Загрузка...Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве?
Основы закона ФЗ 214 для новоселов. Проблемы ДДУ
Но и он не идеален, и об этом лучше знать. И вот почему
Выполнение обязательство застройщиком не гарантирует никто. Особенно в кризисное время. Рынок нестабилен, материалы дорожают, банки, которые кредитовали отрасль, закрываются. Объект могут заморозить, а застройщика – признать банкротом. В этом случае даже при наличии грамотно составленного договора шансов вернуть деньги будет очень мало.
Что взять с банкрота?
Если застройщик признан банкротом, вы как участник строительства однозначно имеете право расторгнуть договор и потребовать компенсацию. (ст.9 п.1.1 214 ФЗ)
На вопрос «Что дальше?» – такого же однозначного ответа нет. Юридически подкованные граждане получают позицию в едином реестре кредиторов. Здесь главное не мешкать и понимать, чего хотите. Варианта два: попробовать вернуть вложенные средства или получить свои квадратные метры на любой стадии.
В обоих случаях быстрой и безоговорочной победы не ждите. Процедура банкротства – процесс запутанный. В реестре кредиторов тоже царит страшная неразбериха, и постоянно происходят подвижки.
Чтобы удовлетворить должников, придется распродать имущество по ценам, далеким от рыночных. Этих скудных средств на всех не хватит. Тем более, что дольщики по ФЗ №127 «О несостоятельности (банкротстве)» находятся в третьей очереди (после потерявших здоровье и сотрудников компании). Предстоят долгие судебные тяжбы. Пока они длятся, время и инфляция будут делать свое черное дело. Цена новой квартиры и сумма компенсации и к моменту ее получения будут далеки друг от друга как звезды в открытом космосе.
Поправки в 214 ФЗ от 1 января 2018 сократили по срокам процедуру банкротства. Теперь в отношении застройщика-банкрота вводится конкурсное управление. Это означает, что раньше каждое заявление дольщиков о включении требований в реестр рассматривалось арбитражным судом отдельно. Учитывая загруженность арбитражных судов, заявления могли висеть годами.
Теперь эту процедуру проводит конкурсный управляющий. Он самостоятельно рассматривает заявления участников строительства и включает их в реестр требований. Срок рассмотрения 30 дней. (по ст. 201.4 «О несостоятельности банкротстве» )
Появилось еще одно интересное нововведение, которое обещает защитить права граждан при банкротстве застройщика. Создан компенсационный фонд, куда застройщики обязаны делать взносы. В случае их банкротства участникам долевого строительства выплачивается возмещение из средств этого фонда или финансируются работы по завершению строительного объекта. (по ст 23.2 ФЗ о долевом участии )
Долгое время оставался нерешенным вопрос: а как узаконить право собственности на долю в незавершенном жилом доме? Получается, если застройщик банкрот, то кто будет продолжать строительство и вводить дом в эксплуатацию? Судебная практика такого рода рассматривается в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», но касается практически готовых объектов.
Законодатель последние годы всерьез взялся за решение этой проблемы. Результат – создание счета эскроу. Слово пугающие, но смысл приятен.
Если вы заключаете договор долевого строительства в многоквартирном доме, то вносите деньги для оплаты на специальные счета эскроу в уполномоченный банк, а не в рученьки застройщику, как было раньше. Во время строительства денежки спокойно хранятся в банке, и застройщик использовать средства на свои строительные нужды не сможет.
Так снижаются риски потери средств дольщиком, если строительство не закончится. (статья 15.5 ФЗ об участии в долевом строительстве )
Отсрочка на законных основаниях
Слово «банкрот» звучит как проклятие. Новоселы готовы пойти на многое, лишь бы его избежать. 214 закон предполагает наличие четких сроков сдачи объекта. Но то же закон позволяет передвигать эти сроки многократно. Надо только вовремя оповещать дольщиков (ст.6.п.3)
Истории известны случаи, когда сроки завершения строительства двигались на пять и более лет, но никто из дольщиков не бился в истериках и не обивал пороги судов. Ведь обращения в суд могут привести к банкротству. Тогда шансов никаких. А так глядишь, и свершится – дом все же закончат. Ну не в этом году. Не в следующем. Мы же в России. Здесь про обещания даже пословицы есть.
