Улучшение жилищных условий в СанктПетербурге Рынок жилья

Ажиотаж не пройдёт. Где и почему в России дорожает жильё

В начале апреля Владимир Путин поручил ФАС проверить рост цен на жилье, так как на рынке недвижимости наблюдается «не просто рост цен», а «существенный рост». Президент привёл следующую статистику: в среднем по России стоимость квартир выросла на 12%, однако в ряде регионов, например в Северной Осетии, цены поднялись на 30%. Более чем на 19% стоимость жилья выросла в Орловской области и Адыгее, в Амурской области она поднялась на 18,6%, в Рязанской — на 17,6%.

Но аналитики по недвижимости зафиксировали куда более существенный рост. Так, по данным «Домофонда», в ряде российских регионов — к примеру, в Красной Поляне, Калининграде и Горно-Алтайске — рост цен превысил 50% и даже 60%. По данным портала «Наш.дом.рф», в Сочи это почти двукратный рост, в Калининграде – 46%, Санкт-Петербурге – 33%, Краснодарском крае – 32%, в Московской области – 30%.

Игроки рынка отмечают, что с приходом пандемии в топ самых дорогих квартир ворвались варианты в курортных зонах — Крыму, Краснодарском крае, Калининградской области и Приморье. Стоимость жилья в Сочи и вовсе приблизилась к московским показателям. Только за последние три месяца средняя цена квадрата подскочила на 30% — с 190 000 до 250 000 рублей. В некоторых районах она превысила цены на столичные новостройки бизнес-класса.

Сколько можно

По итогам первого полугодия 2021-го цены на строящееся жилье выросли во всех 70 городах России с населением более 300 тысяч человек, выяснили аналитики федерального портала «Мир квартир» (соответствующее исследование есть в распоряжении «Ленты.ру»). Средняя цена квадратного метра по всем городам, включенным в обзор, достигла 79,6 тысячи рублей, увеличившись почти на 13 процентов с начала года.

Быстрее всего за последние шесть месяцев дорожали новостройки в Сочи — местный «квадрат» прибавил в цене беспрецедентные 38 процентов. Взрывной рост эксперты объясняют мораторием на строительство, вступившем в силу 1 июля. «Рынок новостроек Сочи ждет жесточайший дефицит. Застройщики сообразили, что, какие бы они цены ни выставили, покупатели все сметут. И оказались правы: в отделы продаж выстроились очереди, и цены поднимают даже на забронированные квартиры», — отмечают специалисты портала.

Также существенно — на 17-20 процентов — увеличились ценники в строящихся комплексах Калининграда, Омска, Симферополя, Саратова, Краснодара, Севастополя, Самары, Твери и Курска. Наименьший рост (на 3-7 процентов) отмечен в Нижнем Тагиле, Уфе, Мурманске, Якутске, Екатеринбурге, Кирове, Перми, Новокузнецке, Сургуте и Махачкале. В Москве квадратный метр новых квартир за полгода подорожал в среднем на 12 процентов, в Подмосковье — на 16 процентов, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на 13 и 14,5 процента соответственно.

За год первичный «квадрат» в стране стал дороже на 27 процентов, подсчитали в «Мире квартир», средняя стоимость новых квартир достигла 4,47 миллиона рублей (плюс 24,5 процента с июня 2020-го). «Наиболее интенсивный рост мы наблюдали в июне — последнем месяце перед ограничением льготной ипотеки, — констатируют эксперты. — Таких темпов подорожания не было еще никогда! Те покупатели, что «вскочили в последний вагон» ипотеки с господдержкой, вынуждены были покупать квартиры по самой высокой цене».

Аналитики Restate.ru соглашаются: в мае рост цен на новостройки практически остановился по всей России. Но после объявления о снижении с 1 июля лимита льготной ипотеки до 3 миллионов рублей стоимость «квадрата» снова поползла вверх. Особенно в тех городах, для которых это означает фактическое сворачивание программы — прежде всего это Москва и Санкт-Петербург. «В регионах без особенного ажиотажа отреагировали на продление льготной ипотеки на новых условиях, — указывают специалисты в соответствующем исследовании (есть в распоряжении «Ленты.ру»). — На кредиты до 3 миллионов рублей в стране приходится около половины всех выдач, а, значит, у большинства покупателей за пределами двух столиц нет резона спешить».

Учредитель и издатель — ООО «Агентство Бизнес Новостей». Главный редактор — Бойков Павел Дмитриевич. Телефон редакции +7 (999) 202-80-10, [email protected]

Свидетельства о регистрации СМИ ИА № ФС77-61133 Роскомнадзор, ЭЛ № ФС77-61123 Роскомнадзор

Оценки, высказываемые в рубриках «Колонки» и «Мнения», не являются позицией редакции

Материалы в рубрике «Пресс-релизы» размещаются на коммерческой основе

Оценки, высказываемые в рубриках «Колонки» и «Мнения», не являются позицией редакции

* Материалы в рубрике «Пресс-релизы» размещаются на коммерческой основе

Редакция обращает внимание, что в Российской Федерации запрещены следующие террористические и экстремистские организации: Национал-Большевистская партия, «Сеть», религиозная организация «Управленческий центр Свидетелей Иеговы в России» и входящие в ее структуру местные религиозные организации, «Свидетели Иеговы», «Мизантропик Дивижн», «ИГИЛ», «Аль-Каида», «Меджлис крымско-татарского народа», «Братство» Корчинского, «Артподготовка», «Талибан», «Джабхат Фатх аш-Шам» (ранее «Джабхат ан-Нусра», «Джебхат ан-Нусра»), «УНА-УНСО», «Правый сектор», «Украинская повстанческая армия» (УПА). Фонд борьбы с коррупцией» (ФБК), «Альянс врачей» — некоммерческие организации, выполняющие функции иноагентов. Общественное движение «Штабы Навального» включено Росфинмониторингом в перечень организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму.

