Муниципальная собственность на землю и ее виды

При муниципальном владении участками земли права владельца от имени муниципалитета реализуются местными органами власти (пункт 2 ст. 215 ГК РФ). Местные власти вправе распоряжаться землями, относящимися к данному муниципальному образованию по своему усмотрению, в том числе передавать их в частную собственность, сдавать в аренду и т.д. Муниципальная собственность возникает в следующих случаях:

• При передаче наделов данному муниципалитету из федерального или регионального фонда;
• При покупке земель муниципальными властями;
• При предоставлении муниципалитету государственных земель для реализации социальных программ;
• При отказе частного владельца от своих наделов;
• В случае выморочных участков.

Частный владелец, земельные участки которого находятся на территории муниципального образования, имеет право отказаться от владения своими землями, и тогда они переходят в собственность муниципалитета (пункт 1.1 ст. 19 ЗК РФ). Если единственный собственник земельного надела умер, и у него не осталось наследников, либо наследники отказались от получения своих законных долей, то такой надел считается выморочным имуществом и переходит во владение того муниципального образования, на территории которого он расположен. Объекты и субъекты Объектами муниципальной собственности могут выступать земельные наделы, находящиеся в границах данного муниципалитета. К таким надела могут относиться как земли, находящиеся в пользовании частных и государственных структур, так и в общей собственности (например, земли придомовых территорий жилищных кооперативов). Субъекты муниципальной собственности — это должностные лица и организации, осуществляющие непосредственное управление и распоряжение землями данного муниципального образования.

Такими субъектами могут выступать:

• Главы муниципальных образований;
• Законодательные органы власти;
• Подразделения городской администрации;
• Унитарные предприятия;
• Частные организации, привлечённые органами власти для управления муниципальными землями по договору подряда.

Управляющие субъекты осуществляют функции управления от имени муниципалитета, но являются подконтрольными выборным руководящим органам территориальных образований. Какие земли находятся в муниципальной собственности В муниципальном владении могут находиться любые участки, расположенные внутри границ данного муниципалитета. По происхождению права владения различают следующие виды муниципальных земель, в соответствии с пунктом 1 ст. 19 ЗК РФ:

• Земли, переданные в распоряжение муниципалитета региональными или федеральными законодательными актами;
• Участки, полученные при разграничении государственных владений;
• Участки, приобретённые муниципальными властями;
• Участки, полученные муниципальными властями бесплатно.

Бесплатно муниципалитету могут быть предоставлены земли из федерального или регионального фонда для реализации целевых программ или при изменении границ субъектов федерации. Важно помнить, что к бесплатно полученным землям не относятся участки, полученные путём судебного взыскания у частных лиц, а также выморочные и отказные наделы. Муниципалитеты владеют в основном следующими категориями земель:

• Землями поселений (свыше 95% всей площади муниципального образования);
• Сельскохозяйственными землями;
• Промышленными землями.

Земли стратегического и оборонного назначения находятся на закрытых территориальных образованиях, находящихся в ведении министерства обороны. Виды муниципальной собственности В настоящее время муниципальная собственность на земельные наделы представлена в четырёх видах:

• Закрытая;
• Публичная;
• Нераспределённая;
• Предоставленная.

К закрытым муниципальным земельным владениям относятся территории муниципальных предприятий с наличием пропускной системы, а также земли под зданиями правительственных и силовых структур.

Возникновение муниципальной собственности на землю

При муниципальном владении участками земли права владельца от имени муниципалитета реализуются местными органами власти (пункт 2 ст. 215 ГК РФ).

Местные власти вправе распоряжаться землями, относящимися к данному муниципальному образованию по своему усмотрению, в том числе передавать их в частную собственность, сдавать в аренду и т.д.

Муниципальная собственность возникает в следующих случаях:

• При передаче наделов данному муниципалитету из федерального или регионального фонда;
• При покупке земель муниципальными властями;
• При предоставлении муниципалитету государственных земель для реализации социальных программ;
• При отказе частного владельца от своих наделов;
• В случае выморочных участков.

