Оценка стоимости недвижимости на примерах

• 1 Виды стоимости
• 2 Принципы оценки
• 3 Основные подходы оценки недвижимости
  • 3.1 Доходный подход
  • 3.2 Затратный подход
  • 3.3 Сравнительный подход
• 4 Основные методы оценки недвижимости
  • 4.1 Метод сравнения продаж
  • 4.2 Метод капитализации доходов
  • 4.3 Метод дисконтирования денежных потоков
• 5 См. также
• 6 Примечания
• 7 Нормативно-правовая база оценочной деятельности
• 8 Литература

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды: [1]

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утверждённая в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Суть рыночного подхода

Суть оценки методом рыночного подхода или, как он называется иначе, методом сравнения продаж на рынке недвижимости заключается в следующем:

В области или населенном пункте, где производится оценка недвижимости, находят относительно недавно реализованные строения похожего назначения и площади. Затем, ищут среднюю цену недвижимости с внесением необходимых поправок

Рыночный способ оценки включает в себя следующие ступени исполнения:

• Получение информации – выявляются строения, наиболее подходящие по своим качествам и свойствам к объекту, требующему оценки.
• Оценка достоверности собранной информации – сравнение найденных объектов с оцениваемым.
• Проведение оценивания (примерной) стоимости объекта на основании полученной информации, а также внесение необходимых .корректировок в соответствии с отличиями от оцениваемого объекта.
• Оценка точности результата и установление окончательной оценочной стоимости.

Как правило, берут от 3 до 5 объектов, иногда больше (скорее исключение) и считают среднюю стоимость по простой схеме: цены всех объектов недвижимости корректируются, суммируются и делятся на количество.

Исходя из этого, становится понятно, что рыночный метод оценивания недвижимости – достаточно достоверный и простой в применении метод. Именно этим объясняется его частое использование в оценке недвижимости различного класса и назначения.

Ссылки

Определение стоимости любого недвижимого имущества должно производиться экспертами-оценщиками. Только профессиональная оценочная компания сможет с достаточной точностью определить стоимость недвижимости исходя из имеющихся данных и характеристик объекта. Ведь при определении рыночной стоимости учитывается множество факторов. Их все надо учесть и определить их влияние на справедливую цену объекта оценки. Все расчеты определения стоимости недвижимости отражаются в отчете, который должен быть оформлен в соответствии с «Законом об оценочной деятельности» и действующими стандартами оценки. Именно конечный результат работы оценщика – отчет – является официальным документом, отражающим действительную рыночную стоимость оцениваемой недвижимости на конкретную дату.

Ниже рассмотрена структура отчета об оценке недвижимости на примере отчета об оценке рыночной стоимости квартиры.

Определение рыночной стоимости квартиры. Структура и содержание отчета

Относиться к определению рыночной стоимости квартиры нужно так же серьезно, как и к определению стоимости остального недвижимого имущества. Некоторые оценщики стоимость квартир определяют, что называется «на потоке». Это неверный подход. Любой отчет ни в коей мере не должен быть шаблонным. Как не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, так и не должно быть двух одинаковых отчетов.

Определенная в отчете рыночная стоимость квартиры должна быть обоснована. При этом не допускается неоднозначных толкований. Оценка стоимости должна быть ясной, четкой и логичной. Высший пилотаж в работе оценщика – это составление отчета таким образом, что неспециалисту (клиенту, сотруднику банка) по прочтении отчета все становится предельно понятно.

Рыночная стоимость квартиры, отраженная в отчете, не должна быть завышенной или заниженной, в противном случае любая кредитная организация может не взять подобный отчет.

Как таковой структуры отчетов достаточно долгое время не существовало. Оценочные компании продумывали форму отчета самостоятельно. В настоящее же время форма является единой для всех оценщиков, и законодательно закреплена в федеральных стандартах оценки (ФСО №№ 1-4). Несоблюдение требований этих стандартов влечет за собой недействительность отчета.

