Признание права собственности на самовольную постройку

Признание права собственности на самовольную постройку 2021

Строительство объектов недвижимости сопровождается разными административными барьерами. При этом процедура сложна как на этапе подготовки строительства, так и при оформлении уже построенного объекта. Задача юриста состоит в узаконивании самовольных построек наиболее быстрым и действенным методом. В большинстве случаев добиться успехов получается только в судебном порядке.

Правовые консультации

Построил на своем земельном участке капитальное строение, при этом правоустанавливающие документы не оформил. Что необходимо сделать для приведения в соответствие с действующим законодательством? Если по каким-либо причинам не представилось возможным оформить правоустанавливающие документы, могут ли органы местного самоуправления принять решения о сносе самовольной постройки?

В статье 17 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) перечислены основания государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно пункту 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимого имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Статьей 25 Закона о регистрации установлено, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения. Отсутствие указанных документов является основанием для отказа в регистрации права на созданный объект капитального строительства.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, считается самовольной постройкой.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Вместе с тем, признавая противозаконность самовольного строительства, законодатель предусмотрел возможность признания права собственности на такие объекты в судебном порядке как исключительный способ защиты права.

Следует обратить внимание, что с 1 сентября 2015 года действует новая редакция статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой усложнилась процедура признания права собственности на самовольную постройку. В настоящее время право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации, Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» была высказана позиция о том, что в случае отсутствия у застройщика необходимых разрешений ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления. Указанный судебный акт также содержит разъяснения об обстоятельствах, которые подлежат установлению судом при признании права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.

Следует учитывать, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, за исключением случаев, когда право на неё было признано в судебном порядке либо действия по сносу самовольной постройки осуществляют органы местного самоуправления.

Действующей с 1 сентября 2015 года новой редакцией статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации существенно расширены права органов местного самоуправления по принятию мер в отношении выявленных фактов самовольного строительства. Законом определено, что органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки при этом, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Главный специалист контрольно-правового отдела администрации Октябрьского административного округа города Омска Павел Валентинович Лебедев

Порядок признания через суд

Наличие предусмотренных законом оснований дает шанс разрешить вопрос в суде. Признание права собственности через суд позволяет закрепить за лицом возможность распоряжаться строением. Главным условием является статус земли, а также характеристики самостроя.

Кто вправе требовать?

Самовольная постройка может принадлежать одному человеку, а может быть во владении нескольких граждан. Однако это не ключевой показатель.

Если самострой возведен на чужом участке, владелец не может подать иск о признании права собственности. Зато привилегия есть у собственника земельного участка, где находится постройка. Правда, последнему придется возместить расходы на строительство – в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Правом подачи иска о признании права собственности обладают:

• законные владельцы земельного участка – территория может быть в собственности, как пожизненно наследуемое владение или находиться в бессрочном пользовании при сохранении условий для легализации самостроя;
• представители собственника земли – по доверенности;
• наследники – в порядке наследования имущества умершего.

Вопрос:

Можно ли узаконить постройку арендатору через суд на арендуемой земле?

Ответ:

Нет, арендаторы земельного участка, где находится строение не смогут узаконить самострой. Они не имеют никаких прав на землю, участок им не принадлежит. Более того, арендодатель (собственник) территории вправе обязать арендаторов снести самострой или разорвать договор аренды земли в одностороннем порядке (ст. 46 ЗК РФ). От санкций не спасет даже суд.

Куда обращаться?

Вопросами признания права собственности на самовольные постройки и/или реконструкцию частного дома занимаются городские (районные) суды. Заявляющему о своем праве нужно обратиться в учреждение по месту нахождения самостроя.

Ходатайство можно передать через судебную канцелярию. Секретарь суда примет пакет с документами, проверит их на соответствие закону и выдаст расписку. Предварительно нужно будет оплатить госпошлину – в банке или в кассе суда.

Пакет с документами можно передать:

• лично – через секретариат суда;
• по почте – ценным письмом с описью и уведомлением о вручении корреспонденции;
• через представителя по доверенности.

Регистрация в судебном порядке возможна только при соблюдении порядка судопроизводства.

Пошаговая инструкция

Итак, право собственности на самострой может быть признано судом в случае соответствия требованиям к застройке участка и конструкции здания.

Рассмотрим, как оформить «самоволку» в судебном порядке:

Шаг 1. Определить право требования имущественных прав на самовольную постройку

Прежде чем обращаться в суд, нужно узнать, выполняются ли условия:

• земельный участок в собственности (на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования);
• истец вправе застраивать территорию;
• строение соответствует градостроительным, пожарным и санитарным нормативам – на дату обращения в суд;
• не нарушены интересы совладельцев, соседей и других граждан;
• постройка технически безопасна.

Соблюдение вышеназванных условий дает право перейти к следующему шагу в узаконивании постройки через суд.