Частный владелец, земельные участки которого находятся на территории муниципального образования, имеет право отказаться от владения своими землями, и тогда они переходят в собственность муниципалитета (пункт 1.1 ст. 19 ЗК РФ).

Если единственный собственник земельного надела умер, и у него не осталось наследников, либо наследники отказались от получения своих законных долей, то такой надел считается выморочным имуществом и переходит во владение того муниципального образования, на территории которого он расположен.

Выкуп муниципальной земли в собственность

Начиная с 30 октября 2007 г., в силу вступили новые изменения в Федеральный закон №212-ФЗ от 24.07.2007 г., направленные на обеспечение слияния муниципальных и государственных земель и расположенных на них строительных объектов в единые объекты недвижимости. Если до вступления в силу нового закона допускалось приватизировать только жилищные и промышленные здания и сооружения, и при этом земельный участок, на котором они находились, можно было оформить в бессрочное пользование на безвозмездной основе, то новый закон обязал произвести выкуп муниципальной земли в собственность либо оформить договор аренды в срок:

• до 01.01.2010 г. — для юридических лиц негосударственных форм собственности;
• до 01.01.2013 г. – для юридических лиц, объекты которых находятся на муниципальных земельных участках, с прохождением через них путепроводов, автомобильных и железны дорог, линий связи и электропередач, иные объекты крупномасштабного значения.

Нарушение сроков оформления перехода муниципальных земель в собственность повлекло за собой штрафы на юридических лиц в размере от 20 до 100 тысяч рублей (ст. 7.34 КоАП). Оформление муниципальной земли в собственность возможно при наличии соответствующих документальных оснований:

1. документы, подтверждающие право частной собственности на все объекты индивидуального жилищного строительства, находящиеся на этом земельном участке (эти же документы будут основанием для оформления муниципальной земли в частную собственность);
2. распоряжение органа местного самоуправления о передаче земельного участка в бессрочное пользование либо пожизненное владение (акт, свидетельство, выписка из похозяйственной книги, выданной в администрации по месту расположения участка, и т.д.).

Выкуп муниципальной земли в собственность представляет собой многоэтапный процесс, число действий в котором зависит от местонахождения земельного участка, вида разрешенного использования земли, места расположения региона или муниципалитета, к которому относятся данные земли. В перечень основных этапов по процедуре выкупа муниципальной земли входят:

• Заключение договора, с указанием в нем размера и срока внесения авансового платежа за участок.
• Оценка и сравнение рыночной и кадастровой стоимости объекта.

В случае, если кадастровая стоимость окажется выше рыночной, в территориально расположенном органе Росреестра необходимо произвести переоценку кадастровой стоимости земельного участка, являющегося объектом передачи в собственность на основании выкупа.

• Принятие решения по вопросу купли-продажи земельного участка.
• Непосредственно заключение договора купли-продажи.
• Оформление права собственности на землю в государственном органе.

Выкуп муниципального земельного участка может быть выполнен, как с единовременной выплатой его стоимости в полном объеме, так и с рассрочкой платежа.

Договор купли-продажи недвижимости, в данном случае — земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, предусматривает переход права собственности к арендатору. Порядок заключения договора регламентируется ст. ст. 609 и 624 ГК РФ. При заключении договора присутствие и участие владельца земли (арендодателя) является обязательным. В случае уклонения арендодателя от оформления договора по купле-продаже муниципального земельного участка, арендатор может обратить с иском в суд, и на основании решения суда совершить сделку. В данном случае стоимость выкупа муниципальной земли буде определена в соответствии с результатами экспертизы, проведенной независимым оценщиком. Выкуп муниципальной земли возможен в следующих случаях:

1. Лица, имеющие в собственности объекты недвижимости, находящиеся на выкупном земельном участке. При этом цена выкупа в данном случае не должна превышать его кадастровую стоимость, независимо от собственника (государство или муниципалитет).
2. Религиозные организации вправе выкупать муниципальные земли с нахождением на них зданий и строений религиозного и благотворительного назначения – на все время их использования.
3. Муниципальные земли сельскохозяйственного назначения арендатор может выкупить только по истечении 3-х лет со дня подписания договора аренды на этот земельный участок и его надлежащем использовании на протяжении всего срока.

