Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке. образец и бланк 2021 года

Приобретение квартиры, независимо от того, приобретается ли она на ипотечных условиях или нет, всегда состоит из нескольких этапов:

1. поиск квартиры;
2. оформление и совершение предварительной сделки купли-продажи недвижимости;
3. подача заявки в банк или аналогичную кредитную организацию о получении ипотечного кредита;
4. заключение кредитного соглашения с банком в случае положительного решения по вашей заявке;
5. подписание базисного контракта купли-продажи квартиры с продавцом;
6. регистрация в государственных органах (Росреестр) ипотечного договора и права собственности нового владельца недвижимости;
7. оплата продавцу за квартиру.

Указанная последовательность действий такова же и для жилья, приобретаемого по договору долевого участия. Отличие состоит в регистрации не права собственности, а перехода прав по ДДУ (договору долевого участия).

После приемки многоквартирного дома в эксплуатацию и подписания акта передачи квартиры, новый собственник еще раз обращается в Росреестр и регистрирует свое право собственности на квартиру в новостройке.

Обычно в предварительном контракте по ипотеке в строящемся жилом комплексе указывается сумма бронирования квартиры за конкретным дольщиком. Покупателю необходимо уточнить у застройщика, включена ли эта сумма в конечную стоимость квартиры.

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

Хотя многие недооценивают такой механизм, пользы от него достаточно много. Как уже говорилось, основная польза – это гарантия намерений сторон. Но в чем выражается такая гарантия? Какие именно средства могут использовать стороны, чтобы обезопасить свои намерения?

Предварительный договор купли продажи комнаты или иного объекта недвижимости должен иметь инструменты гарантии:

• аванс;
• материальная ответственность;
• принуждение к заключению сделки в судебном порядке.

Кроме того, стороны в предварительном соглашении могут распределить обязанности по подготовке к купле-продаже. Ведь купля-продажа требует определенного пакета документов, расходов, связанных с их сбором и т.д. Таким образом, в предварительном соглашении можно распределить указанные расходы и иные обязательства:

1. Определение сроков, которые отводятся для сбора документации.
2. Порядок передачи копий документов покупателю для ознакомления и изучения.
3. Проверка технического состояния квартиры.
4. Обязанность прописать либо выписать.
5. Аудит документов.
6. Определение размеров задатка, возможной скидки и т.д.
7. Установление иных правил по усмотрению сторон.

Основное свойство предварительного соглашения – это возможность сгладить углы каждого специфического случая, чтобы подогнать основную сделку под общепринятый шаблон.

Таким образом, такая предварительность позволяет сторонам обезопасить сделку, подготовиться к возможным нежелательным последствиям либо исключить их.

Чем отличается предварительный договор купли продажи квартиры от основного

Основное отличие в том, что предварительное соглашение не является основанием для обретения права собственности на квартиру, как это обеспечивает типовой договор купли-продажи. Кроме этого существуют и другие отличия:

• Предмет предварительного соглашения, как правило, описывается не так детально, но никто не запрещает сторонам отражать в его содержании любые подробности будущей сделки.
• ПДКП составляется в письменном виде, но не требует обязательного заверения у нотариуса и регистрации, в отличие от основного документа.
• Оплата по ПДКП не производится, даже если в содержании указана стоимость квартиры. Единственное, что могут участниками – договориться о сделке с задатком или авансом в счет суммы по основному соглашению.

Задаток в ПДКП

Задаток не путайте с авансом, поскольку это разные понятия. Ст. 380 ГК РФ определяет, что задаток – это сумма, которая вносится покупателем в качестве доказательства намерения выполнить условия соглашения и является частью платежа при покупке квартиры. Задаток может быть возвращен покупателю, если сделку невозможно завершить или стороны обоюдно решили расторгнуть договоренности. Если покупатель отказывается покупать жилье необоснованно – задаток остается у владельца квартиры. Противоположная ситуация, когда владелец отказывается продавать недвижимость. В этом случае он отдает задаток в удвоенном размере.

Аванс – это только предоплата. Если сделка не будет завершена, он возвращается покупателю с учетом издержек, понесенных другой стороной.

Срок действия

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре отражается срок, в который участники сделки обязуются подписать основное соглашение. Максимальный период действия ПДКП – 1 год, после чего он становится недействительным по согласию сторон или расторгается через суд.

