Как расторгнуть договор с управляющей компанией?

Как расторгнуть договор с управляющей компанией?

• По-русски
• English
• Deutsch
• 中文

ПоискСлабовидящим

• Город
  

  Экскурсия по ОмскуДень городаКультураСпортИсторияВнешние связиГрадостроительствоУстав и символикаОкружающая среда и экология

• Администрация
  

  МэрПодразделенияОкругаКоллегиальные органыПресс-конференцииИнформация для СМИМуниципальная службаПротиводействие коррупцииИзбирательное право

• Новости
  

  Омск. Город трудовой доблести#СтопКоронавирусТрудоустройство в период пандемииФотоальбомыВидеоРемонт дорогДень Победы

• Развитие
  

  Социально-экономическое развитие и проектыНациональные проектыБюджет городаНалогиИнвестиционный паспортЗемля, недвижимость, рекламаПрограммы городаПредпринимательствоТарифы и энергосбережениеПовышение правовой культурыКомфортная городская средаПутеводитель инвестора

• Услуги и сервисы
  

  Паспорта муниципальных услугСлужба одного окнаО предоставлении услугПроверка готовности документовПроекты регламентов услугСостояние систем жизнеобеспеченияКружки, секции и курсы

• Законодательство
  

  Нормативно-правовые акты Администрации города ОмскаНормативно-правовые акты структурных подразделенийПроекты нормативно-правовых актовОбжалование муниципальных правовых актовОценка регулирующего воздействияАнтимонопольный комплаенсНезависимая антикоррупционная экспертиза

• Обращения граждан
  

  Обзоры обращенийО рассмотрении обращенияИнтерактивное обращениеТелефон доверия мэраЛичный прием руководителямиСтатистикаПрием 14 декабря

• Правовые консультации
• Разъяснения прокуратуры

Основания для расторжения договора с управляющей компанией

Причины расторжения договора между собственниками квартир дома и управляющей организацией регламентированы Гражданским и Жилищным кодексами РФ, а именно ст. 450 ГК РФ и ст. 162 ЖК РФ.

К ним относятся следующие доказанные факты:

• невыполнение/отказ УЖК от условий, предусмотренных в действующем договоре;
• некорректное/низкокачественное воспроизведение мероприятий по обслуживанию помещений, вентиляционных, коммуникативных и иных систем;
• сокрытие информации, сопряженной с деятельностью фирмы и расходом взимаемых денежных средств.

Также поводом к инициированию процедуры могут служить факторы, указанные в самом тексте соглашения сторон и сопутствующих правовых актах. Абсолютным основанием для аннулирования контракта служит окончание срока его действия.

Помимо этого законными причинами являются:

• обоюдное соглашение между исполнителем и заказчиками по разрыву договоренности;
• судебное постановление;
• общепринятое решение жильцов.

При присутствии одного из вышеизложенных обстоятельств, собственники вправе расторгнуть ранее заключенный договор. Следует учитывать, что некоторые аргументы для успешного выполнения процедуры потребуется подкрепить конкретными доказательствами.

Спроси.дом.рф – ваш проводник в мире жилья. Здесь вы найдете подробную информацию по любым жилищным вопросам и сможете бесплатно проконсультироваться с экспертами ДОМ.РФ.

Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.

ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.

Анализ развития конкурентной среды на рынке ипотечного кредитования на 1 октября 2021 г.

Конкурентный анализ — 2021 г.

Дайджест: жилищная сфера Китая

Дайджест в жилищной сфере — 2021 г.

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Как расторгнуть договор с управляющей компанией в суде?

Если собственники жилья в многоквартирном доме желают инициировать процесс досрочного расторжения представленного договора, то им требуется направиться в судебную инстанцию с исковым заявлением. Дела о расторжении договоров обозначенного типа рассматриваются в районном судебном учреждении. Аннулировать контракт до того как его срок подойдет к концу другим способом — невозможно.

Если после собрания жильцы многоквартирного дома решили направиться в судебную инстанцию, то им необходимо осуществить следующие действия:

• Для начала им требуется собрать документы, которые смогут доказать, что управляющая компания нарушала условия заключенного между ними договора;
• После им необходимо правильно составить коллективное исковое заявление;
• Следующим шагом является уплата государственной пошлины;
• В завершении собранный пакет документов и правильно оформленный иск направляется в суд по месту регистрации организации, с которой они желают расторгнуть договор.

