Особенности земель населенных пунктов для сельхоз использования

Правила деления: что принесет законопроект о земельных зонах

Минэкономразвития подготовило законопроект, который изменяет правовой режим использования земель. Главная новелла – отказ от семи категорий землепользования в пользу 18 зон. Для каждой зоны устанавливаются виды разрешенного использования. Например, в производственных зонах можно строить объекты промышленности, склады, заниматься недропользованием и т. д. Сейчас законопроект проходит стадию общественного обсуждения, которая продлится до 30 ноября.

Юристы обсудили законопроект и рассказали, чем он хорош, а чем плох.

Плюсы законопроекта

Идея делить земли на категории не новая, отмечает партнер АБ Эксиора Эксиора Федеральный рейтинг. × Николай Андрианов. По его словам, первый законопроект отклонили в 2012-м, второй – в 2018-м, этот третий. В общем отмена категорий – это скорее плюс, чем минус, полагает Андрианов. В пример он приводит Институт градостроительного зонирования, который больше чем за 10 лет хорошо себя зарекомендовал. 18 зон вместо семи категорий позволят более гибко установить особенности разрешенного использования, считает управляющий партнер АБ Адвокатское бюро «Юг» Адвокатское бюро «Юг» Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 7 место По выручке Профайл компании × Юрий Пустовит.

По его словам, плюс законопроекта – запрет относить один участок к разным зонам, сейчас это практикуется и вносит «вредную путаницу» в земельные отношения. Кроме того, Пустовит приветствует норму, которая устанавливает четкое соотношение границ населенного пункта и территориальных зон. По словам адвоката, сейчас этот вопрос однозначно не решен, из-за чего возникают споры.

Проект решает коллизии, когда один и тот же земельный участок отнесен к разным категориям, для которых действует разный правовой режим, отмечает Андрианов и приводит пример. Если лесной участок находится в границах особо охраняемой территории, его правовой режим определяется положением об этой территории. Еще законопроект подробно регламентирует порядок, по которому участок относят к определенной территориальной зоне. Пока здесь много спорных вопросов, рассказывает Андрианов: суды часто решают дела на эту тему. Например, попадает ли участок в границы зоны охраны объекта культурного наследия.

Законопроект выгоден девелоперам, он уменьшает для них административные барьеры, говорит ведущий юрист Sameta Sameta Федеральный рейтинг. × Павел Бондарь. Если проект примут, правообладатель сможет сам, без дополнительных согласований, выбрать любой вид использования среди тех, которые предусмотрены для территориальной зоны, объясняет Бондарь. В то же время он опасается, что под застройку могут быть отведены земли, которые могли быть восстановлены, или продуктивные сельскохозяйственные угодья и леса.

Минусы

Два предыдущих законопроекта были не настолько удачными для Госдумы, так что не факт, что этому больше повезет, говорит партнер АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Дмитрий Некрестьянов. Основным недостатком документа он считает простоту. По сути, меняется только название: вместо земли такой-то категории будет территориальная зона, говорит юрист. В то же время этот подход способен немного упорядочить нынешнюю ситуацию, хотя перечень допустимых объектов явно неполный, рассуждает Некрестьянов.

Он обращает внимание на сроки в законопроекте – все его положения, кроме переходных, вступят в силу в 2025 году. Опыт показывает, что за это время в проект внесут еще правки и первоначальный смысл исказится до неузнаваемости, делится Некрестьянов. Помимо этого, в законопроекте не учитываются затраты на переоформление, считает Шаматонов. В России порядка 60 млн участков, и даже сейчас ЕГРН содержит неточности во многих записях. Что произойдет, когда весь этот массив надо будет переоформить, задается вопросом юрист. В документе предусмотрены 14 млрд руб., чтобы внести лишь сведения о границах лесничеств (лесопарков), а другие затраты не приводятся, критикует Шаматонов.

Проблемы земельного права, которые не решены

Существующая система сложная и избыточная, говорит партнер юрфирмы Мозго и партнеры Мозго и партнеры Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Международные судебные разбирательства группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Антон Шаматонов.

Участок в населенном пункте относится к некой категории. Одновременно он относится к той или иной зоне по местным правилам землепользования и застройки. В соответствии с этой зоной для участка будет установлен тот или иной вид использования. Это, по сути, три ограничения для одного участка.