Существенные условия договора

В соответствии с законодательством, в предварительном договоре должны быть прописаны все условия, в полном объеме определяющие будущую сделку купли-продажи квартиры.

Предмет договора (объект недвижимости) и его характеристики:

• местоположение (область, город, фактический адрес);
• размер общей и жилой площади;
• этажность дома;
• этаж;
• количество комнат;
• технические характеристики помещений.

Цена, за которую продавец намерен продать, а покупатель купить данную квартиру.

Способ взаиморасчетов – банковский перевод, наличные, жилищный сертификат, ипотека и пр.

Наличие или отсутствие каких-либо претензий по продающейся недвижимости у покупателя.

Реквизиты сторон: ФИО, паспортные данные (когда, где и кем выдан, номер и серия, код подразделения), место регистрации.

Если одной из сторон сделки является представитель организации или юридическое лицо, то необходимо указать:

• ФИО представителя, номер и дату доверенности;
• наименование юридического лица;
• организационная и юридическая форма;
• регистрация местонахождения;
• номер лицензии.

Если сделка происходит по доверенности, то прилагается ее ксерокопия.

Срок действия договора, то есть указывается конкретная дата сделки, до которой должно произойти заключение основного договора купли-продажи.

Заключение основного договора и перерегистрация права на собственность, по согласованию участников сделки, обычно допускается и до указанного в предварительном договоре срока. Такие действия не противоречат законодательству.

Предоплата, наличие или отсутствие вносимого задатка или аванса.

Результаты фактической проверки правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство), в том числе: отсутствие или наличие по квартире споров или обременений (отчуждения, залоговых обязательств, ареста и пр.).

Указание лица, которое несет расходы при оформлении будущей сделки.

Штрафные санкции, предусмотренные для стороны, отказывающейся от совершения сделки в указанные сроки.

Наличие или отсутствие прописанных лиц в квартире на момент подписания предварительного договора.

Предварительный договор купли продажи квартиры как составить, условия

Между физическими лицами предварительный договор купли продажи квартиры образец 2016 составляется следующим образом:

• Заголовок документа с указанием времени и места, где ПД был составлен;
• Паспортные данные обоих сторон – фамилии, имена, отчества, даты рождения, регистрация по месту жительства;
• Тема сделки с информацией о ее предмете – где находится жилье (адрес), расположена ли она в готовом либо строящемся доме (если ПД заключается с застройщиком в новостройке), сколько имеет комнат и какую планировку;
• Стоимость жилья либо его продаваемой доли;
• Период, на который заключается сделка – обычно это срок до года либо год;
• Какая наступает ответственность за несоблюдение соглашения;
• Форс-мажорные обстоятельства;
• Заключение – дополнительные, обоюдно оговоренные моменты;
• Подписи и дата.

Скачать бесплатно образец соглашения предварительной купли-продажи квартиры можно по ссылке:

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком образец

При заключении ПД для усиления значимости сделки, как правило, покупатель отдает продавцу задаток в заранее оговоренной сумме. Чаще он составляет 50 – 100 тысяч рублей, в некоторых случаях собственник может потребовать и более крупный размер задатка – 10 процентов от стоимости недвижимости. На этот вариант предоплаты покупателю нет смысла соглашаться. Следует заметить, что понятие «задаток» отличается от определения «аванс». Аванс не имеет юридической силы и, как определение, не фигурирует ни в одной статье гражданского, семейного либо жилищного кодекса. Вносить при оформлении соглашения необходимо именно задаток, о чем оговорить в тексте самого соглашения.

Скачать шаблон ПД с задатком можно по адресу:

Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Заключать ПД по ипотеке Сбербанка – это значит при приобретении жилища заручиться поддержкой банковской организации. К примеру, Вы нашли квартиру, но нужной суммы денег у Вас нет. Тогда Вы можете составить ПД с продавцом на определенное время, в течении которого Вы сможете оформить банковский кредит. Однако, следует учитывать имеющиеся при этом риски, поскольку Сбербанк вправе отказать Вам в ипотеке и тогда Вы потеряете уплаченный собственнику квартиры задаток. Чтобы этого не произошло, в соглашении укажите еще одно условие – возвращение Вам задатка в полном объеме в том случае, если банк откажет в кредите.

