Как продать долю в квартире?

Как продать долю в квартире?

17.06.2020
«Можно ли продать долю в квартире?» — вот вопрос, который со временем может волновать каждого, у кого есть подобная собственность. Ведь по закону, если у квартиры два и больше владельцев, то она считается общей собственностью. Она может быть, как совместной, так и долевой. В последнем случае, каждая доля прописана в определённом документе.

Для каждого из видов собственностей есть свои правила. Им подчиняется как управление, так и проведение сделок.

ДОМ.РФ занимается созданием современных стандартов цивилизованного рынка арендного жилья по поручению Президента РФ Владимира Владимировича Путина, которое он дал на Госсовете в мае 2016 года.

Комплексные работы по развитию городской среды в России ведутся в соответствии с поручениями Президента, поручениями Председателя Правительства по итогам форума «Городское развитие и совершенствование качества городской среды» в сентябре 2016 года, а также в соответствии со «Стандартом комплексного развития территорий», разработанным ДОМ.РФ, КБ Стрелка, при участии Минстроя России.

Продажа доли в квартире: этапы сделки

Учитывая юридические особенности долевой собственности, пошаговая инструкция продажи доли в квартире выглядит следующим образом:

Нужно оповестить всех сособственников о своём намерении продать долю. В извещении нужно указать, что продажа осуществляется третьему лицу, а также цену сделки и другие условия.

Необходимо получить письменные отказы на приобретение доли квартиры от других собственников. Если связаться с кем-то из участников долевой собственности не удалось, нужно подождать 30 дней с момента извещения. Если же кто-то из совладельцев выявил желание купить долю, сделку придется совершать с ним.

Договор купли-продажи составляется и заверяется у нотариуса. В договоре указываются данные обеих сторон (продавца и покупателя), стоимость сделки, а также все сведения о квартире – адрес, площадь, количество комнат и т.д.

Для этого необходимо предоставить в отделение Росреестра ряд документов – заявления сторон, оригинал и копии договора купли-продажи, удостоверения личности сторон, дополнительные документы в особых случаях. Регистрация также требует уплаты пошлины в размере 2 тыс. рублей.

Несмотря на кажущуюся простоту, купля-продажа доли недвижимости скрывает множество подводных камней, потому для быстрого и надежного результата нелишним будет участие в процессе квалифицированного юриста.

Хотите продать долю в квартире?

Получите консультацию адвоката: +7 (499) 978-65-95

Возможна ли продажа невыделенной доли?

Невыделенные доли чаще всего появляются в период брака, когда супруги ведут общее хозяйство и покупают квартиру с использованием совместных средств. При разводе имущество делится в равных долях, но порой эти доли не выделяются, что несколько усложняет процедуру дальнейшей продажи. Впрочем, заключить сделку с третьими лицами все же возможно, если следовать инструкции:

• Соберите документы, которые подтверждают ваши права – потребуется свидетельство о браке и ДКП, то есть квартира должна быть куплена в период супружества;
• Составьте исковое заявление и обратитесь в суд с требованием выделить долю. Делается это по месту нахождения имущества, ответчиком является другой собственник. При этом неважно, явится ли он для рассмотрения – его присутствие не считается обязательным, хотя судья и направляет повестки по адресу проживания;
• Получите решение на руки – обычно суды удовлетворяют такие иски, исключением является случай, когда истцу причитается незначительная доля и выделить ее проблематично. В этом случае назначается денежная компенсация на основе рыночной стоимости;
• Зарегистрируйте права собственности, обратившись в Росреестр, здесь вам должны выдать свидетельство.

Теперь доля является выделенной, вы становитесь ее полноправным собственником и можете распоряжаться по своему усмотрению. Для продажи третьим лицам также потребуется предварительное уведомление других владельцев, а после можно смело заключать сделку – она будет юридически обоснованной.

Оформление купли-продажи доли через нотариуса

Новые поправки в закон о купле-продаже недвижимости разрешают оформлять договора без участия нотариуса. Но в сделках, связанных с продажей доли, это правило работает только в случае, когда вы и другие собственники продаете свои доли одновременно.

