Долги бывшего собственника по коммунальным платежам

Почему бывший собственник отвечает по долгам за проданную квартиру?

Прежнюю хозяйку обязывают платить за квартиру, которую она продала в 2017 г. Что в таком случае делать?

В редакцию «АГ» за советом обратилась женщина, которая продала квартиру еще в 2017 г., но по-прежнему вынуждена отвечать по долгам за нее. Попробуем разобраться в ситуации.

Проверить квартиру на долги

Один из этапов проверки квартиры перед покупкой – наведение справок о наличии/отсутствии долгов по коммунальным/жилищным платежам и взносам на капремонт.

Если платёжные квитанции на квартиру приходят из Единого расчетного центра – ЕРЦ (а таких квартир в Екатеринбурге – подавляющее большинство), то проверить баланс можно онлайн на сайте ЕРЦ . Это можно сделать даже не зная пароля личного кабинета владельца продаваемой квартиры. Но надо знать номер лицевого счёта (десять цифр в верхнем левом углу квитанции). На сайте ЕРЦ надо зайти в раздел «Личный кабинет», там выбрать строку «Оплатить без регистрации», после чего произойдёт переход на страницу «Фрисби». Здесь в окошко вбить номер лицевого счета, и система показывает текущий баланс на сегодняшний день.

Чем может грозить покупка квартиры с долгами?

• Придется платить из своих. За капитальный ремонт точно, если вы вовремя не проверили наличие задолженностей, то долги будут вашими. Другое дело – невыплаты по коммунальным платежам. Несмотря на то, что по закону они остаются за прежним владельцем, не все покупатели это знают. Купив квартиру уже с долгами, некоторые новые собственники идут возвращать чужие задолженности, думая, что так и должно быть. А кто-то не может найти продавца и также сам расплачивается не за свои «грехи».
• Неприятные отношения с управляющей компанией. Нередки случаи, когда коммунальщики, видя, что с предыдущего собственника-должника ничего не получить, переключаются на новых жильцов. И начинают требовать с них немедленного погашения. Они могут грозить отказом в переоформлении счета на новое лицо или вообще обращением в суд.

Важно! Все подобные требования управляющей компании или ТСЖ вне закона, и они могут считаться вымогательством. Не стоит бояться и идти на поводу у коммунальщиков.

Чтобы УК перестала вас доставать, нужно подать заявление с требованием прекратить выставление счетов за чужие долги. К заявке прикрепить копию договора купли-продажи и акт приемки квартиры, если там прописана информация о снятии показаний со счетчика. Если УК не перестает слать письма, тогда можно смело обращаться в прокуратуру или суд.

• Сделку могут признать недействительной. В том случае, если квартиру нельзя было продавать по закону. А бывший хозяин смог провернуть сделку. Дело в том, что, если человек долго не платит по счетам, управляющая компания может обратиться к судебным приставам. И исполнители вправе арестовать жилье.Тогда все действия с ним с этого момента будут считаться недействительными. И сделку могут расторгнуть по суду. И если документы при ее заключении были оформлены не в пользу покупателя, тогда можно очень долго добиваться возврата денег или не получить их вовсе.

Чтобы не попасть в подобные неприятные ситуации, нужно вовремя понять, есть ли задолженности. Узнать это можно благодаря самостоятельной проверке. Потому что иногда даже риелторы, видя легкомысленность покупателя, могут скрыть правду о задолженностях.

Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ

Перед тем, как подписать договор купли-продажи недвижимости, обязательно потребуйте у продавца справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, которыми пользовались прежние владельцы жилья. Такую справку продавец объекта недвижимости может взять в ЖЕО или ОСМД. Также, во избежание проблем, можно попросить продавцов предоставить вам копии последних квитанций по оплате коммунальных услуг, в которых четко будет прописано о том, сколько было начислено и оплачено по адресу жилья, которое вы собираетесь приобрести. Можно еще и самостоятельно пообщаться с балансодержателем дома и всеми организациями, предоставляющими коммунальные услуги, но этого практически не делает никто.

Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ

Если вы все-таки купили жилье без вышеупомянутых превентивных действий или получили справку о отсутствии задолженности по коммуналке от продавца, которая оказалось поддельной и в результате понимаете, что долги бывшего собственника квартиры перешли к вам – не паникуйте, выход есть.