Обязательные разделы отчета: общая информация об объекте оценки, используемая методология

В любом отчете об оценке недвижимости, в том числе и отчете по оценке квартиры, должна содержаться общая информация. Хотя это и формальность, но от полноты и достоверности информации зависит в конечном итоге результат отчета. Общая информация должна содержать следующие пункты:

1. Данные об оценочной компании (ОГРН, ИНН, реквизиты, данные о директоре);
2. Данные о специалисте (оценщике), производящем работы по определению рыночной стоимости недвижимости (номер Свидетельства, данные страхового полиса, данные о профессиональной переподготовке и стаже работы оценщиком);
3. Обязательно указывается номер и дата заключения договора на проведение работ по оценке, а также цель оценки (эти данные прописываются в Приложении к договору по оценке);
4. Перечисляются все правообладатели оцениваемой недвижимости (с указанием паспортных данных и номера Свидетельства о праве собственности), также указывается право собственности (единоличное или долевое).

Следующая глава отчета отводится под характеристики объекта оценки. Сюда включаются общие технические характеристики (год строительства, материалы, метраж, тип планировки, этажность дома и этаж расположения). Помимо этого, в характеристики включаются такие факторы, как местоположение дома (наличие поблизости объектов социальной инфраструктуры в виде метро, общественного транспорта, магазинов, школ, больниц). Кроме этого, необходимо отразить текущее состояние оцениваемого объекта недвижимости (квартиры), так как это напрямую влияет на конечный результат оценки. К этим показателям относится наличие и качество ремонта, материал оконных и дверных проемов, наличие встроенной мебели и техники. Чем полнее данные о технических характеристиках, тем меньше вопросов возникнет у представителя банка при изучении отчета.

Обязательным условием при составлении отчета является анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Проведение анализа предшествует главе о методологии оценки. В главе по методологии даются основные определения используемых терминов. Здесь оценщик должен доступно изложить принципы определения стоимости объекта всеми доступными подходами с использованием формул и корректировок.

Обязательным условием отчета является анализ рынка оцениваемой недвижимости. Если определяется стоимость квартиры, то производится анализ рынка жилой недвижимости именно того сегмента, к которому относится квартира. Например, оценивается двухкомнатная «хрущевка» в центре города. Значит, необходимо проанализировать состояние недвижимости на рынке вторичного жилья, расположенного в центральной части города. Именно анализ является подтверждением окончательной стоимости оцениваемого объекта.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Эта глава относится к одной из последних глав отчета. В ней должны быть представлены максимально понятные и прозрачные расчеты рыночной стоимости всеми тремя подходами: сравнительным, доходным и затратным. Если какой-либо подход не применялся, оценщик должен написать обоснованный отказ от применения подхода. Многие оценочные компании для облегчения своей работы применяют только один подход – сравнительный. Это неверно, так как применение одного подхода может дать искаженное представление о действительной стоимости недвижимости. При определении стоимости жилой недвижимости необходимо использовать как минимум два подхода: сравнительный и доходный. Тогда картина будет наиболее полной.

В частности, оценка квартиры для банка подразумевает кроме рыночной, определение также ликвидационной стоимости объекта. Банк, выдавая кредит, должен проанализировать возможность срочной продажи объекта в случае неуплаты заемщиком долга по кредиту. Как правило, ликвидационная стоимость составляет с рыночной стоимостью разницу в 25-50%.

Приложения к отчету

В качестве приложений к отчету необходимо перечислить и приложить все копии правоустанавливающих документов на недвижимость, технических и кадастровых паспортов. Фотографии, сделанные оценщиком в процессе осмотра недвижимости, также подшиваются к отчету. Кроме этого, необходимо прикладывать к отчету копии документов о регистрации оценочной компании, Свидетельства и страховые полисы оценщиков, производящих определение стоимости, а также дипломы о их профессиональной подготовке. Отчет должен быть прошит и пронумерован постранично, а также заверен печатью и подписью директора компании.