Чтобы доказать, что управляющая компания не справляется с возложенными на нее обязанностями и произвести расторжение, необходимо подготовить материалы, которые могут подтвердить данный факт. К примеру, если согласно условиям ранее заключенного соглашения управляющая компания должна была осуществить ремонт в подъезде многоквартирного дома, и были собраны у собственников недвижимого имущества денежные средства за это, однако в оговоренный срок никакие работы не были произведены. В представленном случае жильцы имеют полное право направиться в судебное учреждение с исковым заявлением, в котором указать о желании инициировать процедуру досрочного расторжения договора.

Помимо иска требуется собрать документы, которые доказывают, что деньги были переданы представителям управляющей компании, а ремонт не был произведен. В качестве доказательств можно предоставить следующие документы: квитанции, свидетельствующие о перечислении денежных средств, а также письменно оформленные свидетельские показания, которые доказывают, что ремонт не был осуществлен.

Исковое заявление

Согласно общепринятым правилам, исковое заявление о расторжении представленного договора составляется в письменном формате. Однако требуется отметить, в настоящее время возможно оформление иска и в печатном виде. Вне зависимости от того какой способ составления искового заявления о расторжении контракта выберет инициатор прекращения дальнейших взаимоотношений, иск должен быть оформлен без помарок, исправлений, а также грамматических и пунктуационных ошибок. Помимо этого исковое заявление должно содержать только достоверную информацию. В противном случае иск не будет принят судом к рассмотрению.

Иск о расторжении договора с организацией, которая отвечает за предоставление различных услуг и управление многоквартирным домом, должен содержать следующие сведения:

• В вводной части документа требуется прописать полное наименование судебного учреждения;
• Далее указываются личные и контактные данные всех сторон данных договорных отношений, которые участвуют в судебном разбирательстве;
• После в центре листа необходимо написать полное наименование составляемого документа — «Исковое заявление о расторжении договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке»;
• В содержании иска о расторжении представленного документа тщательно описываются обстоятельства, на основании которых собственники недвижимого имущества в многоквартирном доме или их представители решили прекратить дальнейшее сотрудничество;
• Далее прописывается просьба истца признать расторжение соглашения действительным;
• Также в обязательном порядке требуется обозначить список приложенных документов;
• Далее указывается дата и место составления искового заявления о расторжении договора с организацией, которая отвечает за предоставление определенных услуг и управлением многоквартирным домом;
• В завершении прописываются инициалы председателя собрания жильцов, а также ставится его подпись.

Помимо искового заявления, инициатор расторжения договора должен предоставить суду пакет следующих документов:

• Паспорт или другой документ, при помощи которого заявитель сможет подтвердить свою личность;
• Оригинал или заверенный в нотариальной конторе дубликат договора с организацией, которая отвечает за предоставление услуг и управление многоквартирным домом;
• Документы, при помощи которых заявитель сможет подтвердить обстоятельства, на основании которых осуществляется процесс расторжения договора;
• Квитанция, свидетельствующая о том, что истец уплатил государственную пошлину;

Количество исковых заявлений, как и других документов, которые предоставляются в судебное учреждение, должны соответствовать числу представителей данного разбирательства.

Если УК провела собрание без предварительного уведомления жильцов, то даже при наличии кворума оно является нелегитимным. Уведомление о собрании – обязательное условие его проведения.

Законодательство дает право УК выступить инициатором собрания собственников даже в случае, если еще не завершено проведение ранее назначенного собрания. Если жильцы сомневаются в правдивости результатов голосования, то любой из них может обратиться суд. Оспорить решение собрания можно, только если оно затрагивает права конкретного собственника. Сделать это нужно в течение 6 месяцев с момента вынесения решения. Но надо будет обязательно уведомить всех собственников о намерении обратиться с исковым заявлением в суд. Для этого достаточно разместить извещение на ранее согласованном месте для информирования жителей – обычно это доска объявлений на первом этаже в подъезде или на крыльце перед входом в подъезд. Для подготовки искового заявления и сбора необходимых приложений к нему лучше обратиться к юристу.

Поиск новой УК

От правильного выбора управляющей компании зависит дальнейшее состояние объекта недвижимости, его капитализация, привлекательность для арендаторов и посетителей. Поэтому цена ошибки довольно высока. Заказчику нужно собрать больше информации об управляющих компаниях, пообщаться с представителями организаций, которые уже имеют опыт работы с несколькими УК и посетить объекты, которыми занимаются потенциальные подрядчики.

Если собственник, исходя из репутации и качества работы на других объектах, остановился на какой-то УК, стоит сравнить стоимость ее услуг с рыночными расценками. Конечно, нельзя ориентироваться только на цены. Однако сравнение и торг помогут сэкономить несколько процентов от суммы договора.

Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.

Крепкий эспрессо за 110 руб.

Восхитительное Латте за 175 руб.

Оставить пожелание Пропустить

Может. Хотя все запросы в интернете убеждают нас в невозможности отказа управляющей компании от договора управления. Попробуем разобраться в этом вопросе.

Растиражированная точка зрения

Заблуждение 1. Договор управления является публичным договором

Заблуждение 2. Управляющая организация заключает с каждым собственником договор управления, поэтому договор публичный

Заблуждение 3. Договор управления заключен на неопределенный срок на одних и тех же условиях

• расторгнуть договор управления по окончании срока его действия
• расторгнуть договор управления из-за не согласованности размера платы

Вот классический текст ответа на наш вопрос растиражированный по множеству источников, что не позволяет установить первичное авторство для проставления надлежащей ссылки:

«Часть 8 статьи 161 ЖК РФ предусматривает, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а статья 310 ГК РФ, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Не предусматривают право управляющей компании отказаться от исполнения договора управления и нормы жилищного законодательства. Исходя из смысла частей 8.1, 8.2 статьи 162 ЖК РФ такое право предоставлено только собственникам помещений многоквартирного дома.»

Зачастую еще добавляется, что заключенный договор управления является публичным и ссылаются авторы подобного утверждения на следующую связку правовых норм — часть 5 статьи 161, часть 4 статьи 162 ЖК РФ во взаимосвязи со статьей 426 ГК РФ, а для публичных договоров обязательность заключения при возможности предоставить соответствующие услуги означает и недопустимость одностороннего отказа исполнителя от обязательств, если существует возможность их выполнить (предоставить соответствующие услуги), поскольку в противном случае требование закона об обязательном заключении договора лишалось бы смысла и правового значения (Определение Конституционного суда Российской Федерации от 06.06.2002 № 115­О).

На первый взгляд, даже людей с юридическим образованием и опытом работы, подобные связки правовых норм являются правильными и управляющие компании действительно не могут расторгнуть заключенный договор управления. Подтверждением подобного вывода является то, что данная точка зрения размещена, например, на сайте инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области или на сайте прокуратуры Новгородской области и подобных ссылок много. Однако это не так, и только свидетельствует о правовой безграмотности вызывает сомнения в компетенции авторов данных материалов работающих в указанных организациях.

Разберем подробно основные заблуждения, которые приводят «специалистов» к неправильным выводам.

Заблуждение 1. Договор управления является публичным договором

Самым главным заблуждением является понимание договора управления многоквартирным домом, как публичного договора. О примере публичного договора, мы уже рассказывали в материале «Обязан ли продавец заключить договор по цене на ценнике?» Попробуем объяснить, что такое «публичный договор», на примере того же договора розничной купли-продажи.

Договор розничной купли-продажи относится к публичным договорам. И связано это с главной характеристикой публичного договора — «должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится» (ст. 426 Гражданского кодекса РФ).

Как происходит розничная торговля? Есть продавец, который разложил товар на прилавке. Есть покупатели, которые заглядывают в магазин и изъявляют желание купить товар предлагаемый продавцом. Публичность договора в том, что продавец не может отказать покупателю по признакам половой дискриминации «Уйди жэнчина тут мужчыны покупают!» или расовой «Неграм не продаем!» и т.п. и т.д. Продавец обязан продать товар любому, кто захочет купить этот товар.

Однако, как в пример который приведен выше, разница в цене перед заключением договора не является определяющим. Если цена на кассе изменилась из-за того, что вы не понравились продавцу — это нарушение, т.к. «именно вы» не понравились продавцу, т.е. сугубо персонифицированное изменение условий договора. Если же цена изменилась потому, что «товар не успели вбить в базу», то цена не связана с вами лично, и подобное нарушением публичности договора не является.

Теперь сравним с договором управления. Представим себе офис управляющей компании и туда входит председатель товарищества собственников жилья по улице Красивая дом 1, который по Уставу ТСЖ уполномочен заключать договоры и в том числе, договор управления. Заходит, такой гордый председатель и заявляет: «С этого дня Вы наша управляющая компания. Вы обязаны выполнять договор управления и обслуживать наш дом!» Идиотизм? Да. Почему он так заявил? Потому что думал, что договор управления является публичным и управляющая компания обязана его заключить «в отношении каждого, кто к нему обратится».

Договор управления не является публичным договором, т.к. для его заключения необходимо согласие управляющей организации. Она должна проявить волю и желание для установления правоотношения, а еще определить цену договора (предложить ее собственникам) и условия на которых она будет дом обслуживать. Много всего. И без достижения согласия по этим условиям, договор не будет заключен.