Застройщики бессовестно манипулируют страхами. Они давно изучили извилины в мозгах новоселов и докопались до глубин истерзанных душ. Душе проще принять несколько месяцев отсрочки сдачи дома, чем мысль о беготне по судам ради компенсации или теоретическую возможность банкротства компании.
Изменение фактической площади жилья
Часто застройщики пользовались тем, что после заключения договора могли менять квадратуру жилплощади по своему устромотрению. Никаких законодательных ограничений в этом плане не было.
Когда радостный дольщик приходил принимать квартиру, застройщик также радостно просил доплатить по договору – площадь же объекта стала больше.
Законодатель положил этому беспределу конец. По крайней мере попытался. С 2017 г. допустимыми считаются отклонения не более 5% от общего метража жилья. Показатели, превышающие эти пределы – основание для расторжения договора через суд. (п. 1.1. ст. 9 ФЗ “Об участии в долевом строительстве”)
Законы законам рознь
Вопросы качества нового жилья и количества квадратных метров в закон регулирует. Иное дело – законы человеческого разума. Подсознательно мы выбираем тот путь, который проще.
Изменения в проектную документацию вносятся после согласования с дольщиками. Это закон. Но будущему новоселу легче согласовать изменения и доплатить за лишние пару метров, чем писать запросы, бегать по инстанциям, затягивать таким образом сроки строительства без гарантированного результата. И этот выбор находятся вне сферы юриспруденции.
214ФЗ для новоселов благо. Прорехи очевидны, но не критичны. Заучите парочку простейших алгоритмов, для выбора надежной строительной компании, которая не обанкротится, или сумейте быстро разглядеть опасные признаки, правильно на них отреагировать – и вы счастливым образом избежите финансовых и прочих дыр.
Мы подготовили для вас памятку новосела. Пользуйтесь при выборе застройщика, чтобы быть во всеоружии
1. Проверяем отзывы о застройщике:
— Много ли объектов застройщик строит?
— Давно ли работает на рынке строительства и какая репутация?
— Имеются ли судебные споры по качеству и факту передачи построенного помещения?
— Как часто и на какие сроки застройщик опаздывает со сдачей объектов?
— Имеются ли случаи долгостроев и недостроев?
С 1 января 2018 года эту информацию можно найти на сайте Единого реестра застройщиков.
2. Устанавливаем, соответствует ли застройщик требованиям Закона N 214ФЗ, действующим с 2018 года:
— застройщик должен иметь статус специализированного застройщика;
— иметь опыт в строительстве не менее 3 лет;
— застройщик одновременно строит лишь один объект (согласно п. 1.1 ст. 3 Закона N 214ФЗ с 01.07.2018 застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство);
— у застройщика есть лишь один счет в банке;
— застройщик не «закредитован» (размер задолженности — не более 1% от стоимости строительства).
— у застройщика нет спорной (оспариваемой) недоимки по налогам;
— застройщик не находится в стадии банкротства или ликвидации.
3. Заключаем договор
В законе нет определенной формы ДДУ, есть только пять обязательных условий, которые нужно предусмотреть: предмет договора, дата передачи объекта, цена договора, гарантии застройщика, страхование ответственности застройщика. Все они подробно расписаны в ФЗ “Об участии в долевом строительстве…”
Важно учесть следующие тонкие моменты:
в договоре должна быть указана подробная информация о компании-застройщике: полное наименование и адрес организации, номер и дата свидетельства о регистрации
важно, чтобы в ДДУ и проектной декларации была одна и та же компания, и именно она являлась правообладателем или официальным арендатором участка, где проходит строительство
должен быть отражен порядок и условия пересмотра стоимости объекта, а также указаны случаи, когда это возможно
Общие требования к оформлению договоров
Договор долевого участия в общем своем смысле является таким же документом, как и любое другое соглашение, заключенное между двумя и более лицами. А потому правила его составления подчинены общим требованиям деловой практики.
Любой договор должен включать в себя обязательные разделы. Такое условие распространяется и в отношении ДДУ. А потому общая структура договора содержит в себе следующие составные части:
- Вводная часть.
- Дата и место составления документа.
- Стороны (в случае ДДУ – дольщик и застройщик).
- Предмет договора (является существенным условием любого договора).