Площадь выкупаемых земельных участков, равно как и срок аренды до выкупа, законом не ограничены. Начиная с 2012 г. выкуп муниципальных земель возможен в сумме, равной 100% его кадастровой стоимости.

Муниципальная форма собственности

Муниципальная форма собственности возникает, когда земля переходит административным единицам в следствие следующих юридических фактов:

• специальное отнесение земель к муниципальным, что отображено в нормативном акте государства;
• передача земли из государственной собственности;
• судебные акты о разграничении участков;
• приобретение земель на основании сделок у различных субъектов.

Земельный кодекс относит этот вид собственности к государственной, но его принято отграничивать в силу различия субъектов управления. От имени административной единицы участком распоряжается орган местного самоуправления. В его полномочия входят резервирование участков, их изъятие из частной собственности для нужд города или другого поселения, установление правил пользования участками, утверждение условий застройки, разработка и воплощение в жизнь местных программ землепользования, принятие охранных и защитных мер в отношении земель.

К землям, которые находятся в собственности муниципалитета относятся:

• участки под муниципальными зданиями и постройками;
• наделы, переданные с федеральной собственности органам самоуправления (допустим, земля в собственности субъекта РФ города Москвы может быть передана местными актами в муниципальную собственность);
• земли казённых предприятий, созданных муниципалитетом;
• земли, находящиеся в пределах управления местного органа, от которых собственник отказался (кроме Москвы, Севастополя и Санкт-Петербурга)
• иные участки в соответствии с федеральным законодательством.

Земля от государства в право собственности муниципалитета может также переходить по заявлению о безвозмездной передаче в таких случаях:

• утверждён генеральный план и приняты условия землепользования Градостроительным кодексом, когда участок находится на территории соответственного поселения или округа;
• земли находятся в пространстве между поселениями, относительно которых предоставлена схема муниципального устройства.

Порядок подготовки документов

По общему правилу, порядок предоставления земельных участков следующий:

• подготовка схемы расположения земельного участка (если земельный участок предстоит образовать);
• подача заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в местную администрацию;
• принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
• проведение кадастровых работ;
• осуществление кадастрового учета земельного участка;
• подача гражданином заявления о предоставлении земельного участка;
• заключение договора купли-продажи, аренды или договора безвозмездного пользования земельным участком.

Что такое собственность

Суще­ству­ет очень мно­го опре­де­ле­ний соб­ствен­но­сти эко­но­ми­че­ско­го и юри­ди­че­ско­го плана.

• Так, эко­но­ми­сты, во гла­ве с Марк­сом, опре­де­ля­ют соб­ствен­ность как отно­ше­ние к сред­ствам про­из­вод­ства в целях извле­че­ния при­бы­ли и пра­во вла­де­ния, поль­зо­ва­ния или же рас­по­ря­же­ния эти­ми сред­ства­ми про­из­вод­ства. Кому при­над­ле­жат сред­ства про­из­вод­ства, тому фак­ти­че­ски при­над­ле­жит все.
• Оже­гов опре­де­лил соб­ствен­ность как мате­ри­аль­ное иму­ще­ство (част­ное, кол­лек­тив­ное, госу­дар­ствен­ное, лич­ное) и пра­во вла­де­ния им.
• Как юри­ди­че­ская кате­го­рия — это вид пра­во­вых отно­ше­ний в обще­стве, порож­да­е­мых про­цес­са­ми про­из­вод­ства и рас­пре­де­ле­ния всех благ (как мате­ри­аль­ных, так и нема­те­ри­аль­ных), спо­соб их вла­де­ния, потреб­ле­ния, обме­на, при­об­ре­те­ния, отчуждения.

В Граж­дан­ском Кодек­се закреп­ле­на сле­ду­ю­щая трактовка:

Соб­ствен­ность — пра­во субъ­ек­та (юри­ди­че­ско­го, физи­че­ско­го лица, домо­хо­зяй­ства или груп­пы лиц) вла­деть, поль­зо­вать­ся и рас­по­ря­жать­ся объ­ек­том по сво­е­му усмот­ре­нию, но в рам­ках зако­на, без нару­ше­ния прав дру­гих людей (ст. 209 ГК РФ).

