Права собственника нежилого помещения при сносе дома

Лицом к собственникам и бизнесу: как изменился закон о реновации в Москве ко второму чтению

Комитет Госдумы по транспорту и строительству рекомендовал к принятию во втором чтении законопроект о реновации жилищного фонда Москвы. По словам главы комитета Евгения Москвичева, всего в него было предложено 144 поправки от Кабмина и депутатов всех фракций, 90% из них были внесены в документ или хотя бы учтены. Что нового появилось в этой инициативе, разобралось «Право.ru». Мы предлагаем вам ознакомиться с наиболее интересными изменениями.

В документе дано определение «реновации», оно звучит так:

Под реновацией жилищного фонда в городе Москве понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с программой реновации жилищного фонда в городе Москве и направленных на обновление среды проживания граждан в целях предотвращения формирования аварийного жилищного фонда в городе Москве и в целях обеспечения развития жилых территорий, создания благоприятной среды жизнедеятельности, общественных пространств и благоустройства территорий

Законодательная база Российской Федерации

Бесплатная горячая линия юридической помощи

• Энциклопедия ипотеки
• Кодексы
• Законы
• Формы документов
• Бесплатная консультация
• Правовая энциклопедия
• Новости
• О проекте

Бесплатная консультация

Навигация

Федеральное законодательство

• Конституция
• Кодексы
• Законы

Действия

• Главная
• «ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013 с изменениями, вступившими в силу с 30.12.2013)

Статья 32 Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

2. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации

• Просмотр
• What links here

Уважаемые участники арбитражного процесса!

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры предлагает Вашему вниманию обзор размещенных на сайте Электронного правосудия правовых позиций, содержащихся в судебных актах Верховного Суда Российской Федерации, по следующим темам:

Процесс. Судебные расходы

— право требования взыскания судебных расходов может быть уступлено по договору уступки права до вынесения судебного акта о взыскании таких расходов (307-ЭС20-11335);

Договор подряда

— право заказчика на отказ от договора подряда предусмотрено как при наличии вины подрядчика (статьи 715, 723 ГК РФ), так и в отсутствие вины подрядчика (статья 717 ГК РФ); в зависимости от оснований отказа заказчика от исполнения договора наступают различные правовые последствия для сторон и зависит объем завершающих обязательств; при одностороннем отказа стороны от договора подряда не могут быть применены такие же последствия как при расторжении договора (305-ЭС20-18871);

Снос самовольной постройки

— в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из перечисленных в ней нарушений, в том числе возведения постройки без разрешения на строительство; если в деле о сносе самовольной постройки не заявлено встречное требование о признании права собственности на объект недвижимости, то не имеет значения, нарушает или нет сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и создает ли угрозу жизни и здоровью граждан; ВС РФ даны разъяснения о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о сносе самовольной постройки при отсутствии сведений о лице, осуществившем строительство объекта (305-ЭС20-18007);

Оспаривание отказа государственного органа в предоставлении земельного участка в аренду

— не может быть ограничено предусмотренное специальной нормой земельного законодательства исключительное право собственников объектов недвижимости на предоставление земельного участка, расположенного под объектами недвижимости и необходимого для их эксплуатации; если земельный участок к участкам, изъятым из оборота, не относится, а является ограниченным в обороте, он не может быть предоставлен в собственность; ограничений на его предоставление в аренду не имеется (18-КАД20-26-К4);

Право собственности на земельный участок лица, в собственности которого находятся все помещения в многоквартирном доме

— если земельный участок под многоквартирным домом относится к особо охраняемой территории квалифицирующим признаком индивидуального жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир), основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества; в случае если одно лицо приобретает право собственности на все помещения в здании, то оно, в силу закона, также становится обладателем всех долей в праве собственности на земельный участок под зданием; при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а, следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, в случае когда земельный участок уже поставлен на кадастровый учет, становится собственником всего земельного участка; право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона – положений Жилищного кодекса и Вводного закона, в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, независимо от того, введен дом в эксплуатацию до создания особо охраняемой природной территории или после (за исключением случаев возведения самовольных построек), что соответствует правилам пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (308-ЭС20-18388);

