Судебная практика принудительный обмен муниципального жилья

Принудительный обмен: ВС пояснил, как выселять жильцов аварийного дома

Житель аварийного дома на общем собрании собственников поддержал решение войти в муниципальную программу по переселению. Переезд должен был состояться после обмена старой квартиры на жилплощадь в только что построенном доме. Но когда новое жилье возвели, он отказался от переезда и не стал подписывать договор мены, а потребовал с администрации города выкупную цену за свою аварийную недвижимость. В досудебном порядке решить спор не удалось, и дело в итоге дошло до Верховного суда.

Бывают случаи, когда суд верно указывает нужную норму в акте, но по факту выносит решение, применив ее неправильно. Подобная ситуация произошла в деле собственника аварийного жилья – Эдуарда Субботина*. Как отмечает Анастасия Рагулина, директор юридической группы «Яковлев и Партнеры», доцент МГЮУ им. О. Е. Кутафина, к. ю. н., суд апелляционной инстанции в споре Субботина хоть и сослался на ст. 32 ЖК («Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд»), но не учел ее положения надлежащим образом. По мнению юриста, дополнительных проблем владельцу квартиры добавило и то, что ЖК не устанавливает обязательной формы договора мены аварийного жилья.

Несостоявшееся новоселье

Все началось еще осенью 2004 года, когда житель города Поворино Воронежской области Субботин купил квартиру в двухэтажном кирпичном доме по улице Линейная. Два года спустя межведомственная комиссия, которую назначил глава Поворина, признала здание аварийным и подлежащим сносу. В феврале 2011 года собственники квартир из этого дома, включая Субботина, приняли решение поучаствовать в муниципальной адресной программе по переселению, обменяв старое жилье на новое. Документы о включении дома в указанную программу администрация Поворина и правительство Воронежской области утвердили уже к концу 2011 года, а деньги на новые квартиры выделил Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Новый дом для собственников квартир из аварийного здания построили и ввели в эксплуатацию с 1 декабря 2014 года. Но Субботин отказался подписывать договор мены и получать там жилье, а вместо этого попросил выкупить его старую недвижимость по цене квартиры в построенном доме – за 1,2 млн руб.

Суды разошлись во мнении

Тогда администрация Поворина обратилась в Поворинский районный суд Воронежской области, чтобы обязать Субботина заключить договор мены. Последний подал встречный иск о взыскании выкупной цены своей жилплощади (дело № 2-56/2015

М-30/2015). Судья Галина Воронова удовлетворила требования Субботина и отказала администрации, сославшись на то, что собственнику аварийного жилья сначала должны были предложить выкупить его квартиру. В сложившейся ситуации Субботина лишили права получить стоимость изымаемого имущества, хотя это гарантируется ст. 32 ЖК. Суд указал и на п. 20 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК». В нем сказано, что переселить гражданина в новое жилье можно только с его согласия. Кроме того, Поворинский районный суд Воронежской области отметил, что отсутствует сам по себе предмет договора мены – нет данных, позволяющих точно установить, какую недвижимость получит Субботин вместо старой.

Апелляция это решение отменила, посчитав, что Субботин достиг договоренности с администрацией на обмен жилья, когда согласился с переселением на общем собрании собственников (дело № 33-3538/2015). Воронежский областной суд указал, что ЖК не устанавливает конкретной формы такого соглашения, поэтому договор мены вполне допустим, сославшись на ту же ст. 32 ЖК. Требование Субботина о выкупе его старой квартиры апелляционная инстанция посчитала вовсе не основанным на законе.

Обмен только по добровольному согласию

Житель аварийного дома обжаловал решение апелляции в Верховный суд. «Тройка» под председательством Игоря Юрьева подчеркнула, что Субботин не соглашался с администрацией на обмен жилья, так как законодательство не наделяет общее собрание собственников компетенцией принимать решения за конкретного владельца квартиры по такому вопросу (дело № 14-КГ16-13). ВС сослался и на те положения, которые привел в своем решении суд первой инстанции.

В частности, судьи ВС напомнили, что в подобной ситуации переселить гражданина в новое жилье можно только с его согласия, а по общему правилу ему должны заплатить выкупную стоимость его квартиры (ст. 32 ЖК и п. 20 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК»). ВС отменил решение апелляции и отправил дело на новое рассмотрение обратно в Воронежский областной суд (прим. ред. – на момент публикации дело в суд не поступило).

Эксперты Право.ru: «апелляция ошиблась»

Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» АБ КИАП, отмечает, что соглашение с собственником – это скорее подписанный договор, чем простое решение общего собрания собственников жилья: «Обязать собственника через суд подписать именно договор мены, а не купли-продажи, в соответствии с нормами ЖК нельзя». Он считает, что собственник не просто так отказался от нового жилья в обмен на деньги: «Наверное, они имеют в этому случае большую ценность». Юрист подчеркивает, что закон в таких случаях оставляет право выбора гражданину, а не муниципальной власти.