А теперь раз­бе­рем­ся, что такое мате­ри­аль­ные и нема­те­ри­аль­ные бла­га. Надо пони­мать, что бла­га и соб­ствен­ность — это не одно и то же. Бла­га — это более широ­кое поня­тие, кото­рое вклю­ча­ет в себя и собственность.

Материальные блага

К мате­ри­аль­ным бла­гам отно­сят­ся бла­га иму­ще­ствен­но­го пла­на как неру­ко­твор­ные, так и создан­ные в нату­раль­ных и товар­ных хозяйствах.

Мате­ри­аль­ны­ми бла­га­ми явля­ет­ся все иму­ще­ствен­ные бла­га (как сово­куп­ность вещей недви­жи­мых и дви­жи­мых): дары при­ро­ды (вода, зем­ля, воз­дух и кли­мат) и создан­ные людьми.

Недви­жи­мое иму­ще­ство — это:

• ста­ти­че­ски непо­движ­ные объ­ек­ты, пере­ме­стить кото­рые невоз­мож­но без утра­ты их функ­ций (зда­ния, земель­ные участ­ки, зем­ные нед­ра, обо­ру­до­ва­ние, нераз­рыв­но свя­зан­ное с объ­ек­том, неф­те- и газо­про­во­ды и др.);
• госу­дар­ствен­ные стра­те­ги­че­ские транс­порт­ные и кос­ми­че­ские объ­ек­ты (вод­ные суда, само­ле­ты, раке­ты, кос­ми­че­ские стан­ции и др.).

Дви­жи­мое иму­ще­ство — все осталь­ные вещи мате­ри­аль­но­го мира, кото­рые нель­зя счи­тать недви­жи­мы­ми: лич­ные транс­порт­ные сред­ства, инстру­мен­ты, про­дук­ты сель­ско­го хозяй­ства и добы­ва­ю­щих отрас­лей, день­ги, дол­го­вые обя­за­тель­ства, паи ком­па­ний, акции, пред­ме­ты искус­ства и т.д.

Мате­ри­аль­ным бла­гам все­гда мож­но дать пред­мет­ную оцен­ку. Они доступ­ны для вос­при­я­тия при помо­щи орга­нов чувств: их мож­но видеть, ося­зать, слы­шать, чув­ство­вать на вкус и т.д.

Вещи, кото­рые исполь­зу­ют­ся людь­ми, могут быть самым раз­ны­ми. О видах вещей и иму­ще­стве читай­те подроб­ней в этой ста­тье.

Нематериальные блага

Нема­те­ри­аль­ные бла­га не явля­ют­ся иму­ще­ством: им нель­зя дать эко­но­ми­че­ские опре­де­ле­ние, у них нет сто­и­мо­сти и их нель­зя отде­лить от субъекта.

К нема­те­ри­аль­ным бла­гам относятся:

• здо­ро­вье;
• имя;
• честь и досто­ин­ство, авто­ри­тет, репутация;
• непри­кос­но­вен­ность жили­ща и част­ной жизни;
• тай­на пере­пис­ки и теле­фон­ных раз­го­во­ром, семей­ная и вра­чеб­ная тайна;
• пра­во на сво­бо­ду передвижения;
• иные граж­дан­ские пра­ва от рож­де­ния или по закону.

Все нема­те­ри­аль­ные бла­га, соглас­но ст. 2, п. 2 ГК, нахо­дят­ся под защи­той граж­дан­ско­го зако­но­да­тель­ства или дру­гих зако­нов (напри­мер, Кон­сти­ту­ции РФ). Ст. 150 ГК дает опре­де­ле­ние нема­те­ри­аль­ных благ.

