться в суд.

В деле А65-14074/2016 судья Верховного суда отказался передавать жалобу на рассмотрение в экономколлегию, поскольку заявитель не доказал, что соблюдал досудебный порядок.

2. Обращение в суд: заявить правильные требования

В практике сложилось два подхода: оба распространенные, но лишь один из них правильный.

– Иск об исключении из госудаственного кадастрового учета сведений о границах участка, который поставлен на учет с ошибкой (как, например, в деле А13-12775/2016). В некоторых регионах суды делают только так, но этот способ неверный, утверждает Пустовит. Ведь если исключить сведения о границах участка, он сам перестанет существовать как объект права, поясняет юрист. В то же время п. 3 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости разрешает исправлять реестровые ошибки, если это “не влечет возникновение, прекращение или переход зарегистрированного права собственности”.

– Иск о корректировке в ГРН сведений о границах и площади земельного участка (как в деле А09-4250/2016). Такие требования Пустовит считает верными: нужно исправить границы объекта, который поставлен на учет с ошибкой, заменить одни координаты на другие, даже если придется “обрезать” часть площади соседа.

3. Обращение в суд: определить состав ответчиков и третьих лиц

Если орган Росреестра отказал в исправлении границ, Бузанова советует привлечь его ответчиком, в противном случае – третьим лицом. В то же время суды могут быть разного мнения о роли Росреестра в процессе, предупреждает она.

Гражданская коллегия Верховного суда отправила на пересмотр «земельное» дело 4-КГ15-38, потому что нижестоящая инстанция не предложила истцу привлечь ответчиком Росреестр. Но это надо было сделать, ведь именно он виноват в кадастровой ошибке и ему ее исправлять после разрешения спора.

Кроме того, обязательно привлечь к делу всех, чьи интересы могут быть затронуты в ходе исправления границ.

4. Обращение в суд: рассмотрение иска

В суде необходимо доказать реестровую ошибку. В этом пригодится не только межевой план, полученный до суда, но и при необходимости судебная землеустроительная экспертиза, которую назначают по ходатайству стороны. Специалист не только ответит на вопрос о причинах наложения, но и предложит варианты, как его можно исправить.

Суд же выяснит, чьи границы появились на местности раньше – здесь действует принцип «Кто первый их в кадастр внес, тот и прав», рассказывает Бузанова. Еще суд узнает, какова причина ошибки и правомерно ли собственник владеет земельным участком в конкретной площади и конфигурации, продолжает юрист.

Суды могут отказаться удовлетворять требование об исправлении ошибки, потому что есть спор о праве. Это причина абсолютного большинства всех отказов, но они не основаны на законе, уверяет Пустовит.

Суды, которые отказывают в иске об исправлении реестровой ошибки из-за спора о праве, никогда не объясняют, почему его там не может быть. Какая норма права не позволяет быть спором о праве делу об исправлении ошибки? Ведь разрешают его в исковом производстве, которое как раз для этого и предназначено. К тому же суды всегда исследуют, на каком правовом основании участки принадлежат каждой из сторон.

Управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит

Перед покупкой: проверить кота в мешке

Как видно, процедура исправления наложений непростая и может стоить много денег и времени. Но главная сложность, пожалуй, не в бюрократических барьерах, а в конфликте интересов, который может отодвинуть решение проблемы на долгие годы.

В нашей практике в Солнечногорском районе Московской области группа земельных участков де-юре смещена на несколько метров. В итоге некоторые (в том числе производственные) здания расположены фактически на соседних территориях. Ситуация затронула нескольких землепользователей, поэтому они уже несколько лет боятся поднимать этот вопрос.

Антон Шаматонов, партнер «Мозго и партнеры»

Вместо того, чтобы решать проблему (или же не сумев решить), собственник может захотеть продать свой участок. А иной продавец и вовсе не знает о наложении границ, если он долго владел землей и к нему не предъявляли претензий. Такие участки “со скелетом в шкафу” продаются достаточно часто, отмечает Бузанова. Обычно покупателям достаточно кадастрового плана, поэтому о расхождениях они узнают позже, когда нужно, например, разделить участок, или возник спор с соседом, рассказывает Елена Черкасова из юрфирмы “Мозго и партнеры”. По ее словам, покупатели редко узнают о наложении границ на этапе приобретения объекта, но если уж узнают – это должно многих отпугивать, особенно если есть другие варианты.

Чтобы избежать проблем в будущем, есть смысл проверить участок, прежде чем отдавать за него деньги. Надо не только свериться с ЕГРН, но и попросить кадастрового инженера показать на самом участке его юридические границы. Это рекомендует Юлия Жадан из АБ “Степанов и Аксюк”. Проверять нужно и застроенные, и незастроенные участки, настаивает она.

Если проблема с покупаемым участком не глобальная (например, забор огораживает пустующий участок земли или пересечение границ не нарушает прав соседей), можно прикинуть, сколько времени и сил уйдет на исправление недостатка. Тогда будет ясно, стоит ли просить продавца о скидке или предложить ему привести все в порядок самому.

Руководитель практики “Межевание, кадастр, регистрация” “Содружества земельных юристов” Юлия Бузанова

Если реестровая ошибка обнаружилась после покупки, ее нужно исправить, не дожидаясь, пока ее заметят органы власти или соседи. Это поможет сберечь время, деньги и нервы, уверяет Бузанова. Если же ошибку невозможно исправить, это повод подать иск к продавцу об уменьшении цены или расторжении договора, заключает Пустовит.

Можно ли получить налоговый вычет?

Вправе ли покупатель участка в СНТ оформить налоговый вычет на участок?

Налоговый вычет предоставляется налогоплательщикам при одновременном соблюдении следующих условий:

• они обладают официальными доходами, облагаемыми НДФЛ;
• участок должен быть переоформлен в их собственность;
  на участке должна быть постройка, пригодная для проживания, которая куплена вместе с землей, либо возведена на нем позднее;
• целевое предназначение земли — ИЖС.

Последний пункт прямо указывает на тот факт, что оформить вычет на приобретение участка под садово-огороднические нужды нельзя, так как эта земля имеет иное целевое предназначение.

Таким образом, приобретение садового участка позволит гражданам заниматься на нем личным подсобным хозяйством для своих нужд.

Перед оформлением сделки нужно проверить, если ли у продавца все необходимые документы для продажи и последующей перерегистрации прав собственности. В их числе свидетельство о собственности, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, кадастровый паспорт.

При выборе участка в СНТ стоит обратить внимание на его местоположение и форму, на наличие построек и их характеристики, порядок вступления в СНТ.

Налоговый вычет на землю, купленную в садовом товариществе, не предоставляется.