Договор купли-продажи квартиры материнским капиталом

Заключая ПД с материнским капиталом, необходимо иметь ввиду, что действовать также придется через банк. То есть Вы берете кредит под свой капитал. Иначе Вам придется обратиться в Пенсионный фонд, что повлечет за собой массу бюрократической волокиты и потерю времени.

С несовершеннолетним собственником

Договор с несовершеннолетними детьми — владельцами квартиры осуществляется с их официальными опекунами и только в присутствии представителей попечительского совета. Дети, достигшие возраста 14 лет, считаются частично дееспособными и вправе сами принимать решение, однако на документе на ряду с их подписью должна стоять подпись опекунов (мать, отец и т.д.)

Покупка ипотечной квартиры

Договор с обременением по ипотеке означает, что покупатель берет обязательства о погашении кредита. Он вносит на счет банка остаток средств, которые необходимы для наступления права собственности. Надо знать все особенности проведения сделки, чтобы обезопасить себя от любых рисков.

Заключение сделки

После внесения нужной суммы банк снимает залог спустя 5 суток. Право собственности регистрируется через 10 дней. Лучше обозначить в договоре то, что продавец обязан передать квартиру покупателю. Если не указать такой пункт в документе, одна из сторон может нарушить права другой.

Также при передаче средств необходимо пользоваться банковскими ячейками. Они помогают обезопасить сделку, проконтролировать порядок расчета. Снятие обременения по ипотеке возможно только после полного погашения средств. Покупателю нужно подготовить все необходимое:

• выписку, взятую из ссудного счета;
• квитанцию об оплате налогов, закладную;
• документы на объект недвижимости;
• подтверждение выполнения условий договора;
• паспорт, заявление о снятии обременения.

В банке можно взять закладную и документ, подтверждающий выполнение условий договора. Обременение может быть не только ипотечным, есть и другие виды (доверительное управление, попечительство или опека). Перед проведением сделки стоит убедиться, что на квартире нет задолженности. Если она есть, все обязательства по оплате перейдут на нового собственника. Соглашаться на такую сделку можно лишь в том случае, когда вас устраивает ситуация.

Что такое предварительный договор купли-продажи и что дает

Нужен ли договор о намерениях

Наличие промежуточного документа не обязательное и не условие будущей сделки, но есть случаи, когда контракт желательный или, когда без него отчуждение жилья не состоится:

• у продавца нет всех документов для КП (на недвижимость, разрешения ОПП или супруга(и));
• есть определенная доля неуверенности в выполнении намерений, если неизвестно:
  • выделит ли ПФ маткапитал;
  • одобрит банк ипотеку;
  • найдет покупатель достаточную сумму для покупки;
  • не передумает ли контрагент, найдя более выгодное предложение;
  • возникли обстоятельства, порождающие сомнения в серьезности намерений какой-либо из сторон.

Характерные ситуации, в которых без ПДКП не обойтись:

• подписывается с застройщиком в процессе бронирования квартиры в новостройке;
• Пенсионный фонд требует документ перед разрешением использовать материнский капитал;
• одним из условий выделения ипотеки является наличие промежуточного соглашения;
• органы опеки (ООП) анализируют ПДКП перед санкционированием КП.

С задатком

Способами гарантирования выполнения обязательств являются предшествующие платежи в виде:

Понятия разные по своей правовой природе. В ПДКП позволено предусматривать два указанных платежа, но по первому есть существенные особенности. Форма договора с задатком отвечает стандартным правилам, как и в обычной ситуации.

Характеристики платежа (ст. 380 -381 ГК):

• засчитывается в основную сумму (но с особенностями описанными выше);
• дополнительная гарантия, что при финальной КП соблюдут оговоренные условия;
• остается реализатору при отказе покупателя приобретать недвижимость;
• если продавец откажется, то он возвращает платеж контрагенту в двойном размере;
• в ПДКП допускается моделировать содержание, например, указать, что если КП не состоится без вины покупателя, то задаток (или его часть) ему возвращается;
• составляют расписку, но лучше применить аккредитив и банковские ячейки с доступом после переоформления квартиры.