Шаг 2. Составить иск о признании права собственности на самострой

Оформляется в соответствии ГПК РФ и нормами документооборота. Иск должен содержать данные об истце, ответчике, объекте, правах и сложившейся ситуации.

Шаг 3. Подготовить пакет из документов

Иск дополняется пакетом бумаг, куда входят основные документы и доказательная база (см ниже). Если от имени истца действует представитель, к иску прикладывается нотариальная доверенность. Собранные документы предъявляются секретарю в виде копий. Оригиналы будут нужны на заседании суда.

Шаг 4. Подача иска и документов в суд

Шаг 5. Назначение слушаний, вынесение решения

После того, как дело рассмотрено, суд издает постановление. Итоговое решение может быть как в пользу истца, так и не в его пользу. Задача заявителя получить от суда резолютивную часть, где указаны данные строения и сведения о его правообладателе. Информация пригодится при оформлении права собственности в ЕГРН.

Шаг 5. Регистрация в ФКП «Росреестра»

Окончание судебных разбирательств означает, что решение о праве собственности принято. Если оно в пользу истца, ему останется подготовить документы для регистрации в Едином госреестре недвижимости. Сведения можно подать через МФЦ «Мои документы» или напрямую через Росреестр:

• лично – записавшись на прием и прийти в отделение;
• по почте – ценным письмом с описью и уведомлением о доставке;
• через портал Госуслуг – требуется учетная запись (Личный кабинет) и усиленная цифровая подпись (ЭЦП);

Регистрация проходит на основании принятого судом решения, а также в соответствии с поданными документами от заявителя. Ответ о завершении процедуры придет на E-mail или в SMS-сообщении. Заявителю останется лишь забрать готовые документы – кадастровую выписку и выписку о регистрации права собственности в ЕГРН.

Список документов

Суд примет иск к рассмотрению лишь при достаточном пакете документов.

Поэтому заявителю нужно приготовить для суда:

• копии искового заявления – в зависимости от числа участников (истец, ответчик, судья, свидетели);
• сканы паспорта;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• документы о праве собственности/владения земельным участком – например, акт о передаче участка в бессрочное пользование;
• документы на самовольную постройку, к примеру – справка из БТИ, техпаспорт и т.д.
• акт строительно-технической экспертизы – о том, что строение не затрагивает ничьих интересов, отвечает стандартам СНИП и не угрожает безопасности людей;
• акт-оценку объекта недвижимости;
• подтверждение о попытках узаконить строение в административном порядке, например – переписка с чиновниками, ответ Росреестра и т.д.
• прочие документы.

Когда истец получит решение суда, потребуется завершить регистрацию на объект в ФКП «Росреестра». Сперва оплачивается госпошлина, а затем передаются следующие документы:

• сканы паспорта;
• заявление с просьбой о регистрации права собственности (на основании постановления суда);
• выписка из судебного решения;
• бумажная квитанция – требуется не всегда.

Образец иска о признании права собственности на самовольную постройку

Особое внимание уделяется тексту искового заявления. Заявитель должен отразить в нем следующие важные моменты – в рамках ст. 131 ГПК РФ:

• право использования земельного участка;
• технические характеристики строения, его назначение и вид;
• данные о застройщике – ФИО владельца или информация о подрядчике (строительной фирме);
• причина, по которой постройку относят к самовольной;
• отсутствие фактов нарушения закона;

Обязательно сообщить, были ли попытки легализовать самострой, в каком органе, каким способом. Также указать на ответ органа МСУ – чаще всего отрицательный.

Сроки

Разбирательства по делам о легализации самостроев через суд длятся от 2 до 6 месяцев (или дольше). Многое зависит от сложности дела и назначаемых экспертиз. Одна экспертиза занимает от 2 недель до месяца.

Оформление права собственности через МФЦ или Росреестр занимает до 10 рабочих дней.

Госпошлина, расходы

Прежде чем подавать иск, необходимо уплатить государственную пошлину. Ее размер высчитывается от цены иска. Цена иска – это стоимость самовольно возведенного строения.

Расчеты производятся на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, где берется цена самостроя и от нее считается процент или минимальная сумма.

Пример:

Самовольная постройка оценена экспертами в 150 000 рублей. Согласно формуле, госпошлина считается как 3 200 рублей + 2% от суммы превышения в 100 000 рублей. Размер превышения составляет 50 000 рублей, из которых учитываются 2% – итого 1 000 рублей. Получим 3 200 + 1 000 рублей = 4 200 рублей. Именно столько нужно заплатить для подачи иска о признании права собственности в суде.

Расходы коснутся и послесудебной процедуры – регистрации в Росреестре. Заявитель также оплачивает госпошлину, а ее цена зависит от статуса обратившегося – в силу п. 22 ст. 333.33 НК РФ:

• физическим лицам (гражданам) – 2 000 рублей;
• юридическим лицам (компаниям) – 22 000 рублей.

Отсутствие оплаты – повод для отказа в регистрации права собственности на самострой.

Исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку

Иск о признании за гражданином права собственности является достаточно распространенным и часто применяется на практике. Порядок подачи этого документа и особенности заполнения определяются процессуальным законодательством. Такая категория дел подлежит рассмотрению в порядке гражданского разбирательства вне зависимости от того, каким статусом обладают стороны по делу. Этот иск берет свое начало из истоков римских правоотношений. Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:. Для определения суда, в который нужно подать свое заявление, необходимо воспользоваться правилами подсудности.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают , то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:. Данными сведениями некоторые юридические фирмы злонамеренно, либо в связи с незнанием сложившейся практики вводят в заблуждение своих клиентов, поскольку руководствуются устаревшими письмами Министерства финансов Российской Федерации от 21 августа г. Вместе с тем утверждение о том, что государственная пошлина при подаче искового заявления о признании права собственности на квартиру, машиноместо, либо объект незавершенного строительства оплачивается в размере двести руб. Министерство финансов Российской Федерации письмом от 6 октября г. Дорогие читатели!

Судебная практика по данному вопросу

К 2015 году судебная практика о признании строений самовольно возведенными постройками стала весьма и весьма обширной. и сегодня мы приведем для вас несколько интересных примеров из нее.

1. Городская мэрия предоставила обществу с ограниченной ответственностью землю в аренду с разрешением построить складские помещения. Однако вскоре на участке вырос целый комплекс: автосервис с магазином запчастей и кафе. Суду пришлось разбирать сразу два дела: мэрия требовала демонтажа всех построек, а фирма – признания права собственности. Проектная документация на все сооружения имелась, разрешения на строительство – тоже, нарушений строительных правил соответствующие организации не отметили. И всё-таки постройки были признаны самовольными. Основание – самовольная постройка на арендованном земельном участке сооружений, несоответствующих договору аренды.
2. В городе появились объявления о продаже относительно дешёвых квартир. Дом был небольшим, так что жильё быстро разошлось. Чуть позже выяснилось, что здание возведено с нарушением: разрешение на строительство было дано на один объект (индивидуальный жилой дома для одной семьи), а «предприимчивый» владелец построил совсем другой. Жильцы объединились и подали коллективный иск. Постройка была признана самовольной, договоры купли-продажи жилья – расторгнуты.

Самовольные постройки остаются острой проблемой нашей страны. Поможет ли ужесточение законов в этой области, в том числе и штрафы, станет ясно только через некоторое время.

Наиболее актуальные вопросы по делам о самовольно возведенных строениях содержится в следующем видео:

Какими способами можно иск подать

После подготовки документов и составления иска нужно все хорошо проверить, чтобы информация в заявлении была правильно указана, и были собраны все документы.

После этого их можно направлять в суд, сделать это можно 3 способами:

• Подать бумаги через канцелярию судебного органа;
• Направить документы почтой заказным письмом с уведомлением и описью содержания отправления;
• Направить сканированные документы через судебный кабинет.

Лучше всего подавать иск в канцелярию суда или направлять его через судебный кабинет, так как в таком случае заявление будет зарегистрировано день в день.

В случае если заявление будет направлено почтой, оно может задержаться на почте, в результате чего лицо может упустить срок.

После поступления иска сотрудники канцелярии его регистрируют и направляют судье, и с момента вынесения определения о принятии иска начинает течь срок.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Банкротство застройщика

Ситуацией, когда возникают исключения из правил подачи иска, считается несостоятельность застройщика. Такие особенности регулируются разделом 7 закона «О банкротстве» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее — закон № 127).

Заявление должно отвечать требованиям, установленным ст. 125, 126 АПК РФ. А также следующим условиям:

• госпошлина подлежит уплате в размере 6000 руб. (подп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ);
• заявитель направляет застройщику копии требования с приложениями заказным письмом с уведомлением (п. 4 ст. 201.8 закона № 127-ФЗ).

Возникнуть право требования может из договоров, которые связаны с передачей денег, иного имущества для постройки дома и передачи в собственность помещения в нем (п. 6 ст. 201.1 закона № 127-ФЗ):

• участия в долевом строительстве;
• купли-продажи помещения в объекте строительства;
• предварительных договоров о совершении вышеуказанных сделок;
• займа;
• простого товарищества и т. п.

А также при следующих условиях:

• выдача векселя на оплату квартиры;
• внесение денег в кооператив.

Обратите внимание! Заявление о признании права будет рассматриваться тем же судьей, что и дело о банкротстве застройщика. Поэтому, составляя иск, следует указать в нем номер основного дела о банкротстве.

Данная категория дел достаточно разнообразна. Но при написании иска по любому из оснований важным является определение обстоятельств, обосновывающих требования истца, сбор всех документов: характеризующих спорный объект, свидетельствующих о правах заявителя на него, а также подтверждающих исполнение обязательств заявителем. При этом необходимо помнить, что нарушение порядка подачи иска может повлечь за собой отказ в его принятии.