Главный минус законопроекта не в том, что там есть, а в том – чего там нет, потому что он оставляет нерешенными много проблем, говорит Пустовит. По его мнению, в земельном законодательстве нужно уточнить порядок присвоения и изменения категорий (зон) и урегулировать спорные ситуации. Например, в ГРН участок отнесен к землям поселений, но при этом расположен на особо охраняемой природной территории, границы которой установлены в советское время описательным путем. «На практике это порождает много споров, можно ли приобрести такую землю в частную собственность». Еще в Земельном кодексе и законопроекте нет закрытого перечня участков, ограниченных в обороте, добавляет Андрианов. Поэтому непонятно, можно ли, например, приватизировать землю в округе санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, объясняет юрист.

Главная проблема земельного регулирования – неточность выражений. Например, перераспределить земли между частными и государственными допустимо, но из-за туманных формулировок это всегда спор.

Кроме того, землепользователям мешает запрет формировать участки при наличии утвержденного проекта межевания не в соответствии с этим проектом – даже если это для краткосрочной цели. Например, под стройплощадку, говорит Некрестьянов. Среди проблем он называет также непрозрачность процедур предоставления прав на участки, но уточняет, что это относится к правоприменению, а не к праву. Что касается законодательства, оно меняется слишком часто и слишком существенно, жалуется Некрестьянов: «Только этим летом были очень большие поправки по зонам с особыми условиями использования в ЗК».

ВРИ: Виды разрешенного использования

Начнем с основного — целей использования учасков. ВРИ для каждого типа участков прописаны в 83 статье земельного кодекса РФ. А информацию касательно разрешенного использования интересующей территории можно получить на сайте Росреестра.

Рассмотрим более подробно какие существуют ВРИ, и какие ограничения накладываются на землевладельцев.

Жилые

Под классификацию «Жилые» попадают все участки с кадастровым кодом от 2 до 2.7. Эти цифры подразумевают под собой следующие типы построек:

1. ИЖС (под индивидуальное жилое строительство). К этому пункту относится возведение частных жилых домов высотой не более трех этажей;
2. Дачное строительство. Разрешено строить дома не более 3-х этажей;
3. ЛПХ (личное подсобное хозяйство). На таких землях разрешено строительство дома, также не выше 3-х этажей. При этом, на прилегающей территории разрешены следующие типы деятельности: посадка саженцев, огородничество, разведение и выращивание скота;
4. Таунхаусы. На таких территориях разрешено строительство сблокированных домов, имеющих общие стены. Общее число блоков (подъездов) не должно превышать более 10, высота — максимально 3 этажа. На участках разрешено разводить клумбы, сажать деревья, строить подсобные сооружения;
5. Передвижное жилье. К примеру, кемпинги или палаточные городки;
6. Среднеэтажная застройка. На этих территориях разрешено строительство многоэтажного, многоквартирного дома. Общая высота среднеэтажных ЖК, без учета цокольных помещений, должна быть не более 8 этажей;
7. Многоэтажная застройка. Жилые многоквартирные дома с высотой от девяти этажей.
8. Застройка обслуживающих строений. Разрешено строить подсобные помещения для ЖКХ.

Особенности выделения земель населенных пунктов

Процедура выделения участка под дачное строительство личного дома на территории населенного пункта – это трудный и долгий процесс, во время которого необходимо решить несколько важных нюансов. Чтобы получить разрешение потребуется придерживаться следующего алгоритма действий:

• Желаемая земля должна иметь всю требуемую документацию. Возможно это, если территория принадлежит физическому или юридическому лицу, товариществу или нескольким лицам одновременно.

• Необходимо направить администрации заявление в отношении использования земли для строительства капитального жилья без изменения ее категории. Рассмотрением занимается глава района или субъекта.
• Результатом рассмотрения заявки является назначение даты публичных слушаний. На публичных слушаниях присутствуют все заинтересованные лица, которые получают информацию о решении вопроса в отношении участка через средства массовой информации. В ходе процедуры решается вероятность изменения типа определенного участка земли для дальнейшего использования в целях, указанных в обращении к главе администрации.
• Когда приходит время слушаний, администрация выбирает одного из присутствующих в качестве секретаря для составления протокола, необходимого для записи рассмотренных вопросов и личных данных пришедших заинтересованных лиц. После завершения слушаний составленный документ заверяется председателем комиссии.
• В течение одной недели каждый из присутствующих на слушании лиц получает заключение с результатов рассмотрения. Перед публикацией в СМИ документ заверяет районной администрацией.

После этого владелец земли может переходить к процессу строительства, для чего потребуется обустроить участок по всем требованиям, одним из которых является подключение коммуникационных систем.

Целевое назначение земель

На фото площади земель РФ по их целевому назначению.

Земельный Кодекс РФ в ст. 7 определяет 7 типов земель, по их целевому предназначению.

Они приведены ниже.