Заблуждение 2. Управляющая организация заключает с каждым собственником договор управления, поэтому договор публичный

Еще раз и о главном — неправильное понимание правовой природы договора связано с тем, что «специалисты» думают, что управляющая организация должна заключать с каждым обратившимся к ней договор. Но это не так. Для понимания достаточно внимательно прочитать часть 1 статьи 162 ЖК РФ. Выделю только нужный текст и исключу лишнее:

Договор управления многоквартирным домом заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Собственники помещений (обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме — необходимое условие), выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По-русски же написано, для всех умеющих читать — собственники являются одной стороной договора.

А теперь еще раз читаем статью 426 ГК РФ — Публичным договором признается договор, заключенный лицом, в отношении каждого, кто к нему обратится.

Т.е. публичным является не один договор, а тип договора, из тех которые будут заключаться каждый раз продавцом при каждом обращении покупателей.

При продаже товара в розницу заключается не один договор с кучей покупателей, а с каждым заключается отдельный договор купли-продажи.

А договор управления заключается один. Но сразу со всеми собственниками в многоквартирном доме.

Подобно можно сравнить с дееспособностью гражданина. Пока ему не «стукнуло» 18 лет, он мало что может. Так и собственники в доме — пока их не наберется 50%, они не могут заключить договор управления.

Собственники в доме — это не множество отдельных лиц, с которыми надо заключать договоры, а часть одной стороны договора управления.

Соседи из соседнего 10-ти этажного дома с лифтами дома не могут требовать, чтобы с ними был заключен точно такой же договор управления как и в 5-ти этажном доме и на тех же условиях. Это не публичный договор. И дискриминации по количеству подъездов, этажей и лифтам здесь не будет. С каждым будет заключен индивидуальный договор, учитывающий техническое состояние дома, необходимые услуги для дома, конкретный тариф и т.п.

Вот поэтому договор управления многоквартирным домом не является публичным договором. А управляющая компания обязана оказывать услуги собственникам лишь потому, что они являются стороной уже заключенного договора.

Заблуждение 3. Договор управления заключен на неопределенный срок на одних и тех же условиях

Также, читая мнения вышеназванных «специалистов» создается ощущение, что они воспринимают заключенный договор управления как заключенный на «веки вечные» и на неизменных условиях. Именно поэтому «специалисты» рассматривают вопросы о расторжении заключенного договора только с точки зрения невозможности одностороннего расторжения договора.

Да, если договор уже заключен, а мы помним, что договор управления заключается минимум на год, то в течение этого года управляющая компания не может его просто так расторгнуть.

А по окончании срока действия договора? С предупреждением собственников об истечении срока действия договора?

Есть законодательный запрет? Или судебная практика? Пока не видел. Есть повод узнать что-то новое

А вот административное давление действительно есть. И оказывать влияние оно может. И если указанные «специалисты», вместо правильного применения норм права, применяют свои административные полномочия для подтверждения правильности своих выводов, то из-за подобного давления управляющая компания действительно побоится расторгнуть договор управления. Проходили в практике подобные ситуации, затягивающиеся на годы.

Однако, если исключить давление органов местного самоуправления, через жилищные инспекции и органы прокуратуры на независимое юридическое лицо, то никаких законодательных запретов мне пока не известны.

Вывод: расторгнуть договор управления по окончании срока его действия можно.

Вторым вариантом является расторжение договора управления в связи с несогласованностью его существенного условия — размера платы за содержание.

Как известно размер платы за содержание жилого помещения определяется собственниками на общем собрании с учетом предложений управляющей компании. Что надо для правильного определения размера платы? Попробуем перечислить: посчитать все расходы управляющей организации, определить годовой объем затрат на текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, определить стоимость всех работ входящих в состав минимального перечня и т.п.

Если управляющая компания предложит поднять размер платы в пять раз, а обоснованием будет являться техническая экспертиза дома и обоснованный расчет размера платы? Согласятся собственники вместо 25 рублей платить 125?

Если да, то не думаю, что управляющая компания откажется от такого дома. А если нет, то собственники сами отказались от предложения управляющей организации и не согласовали ей размер платы

Вывод: расторгнуть договор управления из-за не согласованности размера платы можно.

Наверное, можно придумать и еще условия при которых договор управления может быть расторгнут в установленном порядке. Если будут предложения и мысли — можем поговорить. Я лишь хотел показать, что не все так однозначно как написано, а управляющие организации также являются участниками гражданских правоотношений, как и собственники.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.