4.2. Примеры проведения оценки сравнительным подходом

Подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости С_р принимает следующую форму:

где Ц_i – цена продажи i-го сравнимого объекта недвижимости;

К_i – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:

анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Наиболее распространенной единицей сравнения для российских условий в настоящее время является цена 1 м 2 общей или полезной площади. Если рассматривается доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т. п.).

Основ­ное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж: корректируется цена продажи сравнимого объекта не­движимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается кор­ректировкам.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выде­ляют девять основных элементов сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недви­жимости.

3. Условия продажи (чистота сделки).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

8. Отклонения от целевого использования.

9. Наличие движимого имущества.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем по­рядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную выше очередность первых четырех элементов сравнения. Последую­щие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы коррек­тировки как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Пример. Определить рыночную стоимость коттеджа площадью 120 м 2 , расположенного на земельном участке площадью 10 000 м 2 .

Коттедж имеет 6 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует.

Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены табл. 5.

Т а б л и ц а 5

Исходные данные

Цена продажи, руб.

Коррекция по финансированию,

Размер участка, м 2

Размер дома, м 2

Примечание.Месторасположение объекта оценки и сравнимых продаж – пригородный район города Дзержинска.

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

Величина корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 3000 руб. для 1-го объекта и 8000 руб. – для 2-го объекта.

Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не требуется.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере 1-й и 3-й объекты отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

(62000 — 56000) / 56000 = 0,1, или на 10 %, т.е. за год цены на рынке увеличились на 10 %.

Таким образом, все сравнимые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причем участку площадью 12 000 м 2 соответствует дом площадью 145 м 2 с 7 комнатами, а участку площадью 10 000 м 2 соответствует дом площадью 120 м 2 с 6 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер:

70 000 – 62 000 = 8 000 руб.

Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются лишь наличием гаража:

61 600 – 59 400 = 2 200 руб.

Для определения величины корректировки на наличие законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они различаются лишь этим показателем:

77 000 – 70 000 = 7 000 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 6. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Для ипотеки

В данном случае процедура обязательна по закону. Независимо от того, в каком банке вы берете ипотеку, оценку сделать придется в любом случае.

В ситуации оформления ипотеки, процедура эта проводится в первую очередь для того:

• чтобы банк мог исключить любые проявления мошенничества с вашей стороны (завышение или занижение действительной рыночной стоимости и т.д.)
• чтобы банк мог убедиться, что квартира действительно стоит тех денег, которые он вам дает.

Когда нужно знать ликвидационную стоимость?

Реализация различных объектов собственности по ликвидационной стоимости редко бывает добровольной. Как правило, такая продажа -это вынужденное действие владельца, связанное с негативными обстоятельствами его жизни.

Граждане сталкиваются с этой необходимостью, когда по каким-либо причинам вынуждены быстро «избавляться» от своего имущества. Например, человек не в силах выплачивать кредит, допустил просрочку и готов продать залог, чтобы полученные деньги вернуть банку и закрыть долг. Банк же, в свою очередь, требует продать залог по ликвидационной стоимости в кратчайшие сроки.

Отзывы об оценочной компании МЭН:

Департамент имущества г. Москвы выражает благодарность Московской Экспертизе Независимой за проведенную на высоком уровне оценку здания, находящегося в собственности г. Москвы.

В соответствии с программой приватизации имущества г. Москвы данное здание планировалось выставить на торги, и для определения победителя аукциона по выкупу здания тендерная комиссия в целях выявления цены продажи выбрала Московскую Экспертизу Независимую для осуществления стоимостной оценки реализуемого здания.

Следует особо отметить, что Департамент имущества г.Москвы для определения цены выставленного на торги здания не случайно выбрал Московскую Экспертизу Независимую.

Среди всех оценочных компаний, которые претендовали на выполнение оценки стоимости выкупа, только Московская Экспертиза Независимая представила на рассмотрение Департамента имущества г. Москвы тщательно обоснованное предложение по проведению оценочной работы. Предложение компании Московская Экспертиза Независимая отличалось методологической продуманностью и ценовой конкуренцией.