- Права и обязанности сторон.
- Цена договора и порядок расчетов.
- Срок действия соглашения.
- Порядок прекращения и изменения отношений.
- Способы разрешения спорных вопросов.
- Прочие условия, относящиеся к каждому конкретному виду договора.
- Реквизиты и подписи сторон.
И хотя концепция подобных требований больше рекомендательного характера, не стоит ими пренебрегать. С одной стороны – это не существенные требования ДДУ. С другой – их соблюдение сделает документ аккуратным и приятным для работы, в то время как произвольное оформление может повлечь за собой исключительно недоверие и дополнительную вычитку.
Комментарии (36)
Людмила, спасибо за комментарий.
К сожалению, с этой «несуществующей кошкой» я столкнулся непосредственно на практике :). Клиент, физическое лицо, «выторговал» себе у застройщика право на односторонний отказ, однако благодаря вышеупомянутой норме, реализовать это право в договоре он не смог. Навряд ли предоставленное ему договором право на односторонний отказ можно было бы истолковать как ущемляющее его интересы.
Кроме того, ДДУ может быть заключен не только в личных, но и в предпринимательских целях. Однако из-за рассматриваемой нормы и в этом случае стороны правилом п.3 ст.310 ГК РФ воспользоваться не смогут.
Более того, чуть выше приведенного Вами пункта ст.310 ГК указано:
«В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.»
Именно этого права, по непонятной мне причине, нас лишил законодатель в ч.1.2 ст.9 ФЗ №214-ФЗ.
Хотя, «спешка», не спорю – причина!
« Тем, что спектр его действия прямо ограничивается ч.1.2 ст.9. Иными словами, в ДДУ можно предусмотреть право на односторонний отказ участника, но только за нарушение каких-либо обязательств застройщиком. »
Дмитрий, согласна с Вами и Вашей позицией. Уже более года длится дело по признанию доплаты за якобы «увеличение» проектной площади квартиры незаконной на основании того, что застройщик на стадии заключения договора «случайно» занизил проектную площадь квартиры, с тем, чтобы после получения разрешения на ввод потребовать доплаты в существенном размере. Мы бы и с радостью воспользовались расторжением, так как таких средств не имеется, однако вынуждены признавать доплату недействительной, так как формально, доплаты предусмотрены договором и действия застройщика представлены правомерными.
ВСЕ выяснилось после получения разрешения на ввод, из которого следует, что в объем строительства по МКД и квартирам не изменился в сторону увеличения и когда мы получили проектную документацию на квартиру из органов Росреестра после
отклонения ходатайства об истребовании доказательств, из которой следовало, что застройщик задолго до заключения договора с участником знал реальные проектные площади, однако указал в договоре иные, заниженные и не соответствующие проектной документации в нарушении ст.4 ч.4 214-ФЗ площади.
На поверхности действия застройщика выглядят правомерными, так сдан дом и потребована доплата соответственно проектной документациии, однако, чтобы доказать обман при подписании, пришлось самим искать пути получения проектной документации, которую застройщик отказался представить и даже суду предоставил документацию, не основанную на проекте. Это практикуют многие крупные застройщики.
В такой ситуации вместо расторжения договора приходится признавать доплату недействительной, так как прошло достаточно времени с момента заключения.
Очевидно, что многие крупные застройщики злоупотребляют правами, однако доказать это нередко затруднительно и в такой ситуации расторжение со столроны участника было бы оптимальной позицией. С принятием обсуждаемой нормы участник дополнительно лишается права расторжения в такой ситуации, так вместо расторжения в одностороннем порядке вынужден доказывать злоупотребление и недобросовестность застройщика в неравных для отребителя условиях. Вот такой гвоздь…
Спроси.дом.рф – ваш проводник в мире жилья. Здесь вы найдете подробную информацию по любым жилищным вопросам и сможете бесплатно проконсультироваться с экспертами ДОМ.РФ.
Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.
ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.
Анализ развития конкурентной среды на рынке ипотечного кредитования на 1 октября 2021 г.
Конкурентный анализ — 2021 г.
Дайджест: жилищная сфера Китая
Дайджест в жилищной сфере — 2021 г.
Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):
На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.
На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.
Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.
при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.
Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.
Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.
Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.
161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.