Истребование имущества (улучшения арендованного имущества) из чужого незаконного владения

— понятие улучшений неотделимых без вреда от арендованного имущества, используется в гражданском законодательстве для целей определения прав и обязанностей сторон договора аренды; неотделимые улучшения могут иметь различные формы, приобретаемые не только в ходе ремонта, необходимого для поддержания имущества в состоянии, позволяющем использовать его арендатору, но и в результате достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения имущества, в результате чего арендованное имущество получает существенные качественные улучшения (305-ЭС20-10335);

Оспаривание текущих платежей должника-банкрота

— оплата должником-банкротом услуг, оказанных после возбуждения дела о банкротстве, во исполнение договора, заключенного до дня принятия заявления о признании должника банкротом, является текущим платежом; для признания его недействительным конкурсный управляющий должен был представить конкретные доказательства недобросовестности кредитора, которому осуществлен платеж, в частности, что кредитор имел доступ к реестру текущих обязательств или иным документам, которые содержали информацию о преимущественном погашении требований и недостаточности конкурсной массы для удовлетворения текущих платежей (305-ЭС20-5112(8).

Официально

Почему жители живут без крыши и не могут получить результаты обследования? Вопросы мы направили в фонд капремонта.

В конце мая фонд направил в ИГЖН письмо, чтобы инспекция инициировала заседание межведомственной комиссии муниципального образования для оценки состояния дома.

Когда пройдёт заседание? Можно ли жителям на нём присутствовать? Об этом мы спросили в мэрии.

«В июне этого года в Управление жилищных отношений администрации Перми поступило заключение ИГЖН Пермского края о неудовлетворительном техническом состоянии многоквартирного дома. После этого собственникам направили письмо с предложением предоставить в городскую межведомственную комиссию документы для оценки и обследования здания с целью признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. По состоянию на 5 августа заявление от собственников, которое необходимо для проведения комиссии, не поступало», – гласит ответ.

По словам жителей дома, они никаких писем не получали. Что-то подобное пришло лишь владельцу нежилого помещения.

Могут ли собственники быть на заседании комиссии, в мэрии не сказали. Ответили в Минстрое края.

«Собственники квартир уведомляются о проведении заседания комиссии и могут присутствовать, но к её работе они не привлекаются», – говорят в Минстрое.

Также в Минстрое отметили, что результаты ДИО собственники могут оспорить в суде.

Оценка нежилых помещений в объектах «под реновацию»

Права собственников нежилых помещений

Права собственников нежилых помещений, прописанные в ФЗ № 141-ФЗ, содержат меньше гарантий, по сравнению с правами собственников квартир. Им предлагается возмещение в форме равноценного, но не равнозначного нежилого помещения или возмещение в денежной форме. Это следствие того, что согласно положениям ФЗ № 141-ФЗ, разделяют «равноценность» и «равнозначность» нежилых помещений, придавая этим понятиям значения с различными правовыми последствиями.

Иначе говоря, собственники нежилых помещений могут рассчитывать на предоставление другого помещения, равного исключительно по цене, а не по местоположению. Владельцам нежилых помещений возмещается исключительно имущественное благо. На практике это означает, что вам может быть предложено помещение, имеющее худшее расположение, по сравнению с вашим, но той же площади. Что, конечно же, уменьшает его справедливую стоимость.

Нежилое помещение или компенсация

Программа реновации в Московском регионе постепенно набирает обороты. Уже в 2020 году планируется заселить сотни новостроек и изъять сотни нежилых помещений, предложив за них компенсацию. Всего в рамках программы в столице планируется снести более 5 тыс. объектов жилого фонда. При этом владельцам нежилых помещений, предлагается «равноценная площадь» и здесь возникает много вопросов.

