Самовольная реконструкция приведение в соответствие

Самовольная постройка: что это и как признать право собственности

В России довольно много самовольных построек, многие из них нельзя легализовать, другие же получится успешно узаконить. Раньше с такими строениями поступали просто — сносили. Принятый в 2018 году закон упростил возможность легализации самостроев, а снести такой объект можно теперь только через суд. Документ ввел конкретные основания сноса таких сооружений, суд будет рассматривать возможности легализации таких построек, если это возможно.

Теперь в законе есть четкое определение самовольных построек. Рассказываем, в каком случае здание на земельном участке могут признать самостроем и снести, а в каких случаях разрешат узаконить и что ждет владельцев незарегистрированных дач.

Обоснование

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее – ГК РФ) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно п. 3.1. ст. 222 ГК РФ, решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

Судья отказывает в принятии искового заявления в случае, если имеется вступившее в законную силу решение суда по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон (п. 2 ч. 1 ст. 134 «Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ).

Судья отказывает в принятии искового заявления, если имеются вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда, а также определение о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон либо определение об отказе в принятии искового заявления, заявления (п. 2 ч. 1 ст. 127.1 «Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» от 24.07.2002 N 95-ФЗ).

Извлечение из Определения Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.09.2016 по делу N 9-2604/2016

При таких обстоятельствах, учитывая, что вышеуказанное кассационное определение вступило в законную силу и объект, о признании права собственности на который обращается заявитель, признан самовольным и подлежащим сносу, оно не может быть преодолено подобным обращением, поскольку в противном случае возможно постановление двух взаимоисключающих решений суда, что недопустимо в силу статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Извлечение из Определения Зеленоградского районного суда Калининградской области от 24.12.2019 N М-1313/2019:

07 марта 2019 г Зеленоградским районным судом Калининградской области по результатам рассмотрения гражданского дела по иску Л. к М. о признании постройки самовольной и ее сносе, было вынесено решение, которым исковые требования удовлетворены. Проводимые М. работы по реконструкции жилого признаны самовольной постройкой и на М. возложена обязанность за свой счет в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу снести самовольно возведенные пристройку и надстройку жилого дома, приведя указанный дом в соответствие техническому паспорту, составленному органами БТИ по состоянию на 20 апреля 2009 года.

Данное решение вступило в законную силу и находится на исполнении в ОСП Зеленоградского района Калининградской области.

Таким образом, имеется вступившее в силу судебное постановление, которым разрешен по существу вопрос о произведенных М. работах по реконструкции принадлежащего ей жилого помещения в жилом А по в , в которую также вошли и так называемые истицей работы по перепланировке и переустройству.

Следовательно, при наличии вступившего в силу решения суда, которым на М. возложена обязанность по сносу самовольно возведенной пристройки и надстройки жилого дома, с приведением жилого дома в соответствие техническим паспортом, составленным органами БТИ по состоянию на 20 апреля 2009 года, М. лишена возможности заявлять в суде требования о сохранении произведенных ею работ, признанных судом самовольными, и признании права собственности на жилой дом с учетом произведенных работ по самовольной реконструкции.

Однако, М. во вновь поданном иске, по сути не соглашаясь с ранее состоявшимся вступившим в силу судебным постановлением, ставит вопрос и просит признать за ней право собственности на самовольно реконструированный объект, что законом не допустимо.

Учитывая приведенные выше правовые нормы и обстоятельства, суд считает, что отсутствуют основания для рассмотрения заявленных исковых требований в связи с наличием вступившего в силу судебного постановления, в принятии данного иска надлежит отказать.

С. С. Малаховец
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Градостроительство

ИНФОРМАЦИЯ ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ В ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральный закон ФЗ № 340-ФЗ от 03.08.2018 г. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вводит понятие «объект индивидуального жилищного строительства» и устанавливает новый порядок получения разрешительной документации для индивидуального жилищного строительства и садовых домов; вводит новую главу 6.4 – «Снос объектов капитального строительства»; изменения в Земельный кодекс РФ в части определения судьбы земельных участков под снесенным объектами капитального строительства и под самовольным объектами; вводит порядок отчуждения земельного участка в связи с его неиспользованием.

Объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

В целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома содержащее следующие сведения:

О праве застройщика на земельный участок с указанием кадастровый номер земельного участка; о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства; планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Форма уведомлений утверждена приказом Минстроя России от 19.09.2018 №591-пр.

В случае отсутствия в уведомлении необходимых сведений орган местного самоуправления возвращает застройщику данное уведомление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения с указанием причин возврата.

В течение 7 рабочих дней со дня поступления уведомления орган местного самоуправления осуществляет проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленными в соответствии с градостроительным, земельным и иным законодательством Российской Федерации и направляет застройщику одно из уведомлений:

1) о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового домика установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке либо,

2) о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта установленным параметрам

3) и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Застройщик в срок не позднее 1 месяца со дня окончания строительства ИЖС или садового дома подает уведомлении об окончании строительства с приложением сведений:

о параметрах построенного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав, технический план объекта;

Уведомление об окончании строительства нужно подать в 10-летний срок с момента получения согласия на строительство.