Если только один собственник собирается реализовать свою часть недвижимости, то ему для регистраии сделки придется обратиться в нотариальную контору.

Какие документы нужно подготовить для нотариуса:

• договор купли-продажи доли в квартире;
• паспорт гражданина РФ;
• отказ всех собственников от покупки доли;
• извещения о продаже доли (если нет отказов);
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт на квартиру;
• разрешение супруга/супруги (если доля получена в браке);
• разрешение органов опеки (если доля принадлежит несовершеннолетнему).

После проверки документов сотрудником нотариальной конторы продавец и покупатель подписывают договор. Нотариус заверяет документы и отправляет их на регистрацию в Росреестр.

Внимание! С 1 февраля 2019 года нотариус сам должен отправить в Росреестр все нотариально заверенные документы вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Дополнительных денег за это платить не придется.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Идем судиться

Куда обращаться?

Если требование одно – об определении порядка пользования жилым помещением, обращаемся в мировой суд (подпункт 7 пункта 1 статьи 23 ГПК РФ). Если добавляется требование о выделе долей в имуществе – обращаемся в районный суд. Иск подается в тот суд, к которому территориально относится место нахождения объекта недвижимости (пункт 1 статьи 30 ГПК РФ). Исковая давность не распространяется на подачу иска по определению порядка пользования жилым помещением (статья 208 ГК РФ).

Перед подачей искового заявления уплатите государственную пошлину: 300 руб. – для физических лиц, 6 тыс. руб. – для организаций (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ), реквизиты для оплаты можете взять на сайте суда либо в канцелярии суда. Если у вас в иске не одно, а несколько требований, госпошлина должна быть уплачена за каждое из них.

Какие документы нужны для иска

Приведу перечень только для определения порядка пользования жилым помещением; если вы одновременно заявляете иные требования, пакет документов может существенно отличаться.

А) Копия выписки из ЕГРН, подтверждающая вашу собственность в жилом помещении.

Б) Документы, подтверждающие наличие нескольких жилых комнат, к примеру копия плана БТИ.

В) Доказательства попытки досудебного урегулирования спора, к примеру переписка из социальных сетей, заверенная нотариально.

Г) Копия искового заявления с приложениями – по количеству лиц в споре; как правило, один экземпляр – для суда, остальные – для ответчиков.

Д) Квитанция об уплате госпошлины.

На что суды обращают внимание

А) Размер долей собственника в сопоставлении с комнатой, которую он хочет занять. Однако суд вправе отступить от общего правила, выделив за гражданином с меньшей долей бóльшую площадь, чем за гражданином с большей долей.

Б) Фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. Здесь берется во внимание то, в каких комнатах кто конкретно и какой период времени проживал до обращения в суд.

В) Есть ли у сторон реальная возможность совместного проживания. Например, когда речь идет об однушке, отдельную комнату за каждым дольщиком не закрепить.

Сколько людей, столько и обстоятельств, поэтому детально разобрать все нюансы в статье не представляется возможным. Однако дам еще несколько советов и рекомендаций, которые могут увеличить шансы на победу в суде. Список ниже нужно рассматривать как идеальные условия; ваша задача перед подачей иска – приблизить к ним реальные обстоятельства.

А) Занимаемая вами комната по метражу плюс-минус соответствует вашей доле в имуществе.

Б) Согласно порядку пользования, последние несколько месяцев/лет вы проживаете в ней, и остальные дольщики не высказывали возражений относительно порядка пользования.

В) У вас нет в собственности иного жилья, в котором вы могли бы проживать, если бы лишились этого.

Г) Нет препятствий для реализации предложенного вами варианта перепланировки, переоборудования. Здесь я подразумеваю не препятствия со стороны иных дольщиков и не их финансовые затраты, а препятствия технического характера. Скажем, вмешательство в несущие перекрытия или перепланировка сильно изношенного здания несут большой риск обрушения кровли. Так что необходимо просчитать, воплотимы ли ваши фантазии о переоборудовании в реальность.