Большинство собственников считают стоимость изымаемой недвижимости более высокой, чем предложенная компенсация, и обращаются к оценщикам для получения документа доказательственного значения – «Отчета об оценке нежилого помещения». С этим документом можно идти в суд и оспаривать размер предложенной городом компенсации.

Откуда взяты цены нежилых помещений для компенсации

Основная проблема ценообразования при определении величины компенсации – массовое проведение оценки недвижимости в рамках программы реновации.

Когда в качестве заказчика оценки помещений выступает муниципалитет, оценка проводится в рамках кадастрового квартала и очень приблизительно, без учета многих ценообразующих факторов .

Неотделимые улучшения

При оценке во внимание должны быть приняты неотделимые улучшения, произведенные собственником до принятия решения об изъятии – например, перепланировка, ремонт и отделка. Любые действия, произведенные после принятия решения об изъятии, не повлияют на размер возмещения.

Отчеты о рыночной стоимости изымаемых метров и помещения, которое может быть предоставлено собственнику взамен, должны быть направлены владельцу имущества вместе с проектом соглашения об изъятии помещения.

Если результаты оценки не удовлетворяют собственника, он может не согласиться с ними, и тогда вопрос о размере возмещения передается на разрешение суда. Судебное разбирательство продлит период использования помещения и наверняка увеличит размер возмещения. Так как городу в рамках программы реновации нет смысла затягивать снос дома, то есть шанс, что власти согласятся с решением суда.

Разрешенное использование

Если окажется, что собственник нежилого помещения занимался не соответствующим разрешенному использованию земельного участка видом деятельности, может возникнуть связанный с этим судебный спор, о величине равноценного возмещения.

Разрешенное использование, сведения о котором содержатся в ЕГРН, является одним из основных ценообразующих факторов, влияющих на определение рыночной стоимости земельного участка и возмещаемой городом суммы. Данное обстоятельство может существенно снизить стоимость помещения.

Земля, которая вам не принадлежит

Безусловно, низкие — не рыночные, компенсации по реновации – основная проблема. Городские власти предлагают слишком малые суммы, полученные на основании массовой оценки в рамках кадастрового квартала. При этом индивидуальные особенности именно вашего, конкретного помещения, скорее всего, не учтены.

Чем же подтверждена величина компенсации, предлагаемая городом? Эксперты по недвижимости отмечают удешевление столичной недвижимости именно в связи с реновационным ажиотажем. Уже сегодня цена помещения в доме «под реновацию» значительно ниже аналогичной.

Есть как минимум одна причина для стремительного удешевления московской недвижимости прямо перед сносом – это то, что при оценке «забывают» включать в сумму компенсации стоимость земли под объектом недвижимости.

Как улучшить ситуацию

Любые обременения и ограничения, имеющиеся у нежилого помещения, способны серьезно снизить размер компенсации. Поэтому имеет смысл как можно скорее разобраться с этими обременениями и постараться снять их снять, если это возможно.

Собственнику также следует позаботиться о том, чтобы у него на руках был полный пакет документов. Если сделана незаконная перепланировка, то лучшее ее узаконить или же вернуть, как было.

Сделан хороший ремонт – закажите у оценщиков «Отчет об оценке неотделимых улучшений». Специалисты и эксперты ДПО смогут учесть все ценообразующие факторы и обосновать реальную стоимость вашего помещения.

Оценка недвижимости или оценка бизнеса

Важнейшим аспектом для защиты прав собственника нежилого помещения становится определение объекта оценки. Ввиду того, что нежилое помещение использовалось для ведения предпринимательской деятельности, оно должно оцениваться не как объект недвижимости, а как приносящий доход бизнес.

Поскольку за изымаемое для нужд города помещение собственнику предусмотрено равноценное денежное возмещение, компенсации подлежит должна не только рыночная стоимость, но и убытки, которые собственник понес в связи с его изъятием, включая упущенную выгоду.

Это вытекает из сложности реновационного законодательства: изъятие нежилого помещения, связанного с ведением бизнеса не может быть ограничено компенсацией его рыночной стоимости.