Согласно статьям 66, 67, 162 ЖК Украины за пользование жилым помещением, которое принадлежит гражданину на праве частной собственности должна уплачиватся плата за содержание дома, придомовой территории и плата за потребленные коммунальные услуги.

Пунктом 1 части первой статьи 20 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» предусмотрено право потребителя получать своевременно и соответствующего качества жилищно-коммунальные услуги согласно законодательству и условиям договора на предоставление жилищно-коммунальных услуг, при этом такому праву прямо соответствует определенный пунктом 5 части третьей статьи 20 настоящего Закона обязанность потребителя оплачивать жилищно-коммунальные услуги в сроки, установленные договором или законом.

На основании вышеуказанных норм закона потребители обязаны оплатить жилищно-коммунальные услуги, если они фактически пользовались ими.

Но не смотря на это, поставщики коммунальных услуг не спешат списывать долг за те коммунальньные услуги, что не были своевременно оплачены бывшим владельцем жилья и соответственно перешли к новому хозяину. Нужно заметить, что если вы купили квартиру с долгами и не знаете как от них избавится, поставщики коммунальных услуг могут угрожать вам подачей иска в суд с требованием взыскать ту задолженность, котороя накопилась. Часто бывает, что такие организации обращаются в суд с заявлением о выдаче судебного приказа о котором в дальнейшем в силу самых разных обстоятельств новый хозяин может и не знать. Если же они обращаются в суд с иском к новому владельцу квартиры, то в большенстве случаев суд отказывает в удовлетворении иска о взыскании задолженности за коммунальные услуги с прежнего владельца, так как он ненадлежащий ответчик по делу.

Но для того, чтобы потом не обжаловать решение суда касаемо взыскания с вас (нового владельца недвижимости) задолженности за коммуналку предыдущего владельца недвижимости и не задумыватся о том, должен ли новый собственник платить долги по квартплате, советуем сразу же после выяснения того факта, что задолженность все-таки есть – обращаться с претензией до того, кто надает вам такие услуги. Если такое обращение будет безрезультатно, то следующий шаг — это обращение в суд.

Итак, запомните: в случае если купили квартиру с долгами – ваш алгоритм действий следующий:

• Составляете претензию к поставщикам коммунальных услуг у которых есть задолженность;
• Готовите иск с требованием исключить из учета по вашему лицевом счету задолженность предыдущих владельцев квартиры за период до момента приобретения вами недвижимого имущества;
• К иску додаете нужные доказательства: паспорт и код нового собственника жилья, договор купли-продажи, квитанции об уплате вами всех коммунальных услуг з момента приобретения недвижимости, копия претензии и если есть ответ на неё и другие;
• Подаете иск, который будет рассматриваться в порядке гражданского судопроизводства.

Судебная практика в случае когда купил квартиру с долгами по коммуналке

01.09.2020 года Верховный Суд в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда по делу № 686/6276/19 поставил точку в вопросе переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника. Так все три судебные инстанции пришли к единому мнению, что иск об исключении из учета по лицевом счету задолженности предыдущих владельцев квартиры за период до момента приобретения истцом недвижимого имущества должен быть удовлетворен.

При подготовке иска в аналогичной ситуации для решения проблемы должен ли новый собственник платить долги по квартплате, можете смело посылаться на вышеупомянутое судебное решение и быть уверенным в том, что закон на твоей стороне.

Для получения индивидуальной консультации по вопросу «отвечает ли новый собственник квартиры по долгам старого собственника» воспользуйтесь услугой нашего сервиса » Тендер на юридическую услугу «.

Автор консультации: Подреза Ирина Васильевна

Юрист предупредил, кому придется оплатить чужие долги по ЖКХ

Новых собственников квартир заставят платить по долгам ЖКХ, которые накопили предыдущие владельцы. Такой законопроект подготовила и направила в Минстрой ассоциация «ЖКХ и городская среда». Зачем нужен этот закон, и действительно ли новым собственникам придется раскошелиться? Об этом Bankiros.ru рассказал юрист Юрий Калинин.

Почему ассоциация сделала такое предложение?

По словам Калинина, инициатива связана с тем, что что коммунальщикам откровенно лень заниматься именно судебными разбирательствами с реальными должниками, и потому им проще попробовать «привязать» долги не к собственнику недвижимого имущества, как это сейчас реально определено действующим законодательством, а «за квартирой», по сути, перекладывая свои обязанности на людей.