После осмотра объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома орган местного самоуправление направляет застройщику уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности и направляет необходимые документы в Росреестр для регистрации права собственности.

Внесены изменения в статью 49, устанавливающие, что проектная документация на многоквартирные дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает 4 подлежит проведению экспертизы.

Изменениями в Градостроительный кодекс РФ установлены процедура и порядок сноса объектов капитального строительства, в том числе самовольных построек.

В целях сноса объекта капитального строительства застройщик или технический заказчик обеспечивает подготовку проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства в качестве самостоятельного документа осуществляется специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования, сведения о котором включены в национальный реестр специалистов в области архитектурно-строительного проектирования.

Подготовка проекта организации работ по сносу объекта осуществляется на основании результатов и материалов обследования здания
в соответствии с требованиями технических регламентов, санитарно-эпидемиологическими требованиями, требованиями в области охраны окружающей среды.

Застройщик подает в орган местного самоуправления по месту нахождения объекта уведомление о планируемом сносе объекта не позднее чем за 7 рабочих дней до работ по сносу.

Орган местного самоуправления размещает уведомление в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет орган государственного строительного надзора.

В случаях получения от надзорных органов уведомление о выявлении самовольной постройки орган местного самоуправления обязан в срок 20 рабочих дней рассмотреть указанные уведомление и документы, и по результатам такого рассмотрения совершить одно из следующих действий:

(1) принять решение о сносе самовольной постройки или

(2) принять решение о ее приведении в соответствие с установленными требованиями в предусмотренных случаях;

(3) обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

(4) направить уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается, в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или орган местного самоуправления, от которых поступило уведомление о выявлении самовольной постройки.

В случае принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления в течении 7 рабочих дней после принятия решения, обязан направить копию решения лицу, осуществившему самовольную постройку, а при отсутствии у органа местного самоуправления сведений о таком лице правообладателю земельного участка.

Если лица, осуществившего самовольную постройку не выявлено, тогда орган местного самоуправления обязан:

1) обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом муниципального образования по месту нахождения ЗУ сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

2) обеспечить размещение на своем официальном сайте в «Интернет» сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

3) обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка обязаны:

1) осуществить снос самовольной постройки в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, установленный указанным решением;

2) представить в орган местного самоуправления утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях приведения ее в соответствие с установленными требованиями при условии, что принято решение о ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

3) осуществить приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в случае, если принято решение о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, установленный указанным решением.

Судебная практика по вопросам сноса самовольных построек

Существующая сегодня в отношении самовольных построек судебная практика содержит устоявшиеся позиции о случаях, когда их снос неизбежен. Вот некоторых из них:

• реконструированные помещения подлежат сносу только в случае, если их нельзя привести в первоначальный вид (определение ВС РФ № 18-КГ13-184 от 11.03.2014). Если техническая возможность существует, суды принимают решение о приведении помещения в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции (решение Железнодорожного суда Ростова на Дону № 2-2090/2019 от 15.08.2019);
• «самострой» подлежит сносу при существенном и неустранимом нарушении градостроительных и строительных норм и правил (определение ВС РФ № 18-КГ13-14 от 09.04.2013);
• снос неизбежен, если объект построен на участке, предоставленном для размещения нестационарного торгового объекта и его перемещение невозможно без соразмерного ущерба (постановление АС ВСО № Ф02-6677/2018 от 22.01.2019);
• дачные строения, возведенные на необразованных земельных участках, на участках, не предоставленных на каком-либо праве, а также в случаях, когда не получено разрешение на строительство, подлежат сносу (решение Сарапульского горсуда Удмуртии №2-758/2019 от 13.08.2019);
• апитальные строения, построенные на ненормированном участке не поставленном на кадастровый учет в отношении которых отсутствуют сведения о зарегистрированных правах, даже если они предоставлены на основании договора аренды, подлежат сносу (решение Ленинского райсуда г. Тюмени № 2-140/2019 от 09.08.2019).

Признание права на самовольную постройку через приобретательную давность

03.08.2021 Определением экономической коллегии Верховного суда РФ было рассмотрено дело о признании в порядке приобретательной давности права на самовольную постройку.

Верховный суд указал, что «в соответствии с Обзором от 19.03.2014 приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

При этом в отношении законно предоставленного для строительства участка в пункте 12 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143, указано, что право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан».

Как мы можем применить пробретательную давность в других случаях читайте здесь >>>

В данном случае, не было права на землю, но как указала экономическая коллегия и постройки были признаны самовольными ошибочно.

Суд применил ст. 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, которая предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.
Из применения этой нормы в судебной практике уже не в первый раз сделан вывод, что здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

Всегда ли нужно обращение в суд

Судебное разбирательство может длиться очень долго. Для доказательства вашей правоты могут потребоваться дополнительные экспертизы, и их нужно делать за ваш счет. Поэтому по возможности лучше воспользоваться административным порядком:

• Заказать техплан.
• Подать заявление в Росреестр на внесение изменений.

Дальше остается ждать решения Росреестра. Этот метод проще, чем судебное разбирательство, но риск получить отказ от сотрудников службы кадастра очень высок. В случае отказа судебного разбирательства не избежать.