1. Угодья сельхоз назначения.
2. Земли населяемых пунктов.
3. Площади специального предназначения: для энергетики, промышленности, транспорта, радио- и телевещания, связи, обороны и т. п.
4. Земли охраняемых государством объектов и территорий: природоохранных, научных, культурно-исторических, эстетических, рекреационных, оздоровительных.
5. Площади лесного фонда.
6. Угодья водного фонда.
7. Земли запаса.

Возможные ограничения

Дачное строительство закон разрешает осуществлять только на двух выше приведенных типах земель.

1. К первой категории относят площади за границей поселений, которые отводят под сельское хозяйство: сенокосы, пашни, пастбища, посадки многолетников и пр. Для обустройства дач тут раздаются участки наихудшего качества, малопригодные для сельхозпроизводства.
2. Второй тип — это земли, применяемые для развития и застраивания сельских и городских поселений, помимо этого — пригородные площади. Строиться на них можно лишь исходя из градостроительного плана.

Обратите внимание! Инструкция предупреждает, что описанные типы участков земли имеют нормативно разрешенные виды использования (сокращенно — РВИ). Возводить дачи возможно лишь на площадях с четко очерченными РВИ.

1. В землях населяемых пунктов — это участки, отводимые под малоэтажное либо индивидуальное жилищное строительство, огородничество, садоводства и дачную постройку.

На землях под огороды можно строить не капитальные здания, и только.

1. На участках сельхоз назначения – это земли для огородничества, садоводства, ведения дачного хозяйства и строительства.
2. На сельхозземле, имеющей РВИ «для дачной застройки» разрешено возводить жилые дома с правом регистрации в них. На участках «для садоводства» — жилые постройки, без права в них регистрироваться. На площадях «под огородничество» — не капитальные жилые строения, также без прав на регистрацию.

Чтобы обустроить загородный домик грамотно, надо еще и знать нормы дачного строительства.

1. Диктуются они техническим регламентом, а также санитарными, строительными и противопожарными нормативными документами.
2. На земле населенного пункта, имеющей РВИ «под индивидуальное жилое строительство», вы вправе сами определять местоположение дачного домика на участке, его площадь и этажность, виды конструкций и материалов.
3. На сельхозземлях, у которых РВИ «огородничество, садоводство, дачная застройка», вы будете ограничены проектом обустройства и застраивания участка товарищества садоводов.

Что следует усвоить из законодательства

Итак, чем отличается ИЖС от дачного строительства.

1. Аббревиатура расшифровывается как «индивидуальное жилищное строительство» и говорит о назначении участка земли.

Обязательно прочтите свидетельство на участок.

Обратите внимание! В РФ есть несколько типов земель. Каждый из них разделяется на несколько подвидов разрешенного применения. Самая востребованная группа земель, на которой вы сможете строиться своими руками без проблем — площади населенных пунктов. Все другие категории обладают разными ограничениями.

1. Следующее, что надо узнать перед покупкой участка — для чего и как его можно использовать . Категория и предназначение земли или дают возможность на законных основаниях строить дом на ней, а затем прописаться в нем или это сделать запрещают.
2. На территории, имеющей категорию «земли населенного пункта», после возведения дома, возможно получить на него почтовый адрес и прописаться в нем.
3. Когда участок классифицирован, как «земля сельхоз назначения», возникают запреты, например, на регистрацию и прописку . Поэтому на них лучше строить легкие дачные дома из блок контейнеров.
4. На земле населенного пункта с РВИ для ИЖС, можно возвести стоящее отдельно жилое здание на одну семью и не более чем трехэтажное.

С чего начать строительство дачи, как разобраться, что вам хотят продать – СНТ, ИЖС, ДНП либо дачный кооператив?

Изучите свидетельство на участок земли.

В СНТ расположены старые дачи.

1. Термин ИЖС применим исключительно к земле населяемых пунктов. Если в свидетельстве записана именно эта категория, продавец вас не обманывает. Когда в документе стоит «земля сельхоз назначения», лучше с предложением не связываться. В этом основное отличие ИЖС от дачного строительства на сельхозземле.
2. СНТ – это «садовое некоммерческое товарищество». В большинстве своем — это дачные территории на землях сельхоз назначения по 4/9 соток. Они нарезались на самых неудобных участках в советские времена. Почти то же самое представляют собой и дачные кооперативы.

ДНП предполагает строительство дачных поселков с современными коттеджами и всей необходимой инженерной инфраструктурой.

1. Поздняя форма, появившаяся в конце девяностых годов – это ДНП («дачное некоммерческое партнерство»). В таких поселках современные коттеджи имеют развитую инфраструктуру и сооружены на земле сельхоз назначения, которая режется по 10/20 соток. Цена таких участков гораздо выше.

Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения

Разделение земель на категории осуществляется на основании разных критериев. Наиболее распространенным классификатором является целевое назначение определенной земли. В свою очередь, каждая из выделенных земельных категорий имеет подразделы, выделение которых осуществляется на принадлежности ее к тому или иному виду разрешенного использования.

Разделение земель осуществляется на основании Приказа Минэкономразвития РФ № 450 от 01.09.2014. Согласно действующему законодательству вид разрешенного использования земли, указанный в документах, должен соответствовать виду ее фактического назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения: виды разрешенного использования

Согласно положениям Земельного кодекса РФ, земли сельскохозяйственного назначения представляют собой земли, расположенные вне населенных пунктов и предназначенные для ведения определенных видов сельскохозяйственной деятельности. Ст. 78 указанного нормативного акта устанавливает следующие основные виды разрешенного использования таких земель:

• ведение личного подсобного хозяйства;
• дачное строительство;
• садоводство;
• ведение крестьянского (фермерского) хозяйства;
• животноводство;
• огородничество;
• производство сельскохозяйственной продукции;
• иные виды деятельности, связанные с сельским хозяйством.

Вид разрешенного использования конкретного земельного участка указывается в свидетельстве о праве собственности на землю – для внесения данной информации в бланке документа предусмотрена специальная графа.

Рассмотрим подробнее каждый из вышеуказанных способов разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.

Личное подсобное хозяйство

Данный вид участка предназначен исключительно для осуществления на нем сельскохозяйственных работ. Как правило, строительство на участке, выделенном под ЛПХ, запрещено. Земельный участок, предназначенный для ведения ЛПХ и располагающийся за чертой города, называется полевым.

Дачное строительство

Дачный участок предоставляется гражданину для отдыха и выращивания на нем садовых и огородных культур. Важным моментом является возможность возведения на нем жилой постройки, но, при этом, без права регистрации проживания в ней.

Садоводство или огородничество

Садоводческое некоммерческое объединение представляет собой организацию, созданную гражданами на общественных началах в одной из следующих форм:

• садоводческое некоммерческое товарищество;
• садоводческий потребительский кооператив;
• садоводческое некоммерческое партнерство.

Помимо проведения работ сельскохозяйственного назначения, на таких землях можно возводить дачные постройки. Кроме того, согласно Постановлению Конституционного Суда РФ№ 7-П от 14.04.2008, гражданам разрешается оформлять регистрацию в таких строениях (читайте о дачной амнистии).

Крестьянское (фермерское) хозяйство

Данный вид использования земель представляет собой объединение лиц, имеющих в совместной собственности имущество, предназначенное для производства и реализации сельскохозяйственной продукции. Фермерское хозяйство может быть основано как одним, так и несколькими гражданами, право собственности которых на участок и иные средства и предметы труда, является долевым.

Животноводство

На подобных участках граждане могут заниматься животноводством, выпасом скота и сенокошением в целях заготовки корма для животных на зимний период времени.

Производство сельскохозяйственной продукции

Такие участки предназначены для выращивания, производства и переработки продукции сельского хозяйства.

Приобретая участок на земле, предназначенной для осуществления сельскохозяйственной деятельности, стоит обратить внимание на вид его разрешенного использования, указанный в правоустанавливающих документах. В том случае, если он будет отличен от тех целей, для которых приобретается земля, стоит задуматься о целесообразности совершения сделки – процесс переоформления вида разрешенного использования земли занимает немало времени и требует вложения немалого количества денежных средств.

Вывод

Ввиду всего вышесказанного важно отметить, что земли сельскохозяйственного назначения не имеют себе равных по инвестиционной привлекательности, так как, даже если на них располагается жилой объект, все льготы налогообложения остаются, ведь сама территория не поменяла своего статуса, а значит официально это всё те же фермерские угодья или другие объекты подобного значения.

Всё же из отрицательных сторон наиболее ярко выраженные:

• отягчённое проведение разного рода коммуникаций и средств коммунального пользования;
• возможные осложнения при сборе всей документации (как по объёму, так и по сложности заверения или тем более изменения статуса земель);
• обязательная работа с юридическими представительствами для предотвращения нежелательного сноса объекта по решению суда.

Разрешат ли местные уполномоченные органы строительство, не разрешат ли, в любом случае, нужно быть готовым отстаивать свою гражданскую позицию и добиваться своего.

Узнать что такое земли населенных пунктов их категории и виды разрешенного использования, вы можете здесь

Чтобы закрепить материал, пройдите короткий тест на тему «Земельный участок», перейдя по ссылке здесь