«Именно отсюда растут ноги у проблемы, когда собственник, купив нормально квартиру, вдруг резко начинает получать счета с дикими долгами, про которые «вспомнили» в управляющей компании», – отметил юрист.

Он уверен, что судебный путь реального взыскания долгов может значительно увеличить и собираемость коммунальных платежей, особенно, по недобросовестным жителям квартир, находящихся в пользовании по договорам социального найма, так как долги это основание для его расторжения и, соответственно, выселения. Однако на практике такое происходит крайне редко, если только жители совсем уж беспредельничают.

«Учитывая суммы задолженностей и у владельцев приватизированных квартир, часто весьма не бедных, но не платящих исключительно по своим принципиальным соображениям, то именно в судебном порядке собираемость долгов можно реально повысить», – сказал Калинин.

Всех заведут в тупик

Юрист убежден, попытка «повесить» старые долги на новых собственников – юридический тупик, потому что в абсолютном большинстве случаев по этим многолетним долгам еще и срок исковой давности пропущен, а требуют они часто за десятилетия. Так что такие долги могут легко зайти в безнадежные.

«Новые собственники, озверев от лихих счетов, будут судиться и тоже не платить», – заявил собеседник Bankiros.ru.

Он уверен, сама такая концепция и незаконна, и несправедлива, поскольку, кто долги сделал, тот и должен по ним отвечать.

Что говорит закон сейчас насчет передачи долгов?

Калинин рассказал, что в действующей законодательной системе ситуация выглядит так: задолженность числится не за квартирой, а за собственником, который ей владеет или владел. Новый собственник не отвечает по долгам предыдущего собственника. Об этом четко говорится в действующих нормах закона п.5 ст.153 ЖК РФ – «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги». Там указано, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение, собственник обязан вносить платы за такое помещение и коммунальные услуги.

Момент возникновения права собственности определяет п.2 ст.223 ГК РФ – «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору». В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги обязаны все собственники. Это положение законодательно регулирует ст. 210 ГК РФ – «Бремя содержания имущества», из чего следует, что новый собственник не отвечает по долгам предыдущего владельца недвижимости.

Но есть единственное исключение – это плата за капремонт. Калинин пояснил, что здесь закон не разделяет долги за бывшим и нынешним собственниками. Как только произошла смена владельцев по переходу права на объект, к новому владельцу переходит обязательство предыдущего по оплате за капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе и задолженность предыдущего собственника по оплате за капитальный ремонт.

Как не нужно продавать квартиру

У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.

Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .

Долги бывшего собственника по коммунальным платежам

Чужие долги: что делать, если вам досталась квартира с неоплаченными коммунальными счетами?

В прошлом выпуске рубрики «ЖКХ-ликбез» мы разобрались, чем жильцам грозят долги по коммунальным платежам и на какие послабления и меры господдержки они могут рассчитывать. Сегодня поговорим о том, что делать, если вам досталась квартира с коммунальными долгами.

Допустим, вы купили квартиру или получили её по наследству, а после оформления всех документов выясняется, что прежний владелец ходил в злостных должниках за услуги ЖКХ. Должны ли вы их оплачивать?

Квартира с довеском

Однозначного ответа на этот вопрос нет: всё зависит от того, как вы стали владельцем жилья и какие долги вам достались. В случае, если квартира переходит по наследству, то вместе с ней наследник получает в нагрузку все долги прежнего владельца (ст. 1112 ГК РФ). Долговая обязанность возникает с момента вступления в права наследования, поэтому, чтобы не усугублять ситуацию с коммунальными долгами, новый владелец должен сразу обратиться в управляющую компанию или РСО, уведомить о смерти бывшего собственника. Там же можно получить информацию о наличии/отсутствии задолженности по ЖКУ и указать сведения для направления квитанций на оплату коммунальных услуг.

Если вы купили квартиру с долгами за ЖКХ, здесь ситуация иная. Задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг привязана не к квартире, а к её владельцу, поэтому новый собственник квартиры не должен их оплачивать. А вот долги по взносам за капремонт переходят вместе с квартирой, так как вы стали новым собственником и на вас возложена обязанность содержания помещения, в том числе погасить долги прежнего владельца.

Чтобы не купить «долговую» квартиру, в момент заключения договора купли/продажи предложите продавцу предоставить или получите сами выписки по взаиморасчётам за коммунальные услуги и проследите, чтобы в договоре было указано, что задолженностей по квартире не имеется. Приложите их к акту приёма/передачи помещения, в том числе выписки по расчётам за взносы на капремонт, советуют юристы.