• величину суммы и порядок перечисления;
• что будет с перечисленными деньгами при отмене сделки. Данное условие учитывает наличие/отсутствие вины сторон, форс-мажора, иных ситуаций.

Платеж считается задатком и без какого-либо документа, если покупатель дал деньги контрагенту и взял расписку, в которой указанно, что получена оплата именно данного вида.

1. Отправка второй стороне письма (заказного с сообщением о вручении) предложения возвратить средства.
2. Если добровольно деньги не возвращены – обратиться в суд с подтверждением (с почтовым уведомлением) попытки урегулировать спор обоюдно.

Разновидностью задатка в новостройках является платеж, требуемый застройщиком за бронирование квартиры.

С авансом

Авансом является обычная предоплата: если КП не произошла, то продавец обязан вернуть полученное в полном объеме или на условиях, предусмотренных в ПДКП. Размеры авансового платежа, как и задатка, стороны определяют сами (стандартно 5 – 10% от стоимости объекта).

Для опеки

Санкционирование отчуждения жилплощади ООП обязательное при наличии несовершеннолетних прописанных граждан (п. 2 ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 ФЗ № 48). Чиновники требуют ПДКП, так как он отражает условия основного ДКП, соответственно, можно проанализировать соблюдение прав указанных лиц.

Что потребуется для разрешения:

• заявление представителей (родителей, опекунов), их паспорта;
• метрические бумаги или паспорт (для 14-летних);
• ПДКП (может быть два: по продаваемому и покупаемому объекту). Не всегда приобретается для ребенка другая жилплощадь, например, у родителей есть несколько квартир и в одной из них несовершеннолетние дети получили долю взамен отчуждаемой;
• данные о собственности и технических параметрах недвижимости: справки из ЕГРН, кадастровые паспорта.

Если совершеннолетнему жилье не покупается сразу, то открывают именной счет, куда поступит часть средств за его долю. Заявление ООП рассматривает до 1 мес., пошлина не взимается.

Под ипотеку

Почти всегда банк требует наличие ПДКП по покупке жилья, рассматривая заявку клиента на выдачу кредита. Обязательность условия обусловлена следующим:

• сумма и параметры ипотечного займа привязаны к качествам недвижимости – необходимо гарантировать покупку именно той жилплощади, под которую рассчитана ипотека;
• кредитор должен удостовериться в серьезности намерений клиента. С ПДКП вероятность того, что гражданин передумает меньшая.

Заимодатель может потребовать соблюдения структуры ПДКП, разработанной его юридическим отделом.

С долями

При отчуждении недвижимости несколькими совладельцами одному покупателю составляют единый ПДКП. Пункты дублируются в основном соглашении. Собственники вправе выбрать одного представителя на всех и поручить ему совершить куплю-продажу.

При наличии долей несовершеннолетних в промежуточном соглашении не указывают положение о выделении иного жилья, поскольку содержание должно затрагивать только подписание будущего ДКП.

Имеет ли договор о намерениях юридическую силу

На основании ПДКП невозможно перерегистрировать квартиру или совершить какие-либо действия с правами собственности, прописки и пр. Юридическая сила распространяется только на намерения сторон подписать главный ДКП в будущем, предусматривая санкции за неисполнение обещаний.

На какой срок заключается

Параметры временных рамок исчерпывающе прописаны в ч. 4 ст. 429 ГК:

• в ПДКП указывают срок для подписания основного ДКП;
• если временные рамки не прописаны, то у сторон есть 1 год для выполнения обязательства, отсчитываемый с даты заключения ПДКП.

Кто подписывает предварительное соглашение

Ставят подписи покупатель и собственник(и) отчуждаемого имущества (может быть несколько при продаже долей). Если сделка поручена третьему лицу, то автограф ставит представитель по доверенности (юридического или физического лица). Нотариус подписывает, если используется свидетельствование.

При согласовании сделки сверяйте номера документов, на которые ссылаются ваши договоры и акты. Опечатки даже через несколько лет могут стать формальным основанием признать сделку недействительной.

Любые выписки и свидетельства носят справочный характер, их форма меняется вместе с законодательством, многие из них упраздняются. Правоустанавливающими документами остаются договор и акт. Помните об этом, храните их в надежном месте.

Уважаемы читатели, если у Вас остались вопросы, задайте их в комментарии.