Адвокат Иван Хапалин полагает, что такие случаи не слишком часты: «В этом деле суд апелляционной инстанции просто неверно истолковал нормы ст. 32 ЖК, такие ошибки все же единичны, учитывая общее число подобных споров».

* – имя и фамилия изменены редакцией

Жилищный кодекс: размен приватизированной квартиры

И Жилищный, и Гражданский кодексы наделяют владельцев долей в квартире равными правами, касающимися владения, пользования и распоряжения имуществом, в том числе и путем размена.

Но далеко не всегда возможно произвести обмен.

На приватизированную

Жилищный кодекс обмен приватизированной квартиры допускает только на жилье, находящееся в собственности, то есть такое же приватизированное.

При этом стороны свободны в выборе договора, который они хотели бы заключить:

• можно обменять сразу всю квартиру;
• каждый из жильцов вправе произвести продажу или обмен своей части.

Но здесь есть один важный момент: прежде чем так поступить, владелец доли обязан предложить выкупить ее другим собственникам (статья 250 ГК РФ).

Если они оказались, то это оформляется нотариально заверенным документом. После этого свою долю можно предлагать всем остальным покупателям.

На неприватизированную

А вот обменять квартиру, на которую уже оформлена собственность, на неприватизированную довольно сложно.

Для этого придется воспользоваться одним из следующих вариантов:

• приватизировать вторую квартиру и производить обмен по общим правилам;
• провести деприватизацию квартиры и потом заниматься обменом.

На муниципальную

Невозможно произвести обмен, если одна из квартир является муниципальной, переданной по договору социального найма. Жильцы такой квартиры не являются владельцами, следовательно не могут ей распоряжаться.

Кроме того, такой договор заключается только с определенной категорией граждан. Все прочие права на получение муниципальной квартиры не имеют.

Но вполне допустим обмен одной муниципальной квартиры на другую. Но только с согласия всех членов своей семьи и разрешения владельца — местных властей. Их отсутствие делает такой размен недействительным.

Как отказаться от доли в приватизированной квартире в пользу матери? Смотрите тут.

Без согласия

Принудительный, то есть без согласия одного из собственников, размен невозможен. Закон не дает возможности принудить такого человека к продаже или обмену своей собственности. Даже если он ведет себя таким образом, что проживать с ним в одном помещении невыносимо.

Единственный способ решить проблему — это продать или обменять доли тех совладельцев, кто этого желает.

Но тогда потребуется получить отказ такого собственника от права преимущественного приобретения доли. Только после этого можно будет совершить сделку.

С прописанными жильцами

Размен через продажу или мену подразумевает смену владельца жилья. При этом прекращается право проживания у тех, кто был прописан в размениваемой квартире, но собственником не является.

Есть однако категории жильцов, кто не может быть выписан из квартиры новым владельцем:

• дети до момента когда им исполнится 18 лет;
• иждивенцы;
• добровольно подписавшие отказ от приватизации.

Наличие подобного обременения должно быть указано в договоре. И если он подписан, то выселить таких жильцов невозможно даже через суд. Их право пользования этим жильем защищено законом.

При разводе

Размен бывшей супружеской квартиры имеет ряд особенностей. Поскольку по общему правилу такая собственность является совместной, то для начала придется ее разделить. Доли буду считаться равными, если нет обстоятельств изменяющих это соотношение.

В любом случае потребуется соглашение о разделе и определении долей. Сделать это можно по согласию или через суд.

Затем бывшие супруги либо продают квартиру и делят деньги, либо подыскивают варианты обмена. Или же действуют самостоятельно и независимо друг от друга. Но, как правило, размен происходит по обоюдному согласию.

Между родственниками

Не имеет значения, кем приходятся друг другу совладельцы жилья. Если только они не супруги, тогда режим такого имущества будет иным.

Размен квартиры между родственниками происходит по тем же правилам, что и между незнакомыми людьми.

Отличие будет только в том случае, если кто-то из собственников решит свою долю подарить. В том случае, когда дарение происходит между родственниками, не взимается подоходный налог.

С несовершеннолетним ребенком

Некоторую проблему представляет размен квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок. Для защиты его интересов, прежде чем заключить любой договор, касающийся данной жилплощади, придется получить разрешение от органов опеки.

Для этого требуется представить доказательства того, что взамен ребенок получит квартиру не меньшей площади. Только в этом случае его можно будет выписать, а квартиру продать или обменять.