Проведенная Московской Экспертизой Независимой оценка стоимости здания была положена в основу при проведении торгов по выкупу имущества, находящегося в собственности г. Москвы.

Позвольте мне поблагодарить работников Московской Экспертизы Независимой за тщательно проведенную работу, профессиональный подход, человеческое отношение и понимание всех нюансов, возникающих при оценке имущества, оставшегося после смерти близкого человека.
Моя проблема заключалась в том, что после ухода из жизни моего дальнего родственника по отцовской линии осталась квартира. К сожалению, обстоятельства сложилась таким образом, что мы жили в разных городах, встречались редко, но звонили друг другу почти каждый день.
На квартиру не было завещания. Как мне объяснили в юрист Московской Экспертизы Независимой , наследовать эту квартиру я смогу по закону, и поскольку я не проживала вместе с моим родственником, не вела совместное хозяйство и не делила все расходы, то мне при принятии наследства придется заплатить государственную пошлину. Пошлина, по мнению юриста, будет взиматься с рыночной стоимости квартиры, а не с инвентарной. Расчеты рыночной стоимости, предварительно произведенные сотрудниками юридической консультации, шокировали меня.
Чтобы выяснить реальную стоимость оставшейся мне в наследство квартиры, я обратилась в МЭН. Специалисты Московской Экспертизы Независимой до начала работы детально и подробно разъяснили мне, из чего будет складываться рыночная оценка квартиры. По мнению специалистов МЭН , сотрудники юридической консультации пошли по пути наименьшего сопротивления, вычислив стоимость квадратного метра как среднюю по Москве.
МЭН учла в своих расчетах площадь наследуемой квартиры, местоположение дома, приняла во внимание планировку квартиры, ее состояние и состояние дома, подъезда и этажной площадки. Была даже проведена оценка необходимости в ремонте, осмотрена придомовая территория, выяснены, где находятся магазины, остановки и т.д.
Конечный результат, то есть цена квартиры, рассчитанная МЭН, меня приятно удивила. Что более важно, сумма пошлины была заметно снижена.

Большое спасибо за работу.

Когда мне потребовались деньги, то сначала я обратился в банк. Потом попытался взять микрокредит. Зашел затем в ломбард и наконец, позвонил частным кредиторам.
Нигде не было отказа, но все просили неимоверные проценты и залог. Подсчитав все за и против, я решил продать дачу. Но за какую цену?
Обзвонив всех продавцов таких же дачных домиков, выяснил, что разнобой в ценах очень значителен, почти двукратный. Конечно, не хотелось бы ошибиться и продать домик себе в убыток.
Надо искать профессионалов, кто зарабатывает себе на жизнь продажей дач. Первое, что пришло в голову – это агентства недвижимости и риэлторы. Должен сказать, что и первые, и вторые, скорее всего, члены одной мафиозной группы. Главная их цель – максимально занизить цены, в чем я убедился, когда позвонил нескольким «независимым» риэлторам. Они привели приблизительно одни и те же цифры. Причем, каждый из них настаивал на немедленной продаже моего домика и немедленной оплате наличными.

Соседи по даче посоветовали мне обратиться в Московскую Экспертизу Независимую. Пообщавшись с риэлторами, я скептически выслушал советы соседей. Тем не менее, пригласил специалистов из МЭН, о чем совершенно не пожалел.

В МЭН работают настоящие профессионалы. Работу свою они начали с очень внимательного осмотра дачного домика, изучили состояние стен и перекрытий, выяснили, когда и из каких материалов был залит фундамент, нужен ли ремонт, не подтапливается ли подвал. МЭН также осмотрел участок и комммуникации, выяснил, кто живет по соседству. Только после того, как эти и многие другие вопросы были уточнены, специалисты МЭН дали свое заключение.
Должен заметить, что в конечном счете я продал дачу по рассчитанной МЭН цене.