В связи с переездом предприниматель лишается важных для деятельности условий, определенного количества клиентов и соответственно доходов, несет затраты на переезд и подготовку нового помещения к коммерческой деятельности.

Особенности судебных споров

В ходе рассмотрения спора предстоит разрешить коллизию между указаниями федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости» о необходимости исследования рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, и позицией Верховного Суда РФ о том, что при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия.

Принятие судом выгодного собственнику нежилого помещения решения будет зависеть от правильной аргументации позиции. В связи с начальным этапом реновации, сложившейся судебной практики немного.

Что делать собственнику

Для получения справедливой и достойной компенсации, вам необходимо проводить свою оценку, обращаясь к профессиональному оценщику – например, в ДПО. Мы занимаемся оценкой московской недвижимости уже 22 года и входим в ТОП-20 крупнейших российских консалтинговых компаний.

Мы сформируем стратегию действий, поймем, что стоит оценивать – недвижимость или бизнес, для получения вами максимальной компенсации. Учтем все возможные расходы на переезд и возобновление бизнеса на новом месте.

Проанализируем особенности и все плюсы вашего помещения и дадим вам его честную и адекватную оценку, расчет убытков, включая упущенную выгоду.

У нас есть свой адвокатский корпус, который будет защищать ваши интересы в суде. Вместе мы сможем отстоять вашу позицию и помочь вам получить максимальную денежную компенсацию за изымаемое помещение.

Правовые консультации

Почему я не могу по своему усмотрению сделать перепланировку квартиры?

С 2015 года на территории города Омска сложилась ситуация, при которой, несмотря на наличие установленных законом полномочий органов местного самоуправления, а также прав собственников помещений в многоквартирных жилых домах самостоятельно определять пределы использования принадлежащего помещения, указанные лица не могли надлежащим образом реализовать свои обязанности и права. К сожалению, в результате несогласованности действий некоторых органов государственной власти, а также ненадлежащего применения при принятии решений норм права, в том числе утративших силу, реализация норм Жилищного кодекса Российской Федерации о перепланировках жилых помещений, а также переводах жилых (нежилых) помещений в многоквартирных домах привела к многочисленным просьбам жителей города Омска к Администрации города Омска разобраться в сложившейся ситуации. К слову сказать, неоднократно средства массовой информации публиковали заметки, в которых обвиняли должностных лиц органов местного самоуправления города Омска в том, что они заведомо вводят людей в заблуждение и фактически толкают их на необоснованные расходы. Мнение Администрации города Омска никто озвучить не решился… хотя на протяжении 2015 – 2016 годов работа в данном направлении велась – неоднократно проводились совещания, направлялись запросы в органы государственной власти Российской Федерации.

Структурные подразделения Администрации города Омска, в обязанности которых входит принятие решений о согласовании перепланировок жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, столкнулись с тем, что органами государственной власти указывалось на неправомерность принятия решений о согласовании перепланировок жилых помещений в случае, если представленными проектами предусмотрен демонтаж несущих стен между квартирами, а также демонтаж части стены между лоджиями и комнатами, поскольку указанные работы фактически относятся к реконструкции многоквартирного жилого дома и не могут регулироваться жилищным законодательством.

В обоснование своей позиции указанные органы отмечают, что при демонтаже части стены дома уменьшается размер общего имущества собственников многоквартирного дома, поскольку демонтируется часть ограждающей конструкции дома. В соответствии с частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Необходимо обратить внимание, что в соответствии с частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации «общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». В соответствии с согласованной с Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии позицией Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра», изложенной в письме от 5 августа 2013 года № 08-2508 КЛ, «подсобные помещения, балконы, лоджии, являющиеся конструктивными элементами здания (его конструктивными частями), не являются объектами капитального строительства (самостоятельными объектами недвижимости).