Важнейший шаг, на который правительство пошло, чтобы не допустить проседания рынка жилищного строительства, спровоцированного длительной самоизоляцией, — запуск программы льготной ипотеки для покупки жилья в новостройках под 6,5% годовых. Эта программа продлена пока до 1 июля 2021 года.

Виктория Кирюхина, главный эксперт аналитического центра Циан: «Льготная ипотека позволила значительно компенсировать весенний провал спроса в локдаун. Число сделок на первичном рынке недвижимости Москвы с января по ноябрь — 71,5 тысяч, что всего на 1% ниже, чем за аналогичный период 2019 года. В Санкт-Петербурге заключено 64,5 тысяч договоров — падение в годовой динамике составило 11%, что связано в том числе и с изменением структуры предложения, а также сокращением новых объемов в продаже. Выбор становится меньше, что способствует частичному оттоку спроса в сегмент готового жилья».

По оценкам аналитиков, 89% предложения первичного рынка Санкт-Петербурга подходит под лимит по льготной ипотеке при первом взносе 20% от стоимости жилья. В Москве эта доля составляет 68%. То есть программа льготного ипотечного кредитования охватывает практически весь рынок Северной столицы и это обеспечит рынку поддержку и в 2021 году. «Это позволит планомерно наращивать прайс застройщиками, однако рост будет не столь высоким, как в 2020 году — а на уровне 6-8%. Это в два раза меньше. В 2020 году рекордное увеличение цен объясняется реализацией отложенного спроса: на рынок вышли покупатели, которые ранее не могли себе позволить ипотеку под 8-9% годовых. В 2021 году активность покупателей будет распределена равномернее, поэтому и динамика цен также будет без резких скачков», — поясняет г-жа Кирюхина.

Достойные условия жизни

Расселение аварийного жилищного фонда является одной из ключевых задач правительства Российской Федерации, причем не только в части улучшения жилищных условий, но и в обеспеченности сохранения жизни и здоровья людей. В рамках регионального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» к 31 декабря 2024 года в Петербурге должно быть расселено не менее 4,777 тыс. кв. м аварийного жилищного фонда с переселением не менее 239 человек.

В прошлом году была проведена оценка рыночной стоимости 78 квартир, расположенных в двух аварийных многоквартирных домах, для определения сумм возмещения гражданам за изымаемые у них жилые помещения. Было проведено переселение 112 человек (54 семьи) и расселение жилых помещений общей площадью 2303,6 кв. м, в основном за счет выплаты возмещения гражданам за изымаемые у них жилые помещения, в том числе завершено расселение одного аварийного дома. Кроме того, был подготовлен проект постановления правительства «Об изъятии для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка в Василеостровском районе Петербурга и жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном на нем», благодаря чему удалось инициировать процедуру изъятия для государственных нужд жилых помещений, находящихся в аварийном доме. В текущем году будет проведена оценка рыночной стоимости 13 квартир для определения сумм возмещения гражданам за изымаемые у них жилые помещения, а также намечено переселение оставшихся 94 человек (37 семей) и расселение жилых помещений общей площадью 1777,6 кв. м.

Как будет развиваться рынок первичной недвижимости в 2019?

В Colliers International думают, что возможные сценарии развития рынка могут сильно отличаться. Пока неизменным остается присутствие проектов с разницей в цене 30%-40% на разных этапах готовности – от котлована до сдачи дома. В основном, это объекты без привлечения застройщиком кредитов и объекты крупных застройщиков, заинтересованных в обеспечении объемов продаж.

«Однако сегодня ситуация уже меняется – с вводом эскроу-счетов в июле 2019 года ряд девелоперов просто перестанет продавать квартиры на ранних стадиях готовности. Интерес инвесторов к таким проектам будет соответственно угасать», — констатирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.

Вопрос роста ипотечных ставок остается в подвешенном состоянии. Наталья Ермолаева, директор
компании «Гарант Кредит. Ипотечный брокер резюмирует вышесказанное:

«Некоторые банки уже повысили ставки в декабре, и остальные подтягиваются. Нужно понимать, что при текущем размере ключевой ставки 7,75% банкам будет тяжело сохранить ипотечные ставки на уровне ниже 10%, таких предложений скорее всего не останется уже в ближайший месяц. Так же есть причины ожидать увеличение первоначального взноса и ужесточение требований банков к заемщикам».

Коротко о прогнозе по рынку недвижимости от аналитиков:

• В первом полугодии 2019 года будет наблюдаться плавный рост ипотечных ставок;
• До 1 июля 2019 года брать ипотеку на строящееся жилье будет выгодно;
• После 1 июля количество новых объектов на рынке резко сократится;
• После 1 июля многие мелкие строительные компании уйдут с рынка навсегда;
• После 1 июля ужесточатся требования банков к застройщикам, может увеличиться минимальный 1-ый взнос;
• Стоимость жилой недвижимости увеличится.

SPbHomes внимательно следит за ситуацией в отрасли и регулярно составляет аналитические прогнозы на недвижимость в СПб.