Как умудряются продавать нематериальные блага

Меж­ду мате­ри­аль­ным и нема­те­ри­аль­ным может быть тон­кая грань. Одним из при­ме­ров может быть исполь­зо­ва­ние име­ни и дру­гих неиму­ще­ствен­ных благ, пожиз­нен­но свя­зан­ных с лич­но­стью субъ­ек­та, после его смер­ти с целью полу­че­ния выгоды:

• пуб­ли­ка­ция писем и днев­ни­ков из семей­ных архивов;
• рас­про­стра­не­ние поро­ча­щих све­де­ний (напри­мер, вос­по­ми­на­ния раз­ных псев­до­дру­зей и люби­те­лей копать­ся в ниж­нем белье о сла­бо­стях умер­шей знаменитости).

Типич­ным при­ме­ром неза­кон­но­го зара­бот­ка на нема­те­ри­аль­ных бла­гах живу­щих людей явля­ют­ся без­об­раз­ные совре­мен­ные теле­ви­зи­он­ные шоу, типа “У Мала­хо­ва” и пр., где при­гла­шен­ные гости за гоно­ра­ры выно­сят перед всей стра­ной чьи-то семей­ные тай­ны и оскорб­ля­ют честь и досто­ин­ство людей.

К кри­ми­наль­ным спо­со­бам зара­бот­ка на нема­те­ри­аль­ном явля­ет­ся шан­таж, когда с жерт­вы тре­бу­ют день­ги за нераз­гла­ше­ние каких-то лич­ных тайн и нели­це­при­ят­ных фак­тов биографии.

На какие виды подразделяется частная собственность

Частная собственность подразделяется на множество видов, среди которых выделяют:

• коллективную;
• индивидуальную;
• долевую;
• совместную.

Каждый вид имеет отличительные черты. Наиболее простой является индивидуальная собственность. Такой вид частного владения характеризуется тем, что недвижимость принадлежит только одному лицу.

Наибольшей популярностью пользуется долевой вид владения. В таком случае у недвижимости может быть несколько собственников. Доли определяются индивидуально. Они могут быть как равными, так и неравными.

Коллективная частная собственность чаще всего используется при ведении бизнеса. При ее использовании у каждого владельца имеются равные права на использование недвижимости. Коллективная собственность подразделяется на партнерскую, акционерную и кооперативную.

Совместная и долевая

В первую очередь человек, который интересуется вопросом о том, какие виды частной собственности существуют, должен обращать внимание на совместное и долевое владение. Оба вида относятся к общему владению частной собственностью, но при этом они имеют небольшие различия.

Совместная собственность позволяет каждому владельцу пользоваться жильем или любым другим недвижимым имуществом.

Обязанности и права, связанные с пользованием недвижимостью, в равной степени ложатся на каждого человека. Не происходит деления имущества на части (при возникновении споров жилье делится поровну). При желании продать совместную собственность необходимо получить одобрение каждого собственника.

Долевая собственность характеризуется тем, что при приобретении жилья у каждого собственника определяется точная доля. Доли могут быть определены неравномерно. Владелец доли может самостоятельно продать ее другому лицу без одобрения других собственников жилья.

Совместное и долевое владение чаще применяется для оформления права собственности на квартиру и другое жилье. Выбрать подходящий вариант владения частной недвижимостью можно, исходя из личных потребностей.

Если необходимо разделить имущество по долям неравномерно, необходимо выбирать долевой вид. Совместное владение позволит дать каждому владельцу равные права.

Тезисно обозначим главные моменты статьи:

1. ЗНП предназначены для развития города/деревни, в том числе для постройки жилых домов и объектов ведения бизнеса.
2. Все ЗНП делятся на 5 основных категорий. Жилые дома лучше строить в зоне жилых построек, а объекты ведения бизнеса в зоне предпринимательства. Но по согласованию с местной администрацией можно решить вопрос о предоставлении наделу другого ВРИ.
3. Один земельный участок может иметь сразу несколько видов использования. Это значит, что при одобрении комиссией по землепользованию, объекты ведения бизнеса можно строить в зоне жилых построек, и наоборот, жилой дом можно построить в другой зоне.
4. При возведении постройки важно соблюдать не только зональность, но и нормы, которые устанавливают местные документы. Несоблюдение правил может привести к признанию постройки самостроем.