ФГБУ «ФКП Росреестра» полагает, что увеличение площади за счет присоединения холодных помещений к теплым (подсобных помещений, балконов, лоджий) – это своеобразная перепланировка помещения. Внесение сведений о таких изменениях площади здания производится на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости и технического плана здания». Аналогичная ситуация возникает при принятии решений о переводе жилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, в нежилые при организации отдельного входа в помещение.

Следует отметить, что согласно части 2 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Ввиду того, что одним из условий перевода жилого помещения в нежилое является организация отдельного входа (входной группы), возникает необходимость демонтажа части несущей (ограждающей) конструкции (стены дома). Одним из доводов, который приводился в обоснование позиции о квалификации спорных видов работ как реконструкции являются требования Ведомственных строительных норм «ВСН 61-89 (р).

Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования», утвержденных Приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26 декабря 1989 года № 250 (далее – ВСН). В том числе Согласно ВСН реконструкция жилого дома – это комплекс мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади дома) или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и приведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований. Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований – частичную разборку зданий.

Вместе с тем, под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации понимается «изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов».

Согласно позиции Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенной в письме от 17 мая 2011 года № Д23-2077, «при осуществлении перевода жилого помещения в нежилое и оборудовании отдельного входа уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме не происходит и получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме не требуется». Аналогичная позиция изложена в решении Октябрьского районного суда города Омска по делу № 2-3499/2012.

Неоднократно на совещаниях и письмах Администрация города Омска отмечала, что представляемые для согласования проекты перепланировок жилых помещений и переводов жилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, в нежилые, как правило, разрабатываются специализированными организациями (проектными институтами, бюро) имеющими свидетельства о допуске на выполнение проектных работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Данные доводы также не были приняты во внимание.

В связи со сложившейся ситуацией 15 января 2016 года Администрацией города Омска были направлены письма в Правительство Российской Федерации, Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации с целью дополнительного разъяснения порядка применения органами местного самоуправления норм Жилищного кодекса Российской Федерации при принятии решений о согласовании перепланировок жилых помещений и переводах жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, в нежилые, в случае, если представленными проектами предусмотрен демонтаж стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение.

Правительством Российской Федерации, Министерством экономического развития Российской Федерации, Комитетом по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации запрос Администрации города Омска был направлен для рассмотрения в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, поскольку именно Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства (включая вопросы применения в строительстве материалов, изделий и конструкций), архитектуры, градостроительства (за исключением территориального планирования).

Согласно ответу, полученному из Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации 16 марта 2016 года, «по мнению Минстроя России, работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений». Несмотря на наличие квалифицированного мнения Минстроя России, в Омске в 2015 – 2016 году было практически невозможно внести изменений в правоустанавливающие документы на объекты недвижимости после завершения работ по перепланировке или переводу помещений.

Однако, несмотря на крайне негативное отношение к позиции Администрации города Омска о правомерности своих действий и недопустимости безосновательного ограничения установленного законом права собственников помещений распоряжаться им, работа с федеральными органами государственной власти в части необходимости выработки однозначного подхода к решению вопросов перепланировок и переводом была продолжена.

В феврале 2017 года из Министерства экономического развития Российской Федерации, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Администрацией города Омка было получено еще одно письмо, согласно которому Росреестру предлагается учесть мнение Минстроя России в соответствии с которым, работы «проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых (нежилых) помещений».

Консультант управления правового обеспечения и контроля департамента правового обеспечения и муниципальной службы Е.А. Колотилова

Требования по расстоянию до соседнего участка

1. Малоэтажные жилые дома, в том числе садовые домики, должны отстоять от границы участка соседа на три и больше метров.

2. Хозяйственные постройки, которые предназначены для разведения скота и домашней птицы следует размещать на расстоянии не менее четырех метров от соседского участка.

3. Бани, гаражи и иные постройки, которые не предназначены для разведения домашней живности или проживания, могут быть построены на расстоянии не меньше от одного метра от соседнего участка.

4. Также следует учесть, что расстояние от окон жилого строения малоэтажного жилого дома до вспомогательных строений или стены жилого дома на соседнем участке должно быть более 6 метров.