Что будет, если не платить?

Если за собственником числится долг за капремонт, к нему применяются все стандартные меры взыскания. Первым делом владелец счёта – Фонд капремонта УР или управляющая компания – предупредит вас о задолженности и начнёт начислять пени.

В отличие от долгов за ЖКУ размер пеней за капремонт не дифференцированный и составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день, начиная с 31-го дня просрочки.

Важно помнить, что жильцы обязаны оплачивать взносы за капремонт до 20 числа месяца, следующего за расчётным. Таким образом, например, пени за сентябрь будут начислены в случае, если сентябрьская квитанция не будет оплачена до 19 ноября.

Если должник не предпринимает никаких действий для погашения долга, тогда оператор счёта может обратиться в суд. Как правило, это происходит при накоплении большой задолженности, в несколько тысяч. На основании судебного решения выписывается исполнительный лист, и дело передаётся приставам.

У приставов есть целый арсенал для взыскания средств с должников. Они могут арестовать банковский счёт, например, или списать средства с других денежных поступлений, той же пенсии. При долге за ЖКУ свыше 30 тысяч приставы могут наложить запрет на выезд из страны.

Кому положены льготы?

Закон обязывает всех владельцев многоквартирных домов делать взносы за капремонт. Но и здесь есть исключения. Например, от платежей освобождаются жильцы домов, признанных аварийными, а также граждане старше 80 лет.

50-процентная скидка по взносам за капремонт положена также пожилым гражданам, достигшим 70-летнего возраста, а также инвалидам I и II групп и детям-инвалидам, гражданам, имеющим детей-инвалидов, героям СССР и РФ, полным кавалерам ордена Славы, инвалидам и участникам ВОВ и членам их семей, инвалидам и ветеранам боевых действий, гражданам, заболевшим из-за катастрофы на Чернобыльской АЭС, и членам их семей.

Льготы носят компенсационный характер. Это означает, что взнос должен быть оплачен полностью, а впоследствии гражданину возмещается часть средств. Размер компенсации рассчитывается, исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт и размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчёта субсидий (33 кв. м – для одиноко проживающего, 42 кв. м – для семьи из двух человек, 48 кв. м – для семьи из трёх человек).

Для получения компенсации по оплате капремонта нужно предоставить в МФЦ все необходимые документы, подтверждающие право на получение льготы. Заявление будет рассмотрено в течение десяти рабочих дней. Отправить документы можно и в электронном виде через портал «Госуслуги» или обратиться за помощью в районное отделение Минсоцзащиты.

Но перед тем, как начинать собирать документы, нужно погасить все задолженности за ЖКУ и капремонт, если они имеются.

Чтобы не платить по чужим долгам покупателю квартиры следует:

• до приобретения квартиры запросить у продавца справку об отсутствии/наличии долгов по жилищно-коммунальным платежам;

• самостоятельно запросить информацию о задолженности у поставщиков электроэнергии и водоснабжения;

• при совершении сделки обязательно подписывается акт приёма-передачи, где указаны все показания счётчиков холодного, горячего водоснабжения и электроэнергии;

• при наличии задолженности согласовать с продавцом до заключения договора купли-продажи квартиры порядок её урегулирования: оговорить срок для погашения задолженности продавцом или согласовать оплату через зачёт в стоимость продаваемой квартиры.

Между тем

Размер минимального взноса на капремонт в 2022 году в Удмуртии не изменится. Соответствующее Постановление № 513 принято Правительством УР.

– С начала года стоимость работ и стройматериалов возросла. Это отразилось не только на сфере строительства, но и капитального ремонта. Тем не менее, в условиях пандемии Правительство Удмуртии приняло решение не увеличивать размер взносов, чтобы не повышать финансовую нагрузку на граждан, – отметила директор НУО «Фонд капитального ремонта в УР» Диана НОВОМЕЙСКАЯ.

Напомним, последний раз в Удмуртии минимальный взнос на капремонт повышали 1 января 2020 года. Это произошло впервые с 2015 года. Размер взноса тогда был увеличен с 7 рублей 30 копеек за 1 кв. метр жилья до 8 рублей 70 копеек для домов с лифтом и с 6 рублей 70 копеек до 8 рублей – для домов без лифта.